幾年前，三圣鄉(xiāng)、錦江生態(tài)帶、二八應(yīng)該是成都樓市，被討論最多的三個(gè)發(fā)展板塊。

最近這段時(shí)間也是有很多人來問我，對(duì)三個(gè)板塊未來的看法。

總結(jié)有三點(diǎn)：

1、板塊上限排序是三圣鄉(xiāng)＞二八＞錦江生態(tài)帶。

雖然都是前幾年熱門的發(fā)展板塊，但隨著時(shí)間推移，差距也都開始顯現(xiàn)。

前幾年錦江生態(tài)帶還有和三圣鄉(xiāng)一爭高下的能力。

但從目前市場認(rèn)可度趨勢來說，三圣鄉(xiāng)＞二八＞錦江生態(tài)帶。

認(rèn)可度越高，購房者接受的價(jià)格上限就越高。

就意味著，如果你考慮在這三個(gè)板塊做選擇，預(yù)算越高，越應(yīng)該考慮上限更高的三圣鄉(xiāng)和二八，特別是三圣鄉(xiāng)。

其實(shí)從土拍市場就能側(cè)面看出，三圣鄉(xiāng)的認(rèn)可度優(yōu)勢。

三圣鄉(xiāng)今年的土拍樓面價(jià)，已經(jīng)站上2萬，現(xiàn)在整個(gè)天府新區(qū)最高成交樓面價(jià)也不過17900元/㎡。

從二手房數(shù)據(jù)上看，也同樣如此。

以前錦江生態(tài)帶很多盤，價(jià)格都不輸于三圣鄉(xiāng)和二八。

但目前三圣鄉(xiāng)像528系列，二八的青秀系列，目前成交單價(jià)都還是穩(wěn)定在兩萬以上。

而錦江生態(tài)帶，不說二手房樓盤整體成交價(jià)上兩萬，包括御府天驕、翡翠公園，中海系列，最新的單個(gè)房源成交基本上都是在2萬以內(nèi)了。

2、三圣鄉(xiāng)和二八未來整體趨于穩(wěn)定，錦江生態(tài)帶后期樓市壓力依然較大。

個(gè)人分析，雖然受成都樓市整體大環(huán)境影響，三個(gè)板塊都跌了，但三圣鄉(xiāng)和二八基于核心城區(qū)位置優(yōu)勢和板塊情況，即使未來成都樓市行情依舊疲軟，整體下滑的空間也已經(jīng)很小了。

但錦江生態(tài)帶，價(jià)格上可能還有很長的路要走，壓力也比較大。

為了更有說服力，我用三個(gè)板塊近一年的二手房數(shù)據(jù)做對(duì)比（數(shù)據(jù)來源：貝殼）。

錦江生態(tài)帶：2023年9月（掛牌均價(jià)2.54萬/㎡）到2024年8月（2.22萬/㎡）

三圣鄉(xiāng)：2023年9月（掛牌均價(jià)2.25萬/㎡）到2024年8月（2.14萬/㎡）

二八：2023年9月（掛牌均價(jià)1.99萬/㎡）到2024年8月（1.93萬/㎡）

表面上看，錦江生態(tài)帶目前的掛牌價(jià)依然最高。

但主要得益于板塊內(nèi)基本是二手次新房，不像三圣鄉(xiāng)和二八，有大量樓齡偏大的小區(qū)，拉低整體數(shù)據(jù)。

在面對(duì)樓市疲軟的大環(huán)境下，近一年三圣鄉(xiāng)和二八的跌幅，已經(jīng)控制的很好了。

而錦江生態(tài)帶，目前下滑的趨勢還是不樂觀，貝殼數(shù)據(jù)近一年漲跌幅為-12.3％，而三圣鄉(xiāng)和二八僅為-4.9％和-2.8％。

很多時(shí)候，并不是跌得多，就不會(huì)再跌。

為什么我說，三圣鄉(xiāng)和二八趨于穩(wěn)定，而錦江生態(tài)帶還有很長的路要走？

因?yàn)榱鲃?dòng)性不同！

對(duì)比三個(gè)板塊的成交周期，會(huì)明顯看出來。

錦江生態(tài)帶的成交周期明顯高于三圣鄉(xiāng)和二八。

意味著錦江生態(tài)帶，即使在價(jià)格大幅度下滑的當(dāng)下，二手房成交表現(xiàn)依舊不好。

面對(duì)流動(dòng)性壓力，未來大概率只有在價(jià)格上進(jìn)一步調(diào)整。

（建議：對(duì)成都樓市有興趣的朋友，可以到微信公眾號(hào)“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規(guī)劃信息，很有幫助?。?/p>

三、三個(gè)板塊樓盤樓齡大及品質(zhì)差的高層小區(qū)，價(jià)格會(huì)被市場壓得很低。

這三個(gè)板塊，都是前幾年的發(fā)展板塊，前幾年板塊內(nèi)讓出建設(shè)用地多，新建小區(qū)也較多，后期也同樣還有土地會(huì)持續(xù)上市。

它不像成熟板塊，新產(chǎn)品不多，受迭代更新的影響較小。

發(fā)展板塊內(nèi)，經(jīng)過幾年時(shí)間，新房產(chǎn)品不斷流入到二手房市場，樓齡偏大，品質(zhì)偏差的小區(qū)，必然會(huì)被大量新盤品質(zhì)更新的迭代沖擊。

不光是這三個(gè)板塊，其他發(fā)展板塊也同樣如此。

發(fā)展板塊，經(jīng)過了幾年區(qū)域的集中發(fā)展和打造，樓齡大及品質(zhì)差的高層小區(qū)，在后期競爭力都會(huì)明顯下滑。

其價(jià)格也會(huì)受到明顯沖擊，如果非自住，建議盡快賣掉。