新增房貸利率降得越低，還在供著存量房貸的老業(yè)主們，就越受到一億點(diǎn)的暴擊…

目前廣州新增房貸利率個(gè)別銀行已經(jīng)可以做到最低2.89%，幾乎看齊公積金（2.85%）。

疊加廣州的“商轉(zhuǎn)公”轉(zhuǎn)按揭遲遲未能實(shí)行，23年前后那批房?jī)r(jià)、房貸雙雙高位站崗的舊業(yè)主，心里在不斷滴血。

他們主要是23年9月那次調(diào)整存量房貸利率，因?yàn)椴皇鞘滋追?，無法享受到優(yōu)惠的那一波。

隨著新房房貸利率越調(diào)越低，最近，下調(diào)存量房貸利率的呼聲又起。

這對(duì)于促消費(fèi)、降負(fù)擔(dān)的確是一件好事。

至少讓打工人覺得又有一點(diǎn)點(diǎn)盼頭了。

盡管有消息稱招行行長(zhǎng)在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，目前還未收到監(jiān)管部門轉(zhuǎn)按揭的相關(guān)意見，但并不表示再次降存量房貸利率，就是空穴來風(fēng)。

其實(shí)降與不降，就看是只把房貸純粹看作一門生意，還是經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控上的一環(huán)。

以前房?jī)r(jià)不斷沖高的時(shí)候，我們也多次發(fā)文應(yīng)給予首套房貸最優(yōu)待遇。

但在賣方市場(chǎng)時(shí)代，銀行完全把房貸當(dāng)作一門生意，利率基本隨行就市，在流動(dòng)性緊張的時(shí)候，首套上浮10%-20%，也是常有的事。

不信，你問問2010年前后買房的人。

還有，當(dāng)時(shí)在政策執(zhí)行層面，很多時(shí)候是認(rèn)房，還要認(rèn)貸。

也就是說，即使是自住買家，如果你是打工人，按揭買房的，有了按揭記錄，再買房就成了二套，既要交高首付，又要捱高利率。

但如果是一次性付款的土豪，沒有房貸記錄，即使炒房買賣過N次，只要買房時(shí)名下無房，還是可以按首套房的首付、利率來按揭。

不過，還好，現(xiàn)在這些純市場(chǎng)行為的政策都改過來了。

如果我們要大力提振消費(fèi)，就不能只把房貸當(dāng)作一門生意來經(jīng)營(yíng)。

今年暑期檔票房、觀影人次同比均下滑了約44%，酸菜魚、網(wǎng)紅奶茶等等價(jià)格紛紛改走親民路線，這些日常中的細(xì)微變化都在告訴人們——大經(jīng)濟(jì)環(huán)境冷暖自知。

現(xiàn)在新的一輪總金額達(dá)3000億元、預(yù)計(jì)力度超過2009年家電下鄉(xiāng)的消費(fèi)補(bǔ)貼不是也即將啟動(dòng)了嗎？

除了上述這類國(guó)家隊(duì)掏錢承擔(dān)的消費(fèi)補(bǔ)貼外，眾銀行大佬們?cè)俪鳇c(diǎn)力，減輕一下房奴們的負(fù)擔(dān)，也是應(yīng)該的。

畢竟我們也度過整整一個(gè)周期的高息差時(shí)代，現(xiàn)在的存款利率也是一降再降，部分已經(jīng)抵達(dá)“1”字頭。

房貸是銀行一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)，即使僅僅把房貸當(dāng)成一門生意，即使統(tǒng)一到現(xiàn)在最低2.89%的房貸利率，大家也可以算得出是否有利可圖。

況且目前國(guó)內(nèi)的房貸利率水平，在全球范圍內(nèi)也是處于中等偏上的位置。

給大家算了一下貸款100萬元（30年期，等額本息），貸款利率為4.35%和3.1%的利息差別。

前者總利息高達(dá)約80萬元，后者則約54萬元。

也就是說，即使按照現(xiàn)在廣州首套房主流的3.1%計(jì)算，30年要付的利息就占了貸款金額的一半。

如果未來房?jī)r(jià)升值不達(dá)到50%，在總價(jià)值上按揭買房就是一筆虧本買賣。

當(dāng)然也有人說，數(shù)不能這樣算啊，那你起碼賺了房子的使用權(quán)啊。

但是你也別忘了，如果將首付存銀行，或者做其他理財(cái)?shù)脑挘彩菚?huì)有利率和投資回報(bào)收入的。

說了這么多，最主要表達(dá)的就是，在房?jī)r(jià)的上升期，房子升值所帶來的收益，很容易讓大家把持有房產(chǎn)的成本，包括按揭買房利率這種大頭的支出都忽略了。

但現(xiàn)在來到了橫盤、房?jī)r(jià)下行的階段，就都變成另外一回事了。這也正是有人寧愿不要錢，把房子白送人，也不愿意再供樓的原因。

那么現(xiàn)在，銀行當(dāng)然不能還停留在舊的思路了。

大家肯定都還記得23年9月的那次存量房貸大調(diào)整吧。

根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，那一次有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73個(gè)基點(diǎn)。每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人。

而截至6月末，42家A股上市銀行個(gè)人住房貸款余額共計(jì)34.04萬億元。

即使不按現(xiàn)在流行的“小作文”中存量房貸38萬億元這個(gè)數(shù)額來計(jì)算，就34萬億元，如果總體下調(diào)100bp的話，將減少利息支出34億元，總體的讓利金額將會(huì)是去年9月份時(shí)的一倍。

這樣一來，對(duì)于扭轉(zhuǎn)目前“降價(jià)的買不起，買得起的都在漲價(jià)”這種現(xiàn)象是有實(shí)質(zhì)幫助的。