今天聊聊東區(qū)的改善盤，當初兩大代表盤，最近都有額外的新聞看頭，其中的價格走勢也差異較大，下面聊聊。

桂語映月

2020年，綠城以樓面價2.5W拿下五里亭地塊，觸發(fā)限價+競配900平公租房，房企順應當時的潮流，打造改善盤，項目分成AB區(qū)。

2021年項目領證上市，采取精裝上市，配合當時樓市小幅回暖，捆綁+加價不少，項目同樣采取額外加價的操作。

從備案均價來看：

項目整體備案均價在3.6W-3.7W，加價4K+，實際售價4W+。

當然也僅僅是針對一開始上市的那些樓棟，后來的價格也逐步回落，特別A區(qū)能看到廟宇的樓棟，去年也搞出部分特價。

如今項目已經(jīng)交房，依舊有146套未售，去化率80%。

從庫存來看，大量房源在大戶型產(chǎn)品，其中樓王246平42套，177平67套，占比高達74%。

換言之，這個改善盤賣最好的反而是面積段更低的產(chǎn)品。

雖然項目價格一直下降，但是在二手市場，已經(jīng)有掛牌出現(xiàn)，從掛牌價來看，也有不少低價房源。

從二手掛牌來看，有一套A區(qū)高層157平，掛牌價3.05W，從樓棟來看，房源主要負面就是能看到廟宇。

對于這個掛牌價，不管樓棟實際如何，最少這個價格，已經(jīng)擊穿了新盤的售價。

簡單估計這套房源，備案價預計在3.6W左右，如果是當初第一批進場，可能實際購入價更高。

對比目前的掛牌，基本可以預計虧損5K左右，如果再套入常見的保本公式，虧損只會更多。

對于項目而言，剛交房就出現(xiàn)低價掛牌，這里面有何原因？

以目前網(wǎng)絡消息來看，部分媒體平臺，已經(jīng)出現(xiàn)業(yè)主集體吐槽交房表現(xiàn)過差，比如燈光過暗、地下室漏水，公區(qū)減配等，還出現(xiàn)了業(yè)主在家掛橫幅等情況。

對于這個項目而言，綠城美的聯(lián)合開發(fā)，很明顯又是聯(lián)發(fā)開發(fā)的，互相甩鍋的局面。

從業(yè)主角度來看，基本就是盯上綠城，當時買這個項目基本也是朝著綠城多年的口碑去的，加上綠城在福州又拿地了，期望房企能有點公關意識，拿出誠意修改。

至于最終情況如何，目前也不得而知，只能說綠城這幾年在福州開發(fā)的項目，吐槽的也不少。

房企今年最大的關注點就是狀元地塊，面對在福州一蹶不振的表現(xiàn)，給出的信心是：非福州綠城，是浙江綠城。

從房企屬性來看：

確實是這個味道，只不過不管是哪家綠城，最終都是綠城集團的子公司。

只不過當面對桂語的維權(quán)時，給出這樣的說辭，多多少少缺失標桿房企的魄力。

至于后續(xù)狀元地塊的售樓部，是否會面臨桂語、以及其他項目的維權(quán)，只能說房企要多加注意。

改善盤分析

對于桂語映月，可以說是改善盤的典型，當初的定位較高，門檻面積段也不是普通的剛改盤，可以說是整個東區(qū)，面積段僅低于養(yǎng)云的改善盤，遠強于目前的天琴湖，譽湖等。

只不過交房后的表現(xiàn)，以及如今的售價，其實也在告訴市場一個情況。

改善盤，如果沒了品質(zhì)保障，或者失去光環(huán)，那就只剩下大，大也就變成了流通的阻礙。

這幾年新盤有個特征：同一個區(qū)域，改善盤比剛需盤貴，同一個項目，改善樓棟比剛需樓棟貴，同一個樓棟，端頭大戶型比中間戶小戶型貴。

這里面原理比較簡單，改善盤部分配套公區(qū)投入大，改善樓棟位置較好，梯戶比優(yōu)，端頭優(yōu)勢強于中戶。

除了這些基本優(yōu)勢外，越大越貴也成了新盤的主流定價標準。

這2年，樓市不好賣之后，其實可以發(fā)現(xiàn)新盤的公區(qū)、戶型等越來越卷，不說保建國這些主流房企，本土國企那些，在社區(qū)、大門、地庫上的投入，不少也都比較亮眼。

甚至部分也就是常規(guī)的剛需盤，但是實際的配套建設可能還強于前幾年所謂的改善盤。

如今這些改善盤，交房后沒了光環(huán)，加上部分區(qū)位在目前鼓臺核心供應后，基本毫無亮點可言。

此時的改善盤，也變得有點尷尬。

所以對于桂語映月，也不過是前幾年一批改善盤的一個典型案例而已。

改善盤所謂的保值，完全是基于供需+品質(zhì)，一旦兩者都沒有，就會變得剛需夠不到，改善看不起的局面。

建發(fā)養(yǎng)云

對于桂語映月，最好的對標案例就是建發(fā)養(yǎng)云，項目作為板塊改善紅盤，做到短時間熱銷，二手交房給出的品質(zhì)也不錯，二手成交也還算不錯。

近期一個通告，關于養(yǎng)云精裝整改的通報，頗有意思。

一個交房有些時間的項目，最終因為精裝整改拖延等問題被通報。（目前已經(jīng)刪除）

這個蘊含的內(nèi)容也顯而易見，福州這幾年交房的新盤，減配、維權(quán)的不少，未見一個通告出來，就如同桂語映月一樣，只能業(yè)主在那邊耗著。

反而市場看上去還不錯的養(yǎng)云，居然上了通告，只能說respect。

不知道，未來其他項目能否享受一下這種待遇？

海棠映月

既然聊了綠城，不得不提另外一個比較成功的項目，就是五四北的地鐵洋房-海棠映月，當時開盤熱銷，短時間清盤，目前二手也掛牌一段時間，整體的掛牌價也不低，都在3W以上。

當然目前二手平臺未看到成交案例，只有掛牌：一套中層、158平，單價3.06W，總價485W。

對比項目備案價：

對于這個洋房，價格有一定的波動，沿街的149平的單價較低，備案均價2.5W左右，158的樓棟備案均價在2.75-2.8W。

從這個二手的房源來看，大概率當時購入價在2.8W左右，對比目前二手掛牌3.06W，上漲2.6K。

3年的持有周期，換來10%的漲幅，實際不用計算，也是無法保本。

當然這種對比購入價上漲的案例，已經(jīng)遙遙領先當時的其他新盤，畢竟這市場，沒有跌已經(jīng)領先80%，漲了基本領先90%。

只不過項目還未成交，所以最終價格會如何也不得而知。

盤點總結(jié)

對于近期部分次新改善的交房表現(xiàn)，以及最終二手的掛牌表現(xiàn)，大部分也沒有了當初的光環(huán)。

如同維權(quán)業(yè)主描述的一樣，售樓部做的再漂亮，最終交付也并非如此。

只能說今年福州的改善新盤壓力非常大，在這樣的背景下，如何去化，以及保住品牌優(yōu)勢，對于不少房企而言，也是壓力。

至于購房者面對所謂的改善盤，一定要評估清楚，是否房子越大，價格需要越貴。

要是這個房子徒有虛表，最終跌起來，也不會少。