01

2024年注定是個(gè)還債大年。

所有人都在努力修復(fù)自己的資產(chǎn)負(fù)債表。

政府（城投）在修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，努力砸鍋賣(mài)鐵，部分城市已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售保障房了。

企業(yè)在修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，也不擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)了，即便產(chǎn)能爆了也堅(jiān)決不擴(kuò)產(chǎn)，而且還在一直開(kāi)源節(jié)流、裁員降薪。

個(gè)人在修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，稍微攢點(diǎn)錢(qián)也不去創(chuàng)業(yè)了，而是乖乖的去銀行排隊(duì)提前還貸。

說(shuō)到修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，最熟悉的就是日本。

不同于國(guó)內(nèi)環(huán)境的各種艱難，隔壁的日本可是一片歌舞升平，大學(xué)生畢業(yè)了根本不愁找不到好工作，甚至現(xiàn)在日本企業(yè)在爭(zhēng)搶大學(xué)畢業(yè)生，只要入職就發(fā)獎(jiǎng)金。

30多年前，日本可不是這樣的啊。

當(dāng)時(shí)日本比我們還慘，畢竟是硬著陸，所有人手里的錢(qián)幾乎一夜之間變廢紙，大家都背上了沉重的債務(wù)，也不再宣傳能買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)了，不再宣傳日本1億中產(chǎn)每個(gè)人都買(mǎi)得起LV了。

把整整一代人作為代價(jià)，以自我為燃料，30年間不斷開(kāi)源節(jié)流，降低負(fù)債，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，這才有了現(xiàn)在這一批大學(xué)生的黃金歲月。

平成廢宅不是自己想當(dāng)廢宅的，而是時(shí)代不給到你好條件，不允許有這么牛P的人存在，有條件誰(shuí)不想當(dāng)昭和男兒嘛。

中國(guó)采取了和日本截然不同的著陸方式，軟著陸，讓所有進(jìn)城的人都扛起了債務(wù)，在最近這幾年里節(jié)衣縮食、努力還債。

02

在修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的過(guò)程中，有些人動(dòng)了其他心思，比如把自己較高的房貸利率，轉(zhuǎn)換成了較低的經(jīng)營(yíng)貸。

3年前，中國(guó)的房地產(chǎn)來(lái)到了回光返照的時(shí)刻，當(dāng)時(shí)你會(huì)看到非常多的大開(kāi)發(fā)商，爭(zhēng)搶著去拿高價(jià)土地，各城市地王層出不窮，有些開(kāi)發(fā)商還捂盤(pán)待售，甚至有些還自己舉報(bào)自己，就是為了暫時(shí)不銷(xiāo)售，從而后面賣(mài)的更貴。

2021年樓市這最后的瘋狂里，有些銀行光是上半年就把全年的貸款額度給花完了，很多人的房貸都批不下來(lái)，即便有房貸，利率也都非常高。

所以當(dāng)時(shí)很多人就動(dòng)了歪心思，去借經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房。比如500萬(wàn)的房子，借了300萬(wàn)的經(jīng)營(yíng)貸，當(dāng)時(shí)還只要3%多的利息，比5-6%的房貸要便宜的多、額度還高。

比如經(jīng)營(yíng)貸利率3.85%，房貸利率5.4%，貸款300萬(wàn)，用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房的話就可以少還60多萬(wàn)元，這樣的利差成了推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力。

但所有東西的背后，都是有一個(gè)價(jià)碼的，經(jīng)營(yíng)貸的價(jià)碼就是：

期限。

經(jīng)營(yíng)貸的期限普遍很短，一般都是3年左右，少數(shù)能貸到10年。到期需要全部還掉后，就得重新評(píng)估抵押物的價(jià)值進(jìn)行續(xù)貸。恰好今年就是第3年了。我身邊也有好幾位朋友辦了經(jīng)營(yíng)貸，今年陸陸續(xù)續(xù)到期。

但現(xiàn)在的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)降了啊，你的房子不值那么多錢(qián)了，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)也大幅下降。

比如我身邊真實(shí)的案例，房子總價(jià)500萬(wàn)，首付200萬(wàn)，貸款了300萬(wàn)，但現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)就只剩下200萬(wàn)了，房子的評(píng)估價(jià)還沒(méi)貸款多。。。

評(píng)估價(jià)下調(diào)就意味著在本次評(píng)估過(guò)后，銀行降額了，購(gòu)房人能夠申請(qǐng)的錢(qián)變少了。所以在借新貸還舊貸的過(guò)程中，需要購(gòu)房人先將舊貸的缺口補(bǔ)齊，這會(huì)面臨著很大的資金缺口。

03

這種情況下，你能怎么辦呢？

自己手上一時(shí)間又湊不出那么多錢(qián)來(lái)，就只能找中介來(lái)過(guò)橋，過(guò)橋費(fèi)又是一筆不小的開(kāi)支。

我身邊就有專(zhuān)門(mén)做經(jīng)營(yíng)貸的中介朋友，他經(jīng)手了50多個(gè)客戶(hù)，到期后沒(méi)有一個(gè)人可以自己掏錢(qián)還上的，只能再找中介過(guò)橋，找銀行續(xù)貸。

借新還舊、飲鴆止渴。

按揭房貸雖然也是一筆巨債，但它是一筆穩(wěn)定可續(xù)的長(zhǎng)期債務(wù)。穩(wěn)定性是一個(gè)非常大的優(yōu)勢(shì)。它不會(huì)提前催你還款，帶來(lái)山一般的壓力。而經(jīng)營(yíng)貸則是短期債務(wù)，沒(méi)那么穩(wěn)定。

經(jīng)常有人問(wèn)——要不要把自己的房貸，換成更便宜的消費(fèi)貸，經(jīng)營(yíng)貸？“現(xiàn)在自己每天都接到電話，對(duì)方說(shuō)是XX銀行的人員，可以幫我申請(qǐng)更便宜的貸款。”注意了，別瞎換。

房貸確實(shí)是普通人能借到的最便宜的貸款了。

現(xiàn)在的環(huán)境下，穩(wěn)定二字非常重要，包括提前還房貸，也要多考慮一下未來(lái)，不一定非得把所有老底都拿出來(lái)還款。

那這個(gè)經(jīng)營(yíng)貸的規(guī)模有多大呢？

我搜了下中國(guó)人民銀行給出的一些數(shù)據(jù)：

2018年，經(jīng)營(yíng)貸余額為37.82萬(wàn)億元。

2021年，經(jīng)營(yíng)貸余額為48.14萬(wàn)億元。

2023年，經(jīng)營(yíng)貸余額為64.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.7%

2024年1-3月，經(jīng)營(yíng)貸余額為68.94萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.7%

2024年1-6月，經(jīng)營(yíng)貸余額69.53萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.6%

2021年到2024年，中國(guó)的經(jīng)營(yíng)貸余額從48.14萬(wàn)元增長(zhǎng)到了69.53萬(wàn)元，增加了20萬(wàn)億元，年增速高達(dá)13%，幾乎是中國(guó)GDP增速的2倍多。

當(dāng)然，這增加的20萬(wàn)億元經(jīng)營(yíng)貸，并不都是用在房地產(chǎn)上了的，但在實(shí)際操作中，一些企業(yè)和個(gè)人通過(guò)注冊(cè)殼公司或虛構(gòu)貿(mào)易背景等方式套取經(jīng)營(yíng)貸，用于購(gòu)買(mǎi)商品房或償還債務(wù)。

現(xiàn)在的我們能怎么做呢？

慢慢熬、用時(shí)間換空間，降低負(fù)債，修復(fù)自身的資產(chǎn)負(fù)債表。

若無(wú)必要，勿增實(shí)體。

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