今年第三次土拍結(jié)束，結(jié)果大家也已經(jīng)看到，趁還有點余溫，水一水。

土拍分析

8幅地塊，取消1幅，成交7幅（其中4幅商?。?，成交面積約150畝，成交總價27.23億。

分析：這一次土拍，相對而言體量偏小，關(guān)注度不算太高，唯一引起注意就是在土拍開始前幾天，發(fā)布了4幅商住地塊的劃片。

其中一幅劃片金山小，一幅劃片鼓山苑小。

這個操作算是這場土拍最大的關(guān)注點，每個人都好奇，有了劃片會有多大用？

從土拍來看，本次第一個點，就是保建國，集體消失，除了本土國企外，沒有其他知名房企出現(xiàn)。

如何解釋原因，幾大房企在福州有一定土儲，近期開盤表現(xiàn)也一般，福州還有不少核心地塊待供應(yīng)，后續(xù)可選項不少。

這次地塊，鼓樓的太小，外圍的不確定太高。

至于劃片臨時調(diào)整出臺，是否影響了房企報名，導(dǎo)致錯過也難說，總之是這場土拍，本土國企坐鎮(zhèn)。

從拿地結(jié)果來看，四幅商住用地，僅一幅底價成交，這個現(xiàn)象屬實難得。

福州商住底價成交，已經(jīng)是這2年的主旋律，除了個別核心地塊有溢價之外，基本能成交都算不錯。

這一場土拍，溢價成交的頻率很高。

從房企來看，鼓樓袖珍地塊，個人買家舉牌，最終被宜福置業(yè)拿下，實際樓面價2.1W。

住宅計容面積是7308平，按套均144平計算，50套左右。

最終房企要做什么用途，只能關(guān)注后續(xù)的進展，就像群友說的，地處省府圈附近，給領(lǐng)導(dǎo)做養(yǎng)老房也是不錯。

至于后續(xù)的三幅偏外圍的地塊，全部由本土國企拿下。

這里面有幾個看點，金山北的兩幅，都是左海PK建總，最終左海全部拿下。

配合此前1.63W拿下的陣坂地塊，左海已經(jīng)拿下3幅金山北純商，合計91畝。

作為對比，競爭對手建總，金山南的高宅舊改，拿下3幅純商，合計152畝。

這里面有幾個點關(guān)注，建總和左海，接連舉牌，是真的看上了，還是演？

這應(yīng)該是目前最值得玩味的點，畢竟這個臨時劃片，看上去很臨時。

從成交樓面價來看，兩個地塊，差價3.7K，主要也就是劃片的差價。

依靠劃片金山小，這個周邊產(chǎn)業(yè)園的地塊，以接近1.7W成交，比第一次上架的樓面價還高了一些。

可以說劃片還是有一點用。

當然這個樓面價，要賣多少？

按常規(guī)計算，比如目前的四大金剛，北源+望悅，也差不多這個價格，最終售價：精裝2.7W，賣的一般。

那換句話說，假如這個劃片金山小的新盤，賣精裝2.7W，后續(xù)周邊的二手要怎么走？

當然有了劃片，在樓盤的戶型規(guī)劃上，是直接走小戶型賣學(xué)位，還是走常規(guī)的剛需戶型，也是關(guān)注點。

不管如何，這個地塊的出現(xiàn)，對于金山依靠劃片的二手，多多少少都有一定影響。

這里借鑒一下藍房網(wǎng)的圖：

對于金山北，目前還有一些地塊，此前取消的陣坂地塊50畝，還有城市之光東南側(cè)的八箴路舊改，按規(guī)劃是120畝，容積率3.0左右。

換言之，金山北目前能看到的就有170畝的高容積率地塊。

如果劃片金山小真的有用，那八箴路舊改，是否有希望沖擊三附小。

當然這個地塊劃片金山小，還能依靠金山明星的劃片，八箴路要是劃片三附小，那就是史無前例。

不過在目前低迷的市場，只要能促進，一切都有可能。

相比于金山兩幅地塊，不管是演的舉牌，還是真的有吸引力。

作為對比，東區(qū)這幅樓面價不足1W，劃片鼓山苑小的，最終結(jié)局僅僅是榕發(fā)兜底。

這幅地塊的成交，讓劃片都顯得有點廉價。

旁邊的君蘭和云上，當初兩倍多的樓面價，2.7-3.2W的新盤售價，不知道未來要如何面對天量的三遠庫存。

綜上，土拍劃片，帶來的作用，看上去有點用，（當然這個用也要打上問號）但是不多。

舊改加速

聊完土拍看看后續(xù)，今年的三場土拍，合計吸金約151億。

做個簡單的數(shù)據(jù)對比：

2023年：349億，2022年：374億，2021年：411億，2020年：728億。

還剩下4個月時間，今年的吸金不到去年一半。

如果對比2020年，僅20%。

所以很容易猜想，今年的目標估摸最少也要300億左右，還有一半的缺口。

所以后續(xù)，預(yù)計還有2場以上土拍，核心地塊要加速了。

目前能預(yù)知的金屏檔地塊，今年基本是要上架了。

近期舊改發(fā)布很密集，鳳凰新村已經(jīng)啟動，這個巨型舊改對于土拍吸金最有幫助。

除此之外，晉安王莊的原絲綢廠南側(cè)地塊，鼓樓的省林業(yè)廳宿舍、市三建宿舍、物構(gòu)所宿舍、省黨委校住宅區(qū)、社科院宿舍等。

這些地塊都在短時間發(fā)布了公告。

先不關(guān)注最終地塊的規(guī)劃指標，這樣的操作，很明顯表明，舊改又要提速了。

近期的改善新盤，上市表現(xiàn)也算一般，屆時鼓臺核心的廝殺也會更加慘烈。

盤點總結(jié)

關(guān)于土拍市場，一直是風(fēng)向標，目前來看不止是風(fēng)向標，更是能嚴重影響樓市的走勢。

新盤賣不完的背景下，土拍又不能停，那就被迫卷。

最終的情況，可以預(yù)計，那些庫存盤，只會更難賣。

應(yīng)該很好理解吧？

新規(guī)發(fā)布，前2年的盤得房率沒優(yōu)勢了。

劃片出臺，旁邊沒有劃片的悶逼了。

鼓臺供應(yīng)，外圍的改善只剩下地緣了。

目前的市場，那些庫存盤已經(jīng)不會受到過多關(guān)注了，如何推進土拍吸金，新地塊能順利上架是當務(wù)之急。

只不過這樣的背景下，要如何愈演愈烈，也是難以預(yù)估。

股市跌多了，股民期望叫停IPO，樓市跌多了，誰會期望叫停土拍？