印象中，也是國(guó)慶前的一個(gè)下午。

我迷迷糊糊犯秋困。微信電話響了，對(duì)面一家在虹橋的房企老板，一接通，他就說：

行業(yè)節(jié)奏都被帶亂了。

我懵逼了。老板把一張照片發(fā)給我。一個(gè)空蕩蕩的會(huì)場(chǎng)，幾個(gè)服務(wù)員正倒水。照片最顯眼的，是會(huì)場(chǎng)屏幕與側(cè)墻，都寫著三個(gè)巨大的紅底白字：

活下去。

滿屏“活下去”的會(huì)場(chǎng)，不是當(dāng)下，而是2018年萬(wàn)科的秋季季度會(huì)。那是個(gè)房地產(chǎn)正烈火烹油的年份：

全國(guó)上下都洋溢著積極樂觀的氣氛。

在2015年樓市去庫(kù)存和棚改政策的推動(dòng)下，2000多萬(wàn)戶“棚戶區(qū)”三四年間被推倒，5萬(wàn)億棚改投資大水漫灌，中國(guó)樓市的水位被迅速抬高。

2014年還在懸崖邊上的地產(chǎn)商，突然盆滿缽滿；2018年碧桂園賣了近1萬(wàn)億，恒大5500億，融創(chuàng)4600億。

不過2018年，找不出比萬(wàn)科更安全的房企：年銷售6000億，有息負(fù)債2200億，現(xiàn)金1800億。但那個(gè)國(guó)慶節(jié)前夕，郁亮說萬(wàn)科未來三年的目標(biāo)，都將圍繞“活下去”展開。

其他房企都覺得萬(wàn)科瘋了。但六年后，回過頭看“活下去”這三個(gè)字，感覺異常沉重。

今年上半年，萬(wàn)科凈虧了98個(gè)小目標(biāo)；那個(gè)給我微信電話的房企老板，也暴雷了；中國(guó)樓市，也正經(jīng)歷商品房市場(chǎng)建立以來：

最長(zhǎng)、最深的回調(diào)。

今年7月，一個(gè)調(diào)研房地產(chǎn)行業(yè)的中央調(diào)研組，下來了。

他們調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，雖然幾乎大部分城市的房地產(chǎn)政策應(yīng)出盡出，但中國(guó)房地產(chǎn)的成交量連續(xù)多月為負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)大幅回撤，居民購(gòu)房信心指數(shù)也一直在崩。

他們還發(fā)現(xiàn)，樓市下行對(duì)中國(guó)金融體系形成了巨大壓力。上千億的信托資金無法退出，銀行不管是個(gè)人按揭貸款不良率，還是企業(yè)貸款不良率，都在上升。

調(diào)研過去兩個(gè)月后，又一年國(guó)慶節(jié)的前夕，央行、住建部，還有各地政府，把抽屜里的工具箱，一股腦都拿了出來。

央行降息、降低存量房貸利率，下調(diào)了二套房最低首付比例。信貸政策達(dá)到歷史最寬松。

廣州徹底放開了限購(gòu)，北京、上海和深圳也優(yōu)化了自己的限購(gòu)政策。如果沒效果，政策應(yīng)該還在路上。

2008年四萬(wàn)億之后，最大規(guī)模的刺激，來了。

1

這一輪政策出臺(tái)的前夕，不管是樓市，還是股市，情緒都到很低迷的階段了。

今年8月底，萬(wàn)科中報(bào)會(huì)，沒有了以往的談笑風(fēng)生。氣氛異常嚴(yán)肅。

作為第一個(gè)喊著“活下去”的房企，萬(wàn)科半年利潤(rùn)虧損近百億。萬(wàn)科董秘代表管理層不斷道歉，不斷重申：

降低負(fù)債、保兌付。

不斷道歉的背后，是萬(wàn)科過去一年巨大的壓力——“活下去”真的太難了。

去年10月中旬，已經(jīng)感到一絲異樣的萬(wàn)科，在西安辦了場(chǎng)交流會(huì)。郁亮在會(huì)上還表達(dá)了樂觀情緒，說樓市短期有壓力，長(zhǎng)期有信心：

房地產(chǎn)超跌了。

但交流會(huì)開完沒兩天，萬(wàn)科就被境外機(jī)構(gòu)做空了——H股的賣空率，突然創(chuàng)了歷史新高。恐慌傳導(dǎo)到了債券市場(chǎng)，萬(wàn)科美元債價(jià)格大跌；緊接著，又傳導(dǎo)到了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

萬(wàn)科開始做壓力測(cè)試。郁亮發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科雖然只有30多億美元債，但傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)一恐慌，可能會(huì)要求萬(wàn)科提前還貸，那他們就壓力山大了。

在一篇小作文就能讓一個(gè)行業(yè)漲停跌停的市場(chǎng)里，即便萬(wàn)科這樣四十年歷史的房地產(chǎn)龍頭，但看上去距離暴雷，也只有一步之遙：

預(yù)期，是一個(gè)自我實(shí)現(xiàn)的過程。

郁亮迅速去和金融機(jī)構(gòu)和股東溝通。隨后，萬(wàn)科開了一個(gè)說明會(huì)，作為大股東的深鐵，及其背后的深圳國(guó)資委都表態(tài)，將全力支持萬(wàn)科。深圳國(guó)資委甚至說，如有需要：

他們將通過一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段幫助萬(wàn)科。

萬(wàn)科暫且度過了危機(jī)。但今年4月，又一輪輿論危機(jī)再次襲向了他們；到了8月底，拼盡全力的他們，交出了一份上市以來最差的中報(bào)。

這是必然的。萬(wàn)科中報(bào)說，有146個(gè)項(xiàng)目，在過去三年里價(jià)格跌麻了，2021年雙集中時(shí)拿的地，也都跌麻了。

孟曉蘇曾說，如果萬(wàn)科這樣的三好生都出問題，那得看一看：

是不是學(xué)校出了問題。

學(xué)校是什么樣子——今年前三季度，TOP100房企銷售總額為2.97萬(wàn)億元。而2021年，這個(gè)數(shù)字是10萬(wàn)億。

按這種銷售趨勢(shì)看，不管統(tǒng)計(jì)部門怎么努力，今年全國(guó)新房銷售的10萬(wàn)億大關(guān)，大概率是保不住的。

學(xué)校里其他好學(xué)生是什么樣子——比如廈門建發(fā)，是近幾年少有敢大跨步擴(kuò)張的房企，今年前八個(gè)月的拿地排行榜上，建發(fā)：

名列第二。

最新發(fā)布的業(yè)績(jī)公告里，建發(fā)營(yíng)收327億，同比上升34%。然而，權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)卻同比減少36%。

最驚人的，是同是深圳國(guó)資旗下的深振業(yè)，凈利潤(rùn)降幅為：

-4176.18%。

這是深振業(yè)二十年來的首次虧損。我看了下原因——2021年，深振業(yè)進(jìn)軍廣州市場(chǎng)，高溢價(jià)拿下了位于增城和黃埔區(qū)的兩塊地。

一年后，黃埔地塊入市，開盤均價(jià)4.7萬(wàn)左右，但兩年過去，去化只有31%。

增城地塊的入市一拖，就是三年，一個(gè)多月前開盤，售價(jià)比拿地的樓面價(jià)還低，但網(wǎng)簽備案：

只有14套。

這并不奇怪。在一個(gè)房?jī)r(jià)平均跌幅超過四成的板塊里，已有增城二手房房東免費(fèi)送房了。

2008年席卷美國(guó)的次貸危機(jī)，全美實(shí)際房?jī)r(jià)跌幅，是32%。

2

調(diào)研組在調(diào)研企業(yè)的時(shí)候，企業(yè)其實(shí)也在調(diào)研調(diào)研組。

去年4月，我在上海出差，順便找了上海幾個(gè)民營(yíng)房企老板聊天，其中也見了文章開頭出現(xiàn)過的虹橋房企老板。

這位大哥前些年也是ALL IN中國(guó)資產(chǎn)的狀態(tài)，2022年之后，他是少數(shù)幾家不躺平的房企之一。但那一次聊天，他跟我說自己拼盡了全力，但仍是資不抵債：

缺口一百億吧。

上個(gè)月，以前每天在公司加班的他，跟我說自己處于半休息狀態(tài)了——每天就是吃飯、睡覺。房子賣不出去，資產(chǎn)賣不出去，每天睜開眼，就是幾百億的負(fù)債，和不斷縮水的資產(chǎn)。

自救了兩年多，他眼睜睜看著自己公司的缺口，越來越大。資產(chǎn)負(fù)債表看上去沒有任何修復(fù)的可能。他有一次問我：

我們的情況，有關(guān)部門知道不知道？

7月份，我之前說的調(diào)研組，從100多家上市房企里，抽了20家民營(yíng)房企、10家國(guó)企進(jìn)行了調(diào)研，得出了一個(gè)結(jié)論：

民企在懸崖之下，國(guó)企在懸崖邊上。

綠營(yíng)軍和鑲黃旗在懸崖之下，我們都懂。但正黃旗也在懸崖邊，這么重的話，以前從來沒出現(xiàn)過。

本來想換道菜，結(jié)果飯桌翻了。開發(fā)商這次終于知道了，有關(guān)部門是知道的。

國(guó)企的確壓力也不比他小。看看這幾年幫政府托底的平臺(tái)公司，就知道了。

武漢去年成交87塊住宅用地，國(guó)央企拿走14塊，民營(yíng)房企拿走9塊，剩下的64塊，都被地方融資平臺(tái)公司拿走了。

其中，總價(jià)最高的十塊地，只有兩個(gè)變成商品房銷售，有一個(gè)給國(guó)企做了安置房，另一個(gè)變成城市更新項(xiàng)目。其他的六個(gè)項(xiàng)目，基本沒消息了。

成都2023年拍的住宅用地，現(xiàn)在還有40%沒有動(dòng)工；南京2023年賣了107塊住宅用地，其中75塊被城投拿走了。這其中至少有一半，沒有動(dòng)靜了。

以前很多人說，中國(guó)房?jī)r(jià)太高，影響了消費(fèi)。一鯨落，萬(wàn)物才能生。

幾輪政策周期疊加下來，終于，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)普遍跌回了2017年，二線城市普遍跌回了2016年。

這幾乎把2015年棚改后的那一輪上漲，吐出了一大半。但房?jī)r(jià)下跌后，并沒有萬(wàn)物生。反而之前不是問題的問題，都暴露了出來。

老百姓突然不消費(fèi)了。

他們70%的錢都在房產(chǎn)里。房?jī)r(jià)跌成這樣，資產(chǎn)負(fù)債表沒法看，他們?cè)趺锤蚁M(fèi)。

2024年上半年，北京年?duì)I收1000萬(wàn)元以上的餐飲業(yè)利潤(rùn)總額，同比下降88.8%，利潤(rùn)率低至0.37%。

這意味著賣一萬(wàn)塊錢，餐廳才掙四十塊錢。而外賣配送從業(yè)人員數(shù)量，卻同比增長(zhǎng)了49.7%。

比北京還慘的，是上海。餐飲利潤(rùn)率是負(fù)的。西貝老板賈國(guó)龍說：

今天的環(huán)境，做好已經(jīng)不夠了，必須要做絕才行。

很多房企也躺平了。因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)是土地，二線城市地價(jià)平均降幅26%，他怎么還得起債。

今年前八個(gè)月，全國(guó)房屋新開工面積是4.9億平方米。而2021年，這個(gè)數(shù)字是13.55億平方米。這意味著，三年時(shí)間，新開工可能要跌掉：

三分之二。

這一輪的問題，很大一部分原因，主要來自房地產(chǎn)引起的資產(chǎn)負(fù)債表收縮。修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，讓大家重拾對(duì)中國(guó)資產(chǎn)的信心，才能覆蓋掉核心問題。

過去中國(guó)只有兩家房企暴雷后起死回生。

一家是綠城，因?yàn)檠肫笾薪蛔兂闪怂拇蠊蓶|。雖然沒怎么給錢，但給了信用背書。今年前八個(gè)月的拿地排行榜上，綠城花了317億拿地：

名列第一，遙遙領(lǐng)先。

另一家，是佳兆業(yè)。當(dāng)年他們老板郭英成卷入深圳貪腐案，中紀(jì)委2015年查封了佳兆業(yè)旗下房子和土地。

沒想到風(fēng)波過去，他們深圳房子和土地漲了一倍。信用等級(jí)反而上升了。

9月6日，易剛在上海外灘金融峰會(huì)上也說，要把重點(diǎn)放在抵擋通縮壓力上。

據(jù)說調(diào)研組回去后，也出了個(gè)報(bào)告，建議有關(guān)部門抓緊時(shí)間：

繼續(xù)研究救市。

3

帶有官方色彩的學(xué)者劉世錦，前幾天提出了十萬(wàn)億的刺激計(jì)劃。他認(rèn)為現(xiàn)在GDP達(dá)到了126萬(wàn)億，確定刺激計(jì)劃的規(guī)模：

得按照GDP的10%。

當(dāng)年的四萬(wàn)億，主要投向了房地產(chǎn)、基建。但這一次的定向大放水，和之前完全不一樣。錢第一次指名道姓指向了股市。

畢竟，十幾年過去了，2024年了，中國(guó)房地產(chǎn)的總市值，已經(jīng)是400萬(wàn)億。再來個(gè)四萬(wàn)億，很難拉得動(dòng)起樓市。但讓股市站起來，只要做對(duì)一件事情，充分有態(tài)度：

5000億不行？再來5000億！

話說出來了，還沒有花錢，錢果然自己就出來了——同樣是衰退，日本股市走出來用了三十年，中國(guó)只用了3天。

所以中國(guó)老百姓呀，都很簡(jiǎn)單，也心如明鏡。大家需要的，是一個(gè)態(tài)度而已。

至于樓市，2008年時(shí)，全國(guó)的房子差不多只有100萬(wàn)億，所以四萬(wàn)億就能拉起來。

但現(xiàn)在四萬(wàn)億肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

國(guó)慶節(jié)前的最后兩天，中國(guó)的一線城市，都祭出了各自的政策。

上海將外環(huán)外購(gòu)房資格從三年降為一年，允許外地家庭可以買二套，增值稅由五年改為兩年，并取消普通住宅和非普住宅。

有朋友說，上海本來沒有計(jì)劃在國(guó)慶節(jié)前出政策的。政策是中央倒逼出來了。

脫得最徹底的是廣州，徹底放開了限購(gòu)。

也是這一天，廣州這幾年最優(yōu)質(zhì)的地塊——面粉廠地塊，被保利發(fā)展117億拿下了。

這是廣州的新地王，新規(guī)之下，這個(gè)項(xiàng)目的得房率將達(dá)到130%。

北京看起來更有耐心一點(diǎn)，掐著節(jié)前最后的點(diǎn)，才公布政策。五環(huán)外購(gòu)房社保年限降為2年，五環(huán)內(nèi)降為3年。

所有人都知道，中國(guó)的限購(gòu)政策的標(biāo)志，其實(shí)還是京滬。在被外媒的小作文抬升了預(yù)期后，這兩座城市的政策力度，其實(shí)相對(duì)保守。

2010年，北京限購(gòu)政策頒布，當(dāng)時(shí)舉國(guó)嘩然。清華教授李稻葵當(dāng)時(shí)寫了一篇為政策辯護(hù)的文章，說這是過渡性的制度安排。

十幾年后，這個(gè)過渡性政策還在繼續(xù)過渡。兩個(gè)月前，李稻葵在一個(gè)論壇說，當(dāng)年為了給樓市降溫，他是支持限購(gòu)政策的，當(dāng)時(shí)被很多人罵。但現(xiàn)在形勢(shì)完全不一樣了，應(yīng)該盡量放開人為的對(duì)老百姓消費(fèi)的限制：

發(fā)燒時(shí)吃的藥，為什么長(zhǎng)期還在吃。

一個(gè)多月前，我寫了一篇關(guān)于創(chuàng)業(yè)大街的文章。有讀者寫了一篇文章評(píng)論，讓我印象很深刻。他說，歷史的黃金時(shí)代就是，每個(gè)人都能成功，每個(gè)人也都能失敗，也不害怕失敗。失敗之后，還能一次次的失敗，直到成功：

容錯(cuò)率高，人人心中都有一團(tuán)火。