作者：kangins

收盤暴漲126.89%，盤中最高漲幅147.9%！

作為曾經(jīng)房地產(chǎn)TOP100中的?？?，民營房企中佼佼者，不僅率先完成債務(wù)重組，而且一鼓作氣引入中東財(cái)團(tuán)并轉(zhuǎn)讓第一大股東的位置，這一系列操作直接點(diǎn)爆了股價(jià)！

周末，中國奧園宣布中東投資機(jī)構(gòu)MGG(MultiGold Group Limited，后簡稱“MGG”)受讓由原第一大股東AceRise轉(zhuǎn)讓的6.22億股普通股，轉(zhuǎn)讓后，MGG持股占比16.48%，超過實(shí)際控制人郭梓文的16.38%，而AceRise的持股比例則降至13.31%。

在這一交易完成后，中國奧園第一大股東由民營企業(yè)家搖身一變成了外資，在苦尋戰(zhàn)投無果后，中東財(cái)團(tuán)果斷出手！

至此，奧園之前的山東國資背調(diào)、引入廣東國資的傳聞，也就煙消云散。而有意思的是，公告中并沒有涉及中東財(cái)團(tuán)拿下第一大股東所耗費(fèi)的交易對價(jià)，按照9月20日中國奧園收盤市值4.5億港元計(jì)算，收購16.48%股權(quán)僅需：

0.74億！

如果按溢價(jià)50%進(jìn)行收購，也僅僅只需：

1億元！

不管按哪種估值方法，相信都不會少于百億！面對曾經(jīng)銷售額超千億、2024年半年凈利潤超過200億的千億房企來說，用1億元換取第一大股東席位，堪稱：

物超所值！

與股權(quán)轉(zhuǎn)讓同時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移的是，MGG也將派出Alobeidli接棒創(chuàng)始人郭梓文，成為公司新任董事會主席。已經(jīng)60歲的郭梓文，不再擔(dān)任奧園董事會主席，由執(zhí)行董事調(diào)任為非執(zhí)行董事。

01 凈利超223億！扭虧為盈

8月19日，中國奧園公布半年業(yè)績預(yù)測，其業(yè)績堪稱冬天里的一把火，讓還在夏日里卻瑟瑟發(fā)抖的房地產(chǎn)行業(yè)同行們感受到了別樣的溫暖：

上半年盈利210-230億！扭虧為盈！

這是首家千億暴雷房企自恒大暴雷以來公布的最令人振奮人心的消息，這一消息對于投資人來說，簡直：

亮瞎了眼！

根據(jù)公告披露：

1、上半年凈利210-230億，去年同期虧損29億；

2、凈利主要系境外債務(wù)重組錄得的重組收益；

該業(yè)績有多炸裂？

作為曾經(jīng)的千億暴雷房企，中國奧遠(yuǎn)在在行業(yè)帶頭大哥萬科自上市以來首次錄得凈虧損的同時(shí)，逆天創(chuàng)下超200億的凈利，這業(yè)績堪稱：

前無古人！

而凈利潤的來源，根據(jù)公告披露，來自境外債務(wù)重組的重組收益，很多人一看就懵了，特別是非不良資產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員：

債務(wù)人重組收益＝債權(quán)人減債規(guī)模

如果用通俗的話翻譯一下，重組收益，就是從債權(quán)人身上割下的肉，但是這肉割的也值，畢竟，如果不割肉，就是玉石俱焚（破產(chǎn)清算），債權(quán)人受損更大，而如標(biāo)的有重組的潛在可能，用當(dāng)前割的一小塊肉換取博取重組成功后更大的收益，這就是不良資產(chǎn)的魅力之所在！

02 凈利暴增背后的秘密

中國奧園成立于1996年，總部位于廣州，屬于老牌粵系房企，2007年完成境外上市，自此更開啟業(yè)績狂飆之路，其業(yè)績在2019年銷售額突破千億，達(dá)到1180億，首次躋身TOP30序列，并在次年，業(yè)績再度暴漲12.7%，創(chuàng)下新高：

1330億。

創(chuàng)下這一歷史巔峰后，在恒大債務(wù)危機(jī)引爆的房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)的大背景下，與多數(shù)暴雷房企一樣：

銷售下滑+業(yè)績暴增下拿的高價(jià)地成了利潤黑洞+高杠桿之下的還債壓力劇增+…

N多不利暴擊因素下，中國奧遠(yuǎn)在恒大暴雷后僅3個(gè)多月，其后便開啟了與債權(quán)人漫長的重組博弈之路：

1、2023年7月，中國奧園拿出一籃子境外債務(wù)重組方案=發(fā)行新債還舊債（23億美金）+發(fā)行10億新股進(jìn)行債轉(zhuǎn)股+發(fā)行1.43億美元“無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債+發(fā)行16億美元“永續(xù)債”；

2、2023年11月，境外債務(wù)重組方案獲得債權(quán)人通過；

3、2024年3月，境外債務(wù)重組方案正式生效；

值得一提的是，在這一系列的操作下，中國奧園債權(quán)人讓渡了313億的債權(quán)利益，其中有息負(fù)債就占了284億，再參考此次中國奧園的半年報(bào)業(yè)績預(yù)告，凈利潤210-230億，很顯然，重組收益是本次凈利潤的大部分來源！

03 民營上市房企價(jià)值亟待重估

當(dāng)前民營房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值有多低？這里我們選取最有代表性的上市公司進(jìn)行分析：我們來看一組2022年各家房企的土儲數(shù)據(jù)及對應(yīng)的當(dāng)前市值：

1、中國恒大，土地儲備1.7億平，土儲價(jià)值約4萬億(按容積率3.0、銷售價(jià)參考近一年平均價(jià)格，下同），市值21億；

2、碧桂園，土地儲備2億平，土儲價(jià)值約5萬億，市值135億；

3、融創(chuàng)中國，土地儲備1.3億平，土儲價(jià)值3萬億，市值88億；

4、中國奧園，粵港澳大灣區(qū)土地儲備600萬平，土儲價(jià)值3000億，最低市值5億；

如果取2022年百強(qiáng)房企的土地儲備數(shù)據(jù)，幾乎占了全部半壁江山之上的土地儲備在民營房企手上，而這些土地資產(chǎn)一旦盤活，完全可以覆蓋所有負(fù)債，對于這些房企來說，當(dāng)前缺的僅僅是：

解開三角債的流動(dòng)性資金！！

還是拿中國奧園的例子，中東資本在周末以不到1億的價(jià)格拿下后，才過了一天，就獲得了超100%的收益，明顯這是一樁：

極為劃算的買賣。

而且如果資金的流動(dòng)性壓力徹底修正后，這收益那將相當(dāng)可觀！

寫在最后

與中國奧園類似，當(dāng)前受困于流動(dòng)性困境的民營房企手握巨量土地儲備，在當(dāng)下僅僅是缺乏流動(dòng)性資金引發(fā)的債務(wù)危機(jī)只要提供充足的流動(dòng)性：

現(xiàn)金流量表的修復(fù)→土地價(jià)值重做→市值修復(fù)→銀行等金融機(jī)構(gòu)融資估值提升→現(xiàn)金流持續(xù)修復(fù)

如何預(yù)防在房地產(chǎn)市場如此底部之時(shí)，掌握天量土儲的前百強(qiáng)民營企業(yè)被外資以極低的價(jià)格拿下，成了政策制定者急需考慮的問題：

畢竟，當(dāng)人人嫌棄的民營資本搖身一變成了銀行等金融機(jī)構(gòu)歡迎的外資這類座上賓之時(shí)，資產(chǎn)還是那個(gè)資產(chǎn)，僅僅是身份一變，流動(dòng)性得以瞬間化解！

如何預(yù)防這一可能性的結(jié)果？如何防止幾乎用月銷售額即可買下任何一家陷入危機(jī)房企本身的現(xiàn)象？這是一道所有人都必須面對的：

終極考驗(yàn)！

畢竟這一可能性結(jié)果真出現(xiàn)的時(shí)候，也是民營資本的集體悲哀。