政策在快速的落地，未來也有確定的預(yù)期，構(gòu)成了當(dāng)下房地產(chǎn)市場的支撐。

和不少童鞋聊市場走勢的話題，我的答案是：大體上就是這樣了，跌跌撞撞的往前走，不會是大步流星，也不會是一落千丈。

在政策落地上，你能看到，一線城市在積極的動作著。昨天至今，北京、上海先后落地了“契稅1%化”的利好政策，廣州昨天放寬了購房落戶政策，今天又推出了90平米以下住宅的收儲政策。

深圳對落地政策速度的表現(xiàn)實(shí)在令人不滿，坦白說，這兩年在政策落地上，深圳的表現(xiàn)一直都很拉胯。有些政策可以理解，但對契稅這樣的政策，似乎完全沒有必要。因?yàn)榇蠹叶贾朗敲髋屏耍热辉缤矶家龅恼?，早出比晚出總是要好一點(diǎn)，至少可以得到群眾的更多稱贊吧。

2年內(nèi)的增值稅應(yīng)當(dāng)立即同步減免，不但可以起到更好的政策效果，而且關(guān)鍵是符合法理原則。這個(gè)要比契稅更重要，不但是額度上大，關(guān)鍵是這個(gè)更應(yīng)該先取消。契稅是1個(gè)點(diǎn)，2年內(nèi)的增值稅卻是5個(gè)點(diǎn)以上，而且是全額征收，誰都知道，取消增值稅意義更大。但問題重點(diǎn)在于，這個(gè)稅原本就不合理，現(xiàn)在更是已經(jīng)失去了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)交易的增值稅是在2016年確立的，當(dāng)時(shí)規(guī)定了在四大一線城市2年以內(nèi)的全額征收，2-5年的差額征收。這一輪調(diào)整下來，一線城市紛紛調(diào)整了“5改2”，就是只有2年內(nèi)的全額征收，其它的都不再征收了。

但我說它法理上難以站住腳，核心在于：增值稅應(yīng)該是有增值征稅沒有增值不征稅。但當(dāng)初出臺這個(gè)政策，直接明確2年內(nèi)的房產(chǎn)交易增值稅是“按交易價(jià)格全額征稅”。關(guān)于這個(gè)規(guī)定，當(dāng)時(shí)雖然沒有引發(fā)嘩然（那時(shí)候人人巴不得把“炒房客”打死），但是實(shí)際上它于法不合。既然叫增值稅，應(yīng)有之意就是得允許人扣除成本，否則，那不能叫增值稅，還不如直接叫回原名“營業(yè)稅”（這個(gè)稅2006年出臺，名字也很莫名其妙）。

在現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，當(dāng)時(shí)國家出臺這項(xiàng)稅收政策的目的是為了“抑制炒房”，所以全額征收。但現(xiàn)在這個(gè)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)已經(jīng)沒有了，很多2年內(nèi)的房屋交易不但是不賺錢而且還虧錢，虧錢的條件下讓人再付5%以上的稅負(fù)成本，是非?；闹嚨?。

這是我認(rèn)為財(cái)政部門這一次非常大的錯(cuò)著，完全不了解市場，以為給點(diǎn)仨瓜倆棗市場就應(yīng)該“感恩戴德”。繼續(xù)執(zhí)行，顯著阻礙了許多家庭的財(cái)務(wù)改善計(jì)劃，非常不利于激活房地產(chǎn)交易市場。最好是同步全部免掉，最起碼要回到最初“差額征收”的基本精神里去，沒增值不交稅，這總說得過去吧。

稅收的政策很重要，減稅、免稅，是重要的財(cái)政政策，變相也是重要的中央加杠桿的行為。對于國家而言，減稅最終總是可以創(chuàng)造更多稅。尤其在今天應(yīng)該給出更多的動作才對，減稅給到家庭和企業(yè)部門實(shí)惠，他們就更能夠有更多的財(cái)力去消費(fèi)、去擴(kuò)產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)就更有機(jī)會能夠早一天高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

基于這一點(diǎn)，我認(rèn)為方向很簡單，政策根本沒有完，工具箱里依然大把，未來依然有確定的預(yù)期。下一個(gè)關(guān)鍵窗口，在ZY經(jīng)濟(jì)工作會議，最終在明年的兩會，我相信大概率會看到與川普對決而祭出的史詩級刺激。

在那之前，我相信整個(gè)市場，都將是一個(gè)相對震蕩的走勢。10-11月份的市場繁榮不會一直持續(xù)下去，前路一定有波折有起伏，但是重新回到8-9月那樣的恐慌式踩踏狀態(tài)，大概率不會再出現(xiàn)了。換句話說，深圳的房地產(chǎn)交易量有可能在11月達(dá)到未來的一個(gè)高點(diǎn)，往后走成交量很大概率會出現(xiàn)下探，但也不會回到先前那般難堪的狀態(tài)。這就像10月以來的A股一樣，房地產(chǎn)是一個(gè)放大版，整體上應(yīng)該會維持在一個(gè)中高位震蕩前行。

如果說，房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)階段性的“止跌企穩(wěn)”，那么，現(xiàn)在是達(dá)到了。

11月深圳前18天的的新房網(wǎng)簽、二手房過戶數(shù)量分別是4828套、4322套，新房成交量已經(jīng)超過了10月全月——4153套，二手房成交量也已經(jīng)超過10月的70%分位——10月為6118套，11月的新房、二手房成交雙雙在10月的高位繼續(xù)創(chuàng)新高，已是確定性事件。

如果說，在最近有更多的政策繼續(xù)出臺，市場是很有可能實(shí)現(xiàn)三連升的。但也許，那樣的市場反而不是政策層想要的結(jié)果吧。對此，我想，人們也要有一個(gè)清醒的認(rèn)知。就我觀察，依然有相當(dāng)多的粉絲童鞋，使用的思維標(biāo)尺還是過往大牛市里的，下意識的還會和2021年之前的市場去做比較。這不能說沒有一點(diǎn)道理，直白點(diǎn)說可以叫“荒唐”。市場短期是一個(gè)投票機(jī)，長期一定是一個(gè)稱重機(jī)。拉長時(shí)間到30-50年的長周期里看，一切回報(bào)都會向均值回歸，席勒指數(shù)很明確的結(jié)論指向了這一點(diǎn)——紐約200年的房地產(chǎn)指數(shù)顯示，它能跑贏通脹（這已經(jīng)很了不起）。

不能和以前再去比較，口罩前后，兩個(gè)世界。我之前的看法再一次強(qiáng)調(diào)：未來的市場一定是分化的，只有好的樓盤能賣得好，而好的樓盤賣得好只說明它是好樓盤，別的不說明。對買家而言，你的責(zé)任就是，判斷并找到那個(gè)好樓盤。

快速的接受和面對一個(gè)“新常態(tài)”的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)是每一個(gè)市場參與者的必修課。

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