在閩系房企大本營(yíng)窺見江湖勢(shì)力。

迎來(lái)送往間，福州城變了天。舊閩系踩踏式退場(chǎng)，而今的閩系大本營(yíng)，已是“保建國(guó)”和市屬國(guó)企們當(dāng)仁不讓、長(zhǎng)袖善舞、一爭(zhēng)長(zhǎng)短的新時(shí)代。

挖掘站上臺(tái)前的福州市屬國(guó)企的財(cái)報(bào)、融資券募集說(shuō)明書、信用評(píng)級(jí)報(bào)告，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，既熟悉又陌生，既驚艷又深具內(nèi)涵。譬如自曝商品住宅毛利率一度高達(dá)89%堪比茅臺(tái)的福州古厝集團(tuán)。

本期，福州城市觀察者“說(shuō)商道市”將與一眾看官一起“領(lǐng)略”福州城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱福州城投集團(tuán)）的澎湃勢(shì)能。

NO.1|從實(shí)力的地位出發(fā)

第一怪：母弱子強(qiáng)，賊依賴建發(fā)與建總

燈下看美人，三分美也能看成十分。

9月11日，中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)連續(xù)第23年發(fā)布中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)名單。福州城投集團(tuán)憑借636億元的年?duì)I業(yè)收入，首次榮獲2024中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第381名，成為福州國(guó)資系統(tǒng)第一家進(jìn)入中國(guó)500強(qiáng)的國(guó)企。

乍一看，福州城投集團(tuán)這位美人，這會(huì)兒都快飛升了。

不在少數(shù)的福州人可能并不知曉，近年在福州異軍突起的“榕發(fā)地產(chǎn)”與“建總地產(chǎn)”，皆屬于福州城投集團(tuán)。

他倆的邏輯線是，榕發(fā)地產(chǎn)源自福州市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱福州建發(fā)），建總地產(chǎn)源自福州市城鄉(xiāng)建總集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱福州城鄉(xiāng)建總）。

而福州建發(fā)與福州城鄉(xiāng)建總皆是福州城投集團(tuán)核心子公司。也就是說(shuō)，福州城投集團(tuán)是福州建發(fā)與福州城鄉(xiāng)建總的母集團(tuán)、母公司，自也是“榕發(fā)地產(chǎn)”與“建總地產(chǎn)”的母集團(tuán)。

道福州城投集團(tuán)母弱子強(qiáng)，自非嘴炮。

根據(jù)福州城投集團(tuán)2024年度第一期超短期融資券募集說(shuō)明書，福州城投集團(tuán)大量主營(yíng)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)均在并表子公司內(nèi)部。母公司營(yíng)業(yè)收入在合并報(bào)表中的占比低的可憐，2021-2023年分別為0.06%、0.48%和0.45%；母公司凈利潤(rùn)在合并報(bào)表中的占比分別為0.01%、3.05%和29.55%。

不難知曉，福州城投集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與盈利能力對(duì)子公司的依賴較為嚴(yán)重，尤其是福州建發(fā)、福州城鄉(xiāng)建總這兩大核心子公司。

數(shù)據(jù)顯示，福州建發(fā)2023年末總資產(chǎn)972.98億元，占發(fā)行人即福州城投集團(tuán)合并報(bào)表總資產(chǎn)40.96%；凈資386.84億元，占發(fā)行人合并報(bào)表凈資產(chǎn)39.17%；2023年?duì)I業(yè)收入112.5億元，占發(fā)行人合并報(bào)表營(yíng)業(yè)收入17.68%。

福州城鄉(xiāng)建總2023年末總資產(chǎn)1118.87億元，占發(fā)行人合并報(bào)表總資產(chǎn)47.10%；凈資產(chǎn)586.43億元，占發(fā)行人合并報(bào)表凈資產(chǎn)59.38%；2023年?duì)I業(yè)收入212.51億元，占發(fā)行人合并報(bào)表營(yíng)業(yè)收入33.4%。

也正是因?yàn)楦Ｖ莩峭都瘓F(tuán)業(yè)務(wù)主要集中在重要下屬子公司福州建發(fā)和福州城鄉(xiāng)建總，對(duì)母集團(tuán)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)影響重大，如未來(lái)核心子公司被劃轉(zhuǎn)，或者股權(quán)被劃出， 對(duì)福州城投集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模、整體經(jīng)營(yíng)能力與償債能力等均將產(chǎn)生難以估量的影響。

這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是和尚腦袋上的虱子，明擺著。

福州城投集團(tuán)信用評(píng)級(jí)報(bào)告也直言，公司本部主要行使管理職能，公司資產(chǎn)、所有者權(quán)益、營(yíng)業(yè)總收入主要來(lái)源于子公司，公司本部債務(wù)負(fù)擔(dān)重且短期償債壓力大。

道福州城投集團(tuán)是位母弱子強(qiáng)的美人，還有個(gè)粗淺的表征。

企查查告訴“說(shuō)商道市”，福州城投集團(tuán)注冊(cè)地址為“城投榕發(fā)大廈18-22層”。聽聽，一個(gè)總資產(chǎn)達(dá)2000億+的大型市屬國(guó)企，甚至就連地址都有子公司的影子，而非完全的自我。

可見一斑！

NO.2|青銅與王者

第二怪：啥業(yè)務(wù)毛利率超99%，比茅臺(tái)還茅臺(tái)

作為福州市重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、片區(qū)綜合開發(fā)與改造及保障房建設(shè)主體，福州城投集團(tuán)主要從事市政基礎(chǔ)設(shè)施代建、片區(qū)綜合開發(fā)與改造、房地產(chǎn)開發(fā)、工程施工等業(yè)務(wù)。其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與盈利能力對(duì)子公司，尤其是兩大核心子公司福州建發(fā)、福州城鄉(xiāng)建總的依賴較為嚴(yán)重。

按常理度之，福州城投集團(tuán)最大業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是建筑工程與房地產(chǎn)銷售，但令人大跌眼鏡的是，其最大業(yè)務(wù)居然是貿(mào)易。

事實(shí)上，自2022年起，貿(mào)易就占到了福州城投集團(tuán)收入構(gòu)成的NO.1，2023年更甚，貿(mào)易收入377億元，占比集團(tuán)營(yíng)業(yè)總收入的59.53%，而建筑施工+房地產(chǎn)銷售二者合計(jì)也不過(guò)243億元，僅占比38.35%。

不過(guò)，貿(mào)易業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大但毛利率持續(xù)下滑，2024年一季度僅為0.62%。且貿(mào)易業(yè)務(wù)交易對(duì)手方存在未依約付款情況，公司已提出訴訟，需關(guān)注貿(mào)易業(yè)務(wù)回款風(fēng)險(xiǎn)。

讓人頗感驚艷的是福州城投集團(tuán)商品房銷售毛利率大幅飆升，2024年一季度超過(guò)了65%，遠(yuǎn)超市場(chǎng)行情。

看來(lái)，榕發(fā)地產(chǎn)賺挺多啊！

但或許，這都不算啥，最最令“說(shuō)商道市”感到瞠目結(jié)舌的是：福州城投集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)中，市政項(xiàng)目及代建管理費(fèi)才是最大的王者。別看年?duì)I收2億都不到，但最新的2024年一季度毛利率高達(dá)99.06%。

99.06%的毛利率簡(jiǎn)單點(diǎn)理解就是：銷售100元的商品，就能賺回超過(guò)99元的毛利潤(rùn)。這個(gè)利潤(rùn)空間，比茅臺(tái)還高還出色。

福州城投集團(tuán)的市政項(xiàng)目及代建管理費(fèi)居然這么賺錢？！

你敢想？大寫的服！

NO.3|冰與火之歌

第三怪：在房地產(chǎn)逐年活躍，但銷售逐年降

福州城投集團(tuán)項(xiàng)目建設(shè)分為市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、片區(qū)綜合開發(fā)與改造和PPP項(xiàng)目三類，主要由子公司福州建總和福州建發(fā)負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，由于眾所周知的舊閩系踩踏式退場(chǎng)等諸多原因，福州城投集團(tuán)日趨活躍。

但財(cái)報(bào)顯示，福州城投集團(tuán)房地產(chǎn)銷售雙降：金額從2021年的156億降至2022年的146億再降至2023年的138億；營(yíng)收占比則從2021年的44.88%降至2022年的32.2%再降至2023年的21.9%。

其中，商品房銷售金額從2022年的48.5億降至2023年的40億；營(yíng)收占比則從2022年的10.65%降至2023年的6.32%。

也就是說(shuō)，雖然，這兩年，市屬國(guó)企，榕發(fā)地產(chǎn)們愈發(fā)活躍，看似強(qiáng)勢(shì)上位，哪哪都有他們的身影，但財(cái)報(bào)則讓它們?cè)萎吢叮瑯I(yè)績(jī)呈現(xiàn)出的卻是冰與火之歌：福州城投集團(tuán)房地產(chǎn)銷售收入逐年下降，更別提占比了。如前述，貿(mào)易已變成福州城投集團(tuán)的業(yè)務(wù)最大頭。

融資券募集說(shuō)明書提及，福州城投集團(tuán)片區(qū)綜合開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚需投資規(guī)模大，公司未來(lái)資金支出壓力大。此外，房地產(chǎn)銷售受宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度影響大，需關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目去化情況及整體資金平衡情況。

債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，面臨一定的短期償債壓力。福州城投集團(tuán)全部債務(wù)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，債務(wù)負(fù)擔(dān)持續(xù)加重，2024年3月底全部債務(wù)為1104.25億元，其中非標(biāo)融資約占35%；同期末，公司短期債務(wù)為197.69億元，現(xiàn)金短期債務(wù)比為0.49倍，面臨一定的短期償債壓力。

在福州城市觀察者“說(shuō)商道市”看來(lái)，其實(shí)，主場(chǎng)作戰(zhàn)下的福州城投集團(tuán)沒(méi)什么太大的問(wèn)題，但，問(wèn)題是——世界再也回不到那個(gè)充滿希望的從前了，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)。

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