二十多年前，來自印尼的房地產(chǎn)巨頭，在上海成立了匯寶房地產(chǎn)公司，選址浦東康橋。

　　打造了被稱為“上海十大豪宅”之一的綠寶園。

　　無論是房屋設(shè)計(jì)理念，還是園林的創(chuàng)作風(fēng)格，亦或是建筑材料使用，都在打造一個(gè)具有北美風(fēng)格，住戶以外籍人士為主的國(guó)際社區(qū)。

　　一晃幾十年過去了，如今提起浦東涉外別墅，綠寶園也依然算得上是一塊豪宅招牌。

　　小區(qū)里的明星住客云集，占地40萬方，容積率只有0.11，幾乎是上海最低密的別墅社區(qū)。

　　奢侈的尺度感、高品質(zhì)的設(shè)計(jì)感、上乘的用材用料、超全的社區(qū)配套、一流的物業(yè)管理，讓綠寶園充滿了豪宅范兒。

　　這也使項(xiàng)目之前入市的幾期產(chǎn)品都十分熱銷：

　　2020年開盤，206套洋房光速清盤；2022年推出40套洋房，入圍積分也是高達(dá)92.1分。

　　然而當(dāng)時(shí)間來到2023年，這個(gè)項(xiàng)目曝出了一個(gè)大冷門：

　　綠寶園38套獨(dú)棟別墅，竟然慘遭0認(rèn)購(gòu)。

　　之前洋房賣的那么好，新推的獨(dú)棟別墅卻無人問津？

　　究竟為何這個(gè)"上海十大豪宅"的別墅產(chǎn)品會(huì)在去年入市時(shí)遇冷？

　　今天總爺帶大家好好了解一下這個(gè)項(xiàng)目。

　　01

　　二十多年歷史，蟬聯(lián)“上海十大豪宅”

　　作為上海如今知名的國(guó)際別墅區(qū)之一，綠寶園誕生于1999年。

　　即便沒有做過太多推廣，綠寶園依舊多次蟬聯(lián)“上海十大豪宅”。

　　入市以來，綠寶園先后吸引了來自近40多個(gè)國(guó)家的外籍人士，且特別受到世界500強(qiáng)在華高管的青睞，被稱為“世界500強(qiáng)高管聚集地”。

　　多次榮獲“上海最佳租賃別墅”、“上海國(guó)際化低碳社區(qū)”和“上海最佳服務(wù)別墅社區(qū)”等榮譽(yù)。

　　即使是很多國(guó)內(nèi)一流的開發(fā)商，如今也做不到綠寶園二十年前的品質(zhì)。

　　就連項(xiàng)目洋房產(chǎn)品的外立面都是文化磚及黃金麻干掛石材打造；

　　社區(qū)內(nèi)的各種景觀也是歐式風(fēng)格，露天泳池、噴泉據(jù)說也都是高成本打造；

　　從網(wǎng)上披露的社區(qū)內(nèi)部照片來看，確實(shí)能感受到歐美別墅的品質(zhì)感和尊貴感；

　　要說唯一不足，可能就是這么好的社區(qū)，位置卻在上海外環(huán)外的康橋，屬實(shí)是偏了一些。

　　02

　　地段價(jià)格錯(cuò)配，“二十年別墅”老盤新賣

　　在總爺看來，雖然別墅品質(zhì)沒的說，但作為外環(huán)外項(xiàng)目，他的單價(jià)和總價(jià)還是太高了。

　　這38套滯銷別墅，面積在約684-859㎡，均價(jià)12.33萬/㎡，總價(jià)約為7000萬-1.25億。

　　動(dòng)輒一個(gè)小目標(biāo)的價(jià)格，市區(qū)豪宅或風(fēng)貌別墅選擇也很多，即使綠寶園容積率夠低，但外環(huán)外還是很難支撐這個(gè)價(jià)格。

　　除此之外，綠寶園的別墅產(chǎn)品還有一個(gè)不小的“雷點(diǎn)”：

　　根據(jù)總爺了解，綠寶園的這38套獨(dú)棟別墅，其實(shí)早在2004年11月就已建成。

　　此前一直是對(duì)外出租給精英人士，如今是開發(fā)商把別墅收回之后重新翻修對(duì)外出售。

　　也就是說，這批別墅已經(jīng)有將近20年房齡。

　　這樣的房源背景，可能也會(huì)讓不少精英人群看到后，心里產(chǎn)生一些芥蒂。

　　這也導(dǎo)致綠寶園獨(dú)棟別墅入市后遭遇了0認(rèn)購(gòu)的局面。

　　綠寶園的開發(fā)商匯寶公司，背后是印尼地產(chǎn)大佬全寶集團(tuán)。

　　印尼全寶集團(tuán)創(chuàng)始人梁世楨，1940年出生在雅加達(dá)，梁家自清嘉慶年間自梅縣松口來到印尼爪哇島創(chuàng)業(yè)，迄今已100多年歷史。

　　全寶集團(tuán)在印尼房地產(chǎn)界一度有著霸主地位，經(jīng)過30多年發(fā)展，在印尼已經(jīng)是風(fēng)生水起，也是印尼的五大房產(chǎn)上市公司之一。

　　但說實(shí)話，這家開發(fā)商在中國(guó)市場(chǎng)存在很低，缺乏品牌力，而綠寶園也是其中國(guó)唯一的住宅項(xiàng)目。

　　這樣的品牌形象，與上海其他一眾知名豪宅之間的差距一下子就體現(xiàn)了出來。

　　要知道這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上的競(jìng)品，是湯臣一品、綠城玫瑰園這樣的一眾上海灘知名豪宅。

　　所以相比之下，綠寶園的地段、產(chǎn)品、品牌價(jià)值等，顯然和總價(jià)并不匹配。

　　03

　　八期入市在即，百億貨值能否逆襲？

　　近期，《綠寶園八期住宅建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案》公示，擬推出10棟12-18F高層住宅。

　　去年的38套別墅還沒賣完，如今綠寶園的高層產(chǎn)品又要再次入市。

　　這一次，綠寶園能否一雪前恥呢？

　　在總爺看來，相比于之前的洋房、別墅，此次綠寶園高層產(chǎn)品的上車門檻應(yīng)該會(huì)更低，性價(jià)比會(huì)更高。

　　8期產(chǎn)品占地約12.24萬方，地塊位于秀沿路滬南公路交叉口，距離18號(hào)線康橋地鐵站僅約200米，是純正的地鐵盤。

　　地塊內(nèi)還包含了一幢高6.95米的會(huì)所，帶下沉式庭院，有大片集中綠地，整體配置看上去較為豪華、低密。

　　容積率1.0的社區(qū)，更屬于整個(gè)上海罕見的稀缺產(chǎn)品。

　　估計(jì)在經(jīng)過了去年的別墅滑鐵盧后，綠寶園的高層產(chǎn)品會(huì)更有誠(chéng)意，不知道這次能否逆襲？

　　綠寶園在上海的這20年，也算是見證了上海高端樓市的火熱和黃金年代。

　　但是過去的20多年里，上海在進(jìn)步，綠寶園卻讓人感覺更像是停住了腳步。

　　如今隨著市面上豪宅產(chǎn)品越來越多，對(duì)于這些外資開發(fā)商來說，如果還停留在過去的產(chǎn)品層面沒有創(chuàng)新，恐怕也會(huì)逐漸被市場(chǎng)所拋棄。

　　希望去年翻車的綠寶園，今年能夠迎來好運(yùn)。