記住今天，開始救場(chǎng)了。

上周五的文章里，我們對(duì)政策做了一個(gè)基本的預(yù)判《》。來的很快，開始拔毛了。

今天看到國(guó)新辦發(fā)布會(huì)，央行+金監(jiān)+證監(jiān)三大部門聯(lián)手發(fā)布超級(jí)猛料，要點(diǎn)有幾個(gè)（我們只講和房地產(chǎn)有關(guān)的）：

1）一刀切降存量房貸利率50個(gè)BP。

存量房貸利率下調(diào)，早在8月30日PB社就傳了“大作文”，我當(dāng)時(shí)判斷真實(shí)度很高《》，意義也很大，能夠給房奴家庭省下好幾百乃至2000塊的現(xiàn)金支出。按這次的說法，大概是降50個(gè)BP，跟預(yù)期的稍遜（原來預(yù)期是降它100個(gè)點(diǎn)，3700億左右），不過也OK，每個(gè)月都可以省下來一個(gè)省內(nèi)游。對(duì)于房奴來說，這是央行給出的實(shí)打?qū)嵉募彝ブС?，也是不多見的真正的不是讓家庭上杠桿而是“視同發(fā)錢”的好政策，提前還款的童鞋其實(shí)可以先緩一下。

現(xiàn)在存量房貸利率大約在4.3%左右，首套房利率在3.5%左右，像廣州很多地方都低過了3%。那么這個(gè)問題就來了，有人說這一波降完存量房貸就不會(huì)再降了。我倒認(rèn)為還是要走一步看一步，去年9月降了，今年9月再降，降與不降，取決于那個(gè)差值。如果繼續(xù)給首套剛需優(yōu)惠利率，LPR繼續(xù)下降（目前的LPR太高了），那么，只要存量房貸與新增房貸利率差過大，存量就會(huì)存在下降的空間。對(duì)此，我持開放的觀點(diǎn)。

2）統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%。

首付比下調(diào)，這個(gè)兩說。一方面，不區(qū)分二套下調(diào)首付，的確會(huì)利好一些剛改群體，給的首期款少，在預(yù)期與收入穩(wěn)定的前提下當(dāng)然算是一件大好事。但另一方面，要看到效果有限，邊際效應(yīng)更是瘋狂遞減。因?yàn)樗谋举|(zhì)是加杠桿，而這與時(shí)局相悖。比較好的做法，是配套其它“改革”，比如參考國(guó)外做法，首付比可以降到令人吃驚的5%，但是按工程進(jìn)度付款（每隔半年付5%），而直到交樓的時(shí)候才去貸款供樓，房主拿不到貨就不需要供樓。這樣做，是可以拉動(dòng)更多需求入市的。SO，不要覺得這很低，還可以更低，就是說央行還是有后手的。

3）延長(zhǎng)2年金融16條和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸期限。

這兩個(gè)政策主要是針對(duì)開發(fā)商資金鏈危機(jī)的，金融16條是2022年的政策，當(dāng)時(shí)主要是用來為開發(fā)商暴雷紓困的，要求不區(qū)分所有制一視同仁，銀行不能隨便抽貸，適當(dāng)給予還款展期等等。但這個(gè)據(jù)我了解，在執(zhí)行中很僵硬，動(dòng)輒“終身追責(zé)”，導(dǎo)致很多銀行不敢放手干。另一個(gè)是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，這個(gè)是今年的政策，對(duì)開發(fā)商資金紓困非常非常重要，萬科龍湖那些手里有豐富投資性物業(yè)的開發(fā)商，可以依據(jù)這個(gè)進(jìn)行貸款置換，幫助非常大。兩個(gè)繼續(xù)延長(zhǎng)2年，對(duì)開發(fā)商未來的經(jīng)營(yíng)安全，有很重要的意義。

4）保障房再貸款央行增資。出資比例從先前的60%提高到100%。

這個(gè)政策是5.17新政，當(dāng)時(shí)落地市場(chǎng)就指出額度太少，現(xiàn)在增資是一個(gè)正面回饋，但是還是太少。建設(shè)保障房方向是正確的，只要政府不新建，從開發(fā)商那里收購，這個(gè)路徑也是正確的——因?yàn)椴粚?dǎo)致供應(yīng)進(jìn)一步過剩。不過我認(rèn)為，焦點(diǎn)問題不在這里了，一線的執(zhí)行顯示，這個(gè)問題在于收購價(jià)格，政府出的價(jià)錢太低了。

5）降準(zhǔn)。近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元。同時(shí)，年底前可能還將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。沒什么好說的，降準(zhǔn)就是釋放流動(dòng)性，市場(chǎng)現(xiàn)在不缺。

6）第五項(xiàng)政策是支持收購房企存量土地。沒什么好說的，還在研究，落地應(yīng)該也不容易，國(guó)企央企都自身難保。

總體上說，我有幾個(gè)感受。

第一，這一波政策刺激是源于對(duì)8月以來形勢(shì)的回應(yīng)。在5月大級(jí)別政策刺激之后，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)期，較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)再有大刺激，我更預(yù)期，至少到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前都不會(huì)再有大級(jí)別的政策。但是8月以來，市場(chǎng)惡化的速度比想象的要快，快很多，快到GDP都完不（側(cè)面也展示出過往的政策效果，其實(shí)是被高估了）。所以，我認(rèn)為，這一輪的政策和5.17不同在于，它主力是在支持經(jīng)濟(jì)，或者說，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)、股市現(xiàn)在變成了三個(gè)難兄難弟了（二季度之前，GDP數(shù)據(jù)還好）。這也是我上篇文章里說的，TS比房地產(chǎn)調(diào)整更重要，現(xiàn)在的形勢(shì)，不是救房地產(chǎn)，也不是救股市了，泥沙俱下。

依照這個(gè)邏輯，大招還沒放完，央行這三個(gè)部門今天的動(dòng)作是第一波，可以視作一個(gè)信號(hào)，但光靠他們不行，很快會(huì)有第二波。進(jìn)而說，我們可以有一個(gè)更樂觀的階段性解讀：這意味著政策在階段性的回到“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”上來，這個(gè)很重要。

第二，政策是對(duì)的，會(huì)起到作用。不能一說我們希望著市場(chǎng)來個(gè)大V天龍，那個(gè)顯示出人們還沒從“大周期”里走出來，這個(gè)舊思維很危險(xiǎn)。我一再強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)、股市、經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)不是短期的，這個(gè)只能慢慢來。但是政策短期給不給藥，也很重要，因?yàn)檎叽碇Ｍ?/strong>。短期也只能靠政策，長(zhǎng)期太長(zhǎng)了，In the long run，we are all dead。今日的房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)，一體兩面，房地產(chǎn)是BP，經(jīng)濟(jì)是TS，企業(yè)、家庭都需要降債務(wù)，需要支持。政策在這個(gè)方向上，多做任何一步都是對(duì)的。

這是房地產(chǎn)的“好日子”，我相信政策對(duì)10月的房地產(chǎn)交易量勢(shì)必會(huì)形成正面刺激，保守估計(jì)交易量環(huán)比能有個(gè)至少3成以上。15%的首付，3.5%的利率（LPR不出意外在10月就應(yīng)該就會(huì)繼續(xù)下降），加上價(jià)格在過去這幾個(gè)月以來又出現(xiàn)了不小的下跌，房?jī)r(jià)水平實(shí)際上也更加去到了一些剛需、剛改的合意水平。對(duì)于市場(chǎng)，走勢(shì)自然不樂觀，想靠著一次兩次的政策就扭轉(zhuǎn)局面怕是很難，但是，即便是一個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，總還是有人需要買房子住。有好的產(chǎn)品，合適的價(jià)格，還是能賣的不錯(cuò)。

第三，預(yù)期新的財(cái)政政策和住房政策醞釀。從央行的動(dòng)作來看，力度是不錯(cuò)的，政策層現(xiàn)場(chǎng)也給了開放性的答案，5000億不夠就再5000億，3000億不夠就再3000億。但是問題在于，央行給的流動(dòng)性最終要流動(dòng)起來，如果流動(dòng)不起來，還是沒有意義。而現(xiàn)在的政策（包括以往），一個(gè)很大的特征是：迄今為止，基本上都是貨幣政策在使勁，央行獨(dú)自扛大鼎。降準(zhǔn)、降息、降存量房貸、提供貸款支持等等，都是貨幣政策。這當(dāng)然有用，但是不夠。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)局，企業(yè)、居民都不愿意再付債，連GJD都不愿意再付債，債務(wù)太大了，真的沒有錢。不要光看M2，很多人現(xiàn)在擔(dān)心的比你想象的嚴(yán)重。

市場(chǎng)更多的是在呼喚財(cái)政政策，減稅降負(fù)，給大家提供就業(yè)，給大家發(fā)錢，提供更多的保障，減少后顧之憂。在這些方面做功課，效果一定會(huì)比貨幣政策好，只靠著央行扛大鼎，不夠。

落到房地產(chǎn)這個(gè)重要的穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的抓手，早先已經(jīng)說了，之前所有的干預(yù)政策最好都一刀切的解除，尤其是限購政策。再有是稅費(fèi)政策，類似增值稅什么的，都可以給出更多的優(yōu)惠。

我個(gè)人非常期待財(cái)政部+住建部+資源部在近期也速度聯(lián)手召開新聞發(fā)布會(huì)。

第四，希望細(xì)則快點(diǎn)落地。從央行的表態(tài)看，要各地去落地，就是還是會(huì)有細(xì)則，需要一點(diǎn)時(shí)間落地，考慮到商業(yè)銀行的調(diào)整，也許沒那么快。我個(gè)人是希望政策能夠明確執(zhí)行時(shí)間，比如不晚于某個(gè)時(shí)期，不要拖，一拖，股市又跌回去了。

股市的反應(yīng)比樓市要快速，也要更大，但是回落也更快。有的粉絲今天問我，要不要沖進(jìn)去，我的看法重點(diǎn)就是上面第三點(diǎn)，財(cái)政政策是最有力度的，大招還沒放完，交易性的機(jī)會(huì)依然存在。這只是一個(gè)政策面的探討，不要視作股票的操作建議。

為了慶祝今天這樣一個(gè)“好日子”，我特地給大家伙兒找到了一個(gè)非常好的項(xiàng)目。許多小伙伴說，這個(gè)市場(chǎng)手里有錢也沒有什么機(jī)會(huì)。我覺得不盡然，年初我做直播的時(shí)候說過，這時(shí)候是“舉目世界天地寬”的時(shí)候，我們要站在世界看中國(guó)，而不是一直站在中國(guó)看世界。我們的未來一定還是充滿希望的，但中短期內(nèi)的挑戰(zhàn)對(duì)于每一個(gè)人來說，超出個(gè)人能力，難以把握。這個(gè)不需害怕，調(diào)整時(shí)期恰好是拓寬認(rèn)知圈、能力圈的好時(shí)機(jī)。這個(gè)時(shí)候多多放眼全球，四處看看，多方比對(duì)，也許可以發(fā)現(xiàn)，我們的市場(chǎng)也沒那么壞，而別處也存在不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。即便不下手，也會(huì)長(zhǎng)見識(shí)。

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