濱江區(qū)商住地實(shí)景圖

圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院

11月28日，杭州2024年最后一批宅地趕上末班車，六個(gè)區(qū)將7宗地塊傾囊而出。

多宗地塊關(guān)注度較高，包括濱江區(qū)商改住地塊、錢二宅地、未來(lái)科技城宅地、蕭山市北宅地等，預(yù)計(jì)在12月31日出讓。

除此之外，在11月29日和12月19日合計(jì)還有5宗宅地將出讓。

至此，2024年杭州土地成績(jī)單基本出爐。截至目前，2024年杭州市區(qū)合計(jì)成交涉宅地60宗，總可建面積約467萬(wàn)㎡，總成交金額約975億元。

若剩余的12宗地塊都按底價(jià)計(jì)算，2024年杭州市區(qū)涉宅地出讓金約1122億元。當(dāng)然，這些掛牌地塊中不乏高關(guān)注度的亮點(diǎn)地塊，將溢價(jià)成交，最終實(shí)際成交金額自然不止這一數(shù)值，預(yù)計(jì)最終出讓金在1100-1200億元之間。

即使有一定溢價(jià)，2024年的出讓金仍遠(yuǎn)低于2016年的1427億元，將創(chuàng)近九年歷史新低。

01

出讓金創(chuàng)近九年新低

總可建面積回到2008年

2021年，杭州土地市場(chǎng)熱度達(dá)到高峰，當(dāng)年土地出讓金約2581億元，而后多年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波折不斷，土地出讓金持續(xù)萎縮，2022年跌破2000億元，2023年跌破1800億元。

2024年，杭州市區(qū)涉宅地總成交金額預(yù)計(jì)約1100-1200億元，相比2023年下降30%以上，遠(yuǎn)低于2016年的1427億元，將創(chuàng)近九年歷史新低。

總可建面積更是回到2008年。2024年杭州市區(qū)涉宅地總可建面積約546萬(wàn)㎡，相比2023年下降43%，與2008年總可建面積526萬(wàn)㎡接近。

板塊分化嚴(yán)重，即使926政治局會(huì)議后市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，但土地市場(chǎng)熱度并未全面回升，而是點(diǎn)狀高熱。

如，10月22日，綠城競(jìng)得錢二一宗宅地，成交樓面價(jià)50717元/㎡，刷新了在2016年也是由綠城創(chuàng)造的杭州宅地名義樓面價(jià)紀(jì)錄（即鳳起潮鳴地塊的樓面價(jià)45368元/㎡）。

在11月20日出讓的錢江世紀(jì)城宅地，在開(kāi)盤前不少人預(yù)期地價(jià)將超5萬(wàn)，但最終成交價(jià)定格在48186元/㎡。

過(guò)去多年新房搖號(hào)熱度較高的勾莊，或因未來(lái)次新房將扎堆，在今年的土地市場(chǎng)上熱度并不高，兩宗涉宅地均是底價(jià)或近底價(jià)成交。

02

傾囊而出

7宗宅地趕上末班車

11月28日，杭州上新的7宗地塊可謂雨露均沾，遍布上城、濱江、蕭山、余杭、錢塘和富陽(yáng)六個(gè)區(qū)。

這些地塊“肥瘦搭配”，不乏亮點(diǎn)地塊，既有不久前公示商改住的濱江區(qū)商住地，也有錢江新城二期、未來(lái)科技城、蕭山市北等關(guān)注度較高板塊的宅地。

一個(gè)多月前公示商改住的濱江區(qū)商住地正式亮相，地塊出讓面積30459㎡，由于是商住性質(zhì)，容積率較高為3.3（實(shí)際商業(yè)部分將拉高容積率，住宅部分容積率將遠(yuǎn)低于3.3），其中住宅建筑面積占60%（60308.82㎡）、商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積占40%（40205.88㎡），起價(jià)281028萬(wàn)元，折合樓面價(jià)27959元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃文件，該地塊住宅建筑外立面風(fēng)格應(yīng)公建化處理，外立面以玻璃、金屬板材、石材等飾面為主，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)封閉式處理。

濱江區(qū)商住地區(qū)位圖

圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院

地塊毗鄰濱江區(qū)政府，雖不是一線江景，但直線距離錢塘江僅約300米，直線距離地鐵1號(hào)線和6號(hào)線的換乘站江陵路站約600米。周邊次新房濱江金茂府、丹楓四季等二手房掛牌價(jià)約8萬(wàn)-11萬(wàn)元/㎡。

直線距離地塊1公里多的濱江興耀·潮起，精裝限價(jià)49300元/㎡，戶型面積約199-255㎡，年內(nèi)四次開(kāi)盤，四次均需社保入圍，其中三次限售，目前已售罄。

11月28日掛牌的濱江區(qū)商住地商業(yè)占比較大，即使商業(yè)部分打造大平層也要800㎡起步，且非一線江景，大平層的價(jià)格和價(jià)值都絕無(wú)可能超過(guò)住宅，地塊的實(shí)際拿地成本將高于名義成交地價(jià)。

但濱江區(qū)政府板塊宅地極為稀缺，這一地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，且不限價(jià)也不限售，為未來(lái)新房售價(jià)提供了較大想象空間，對(duì)房企吸引力較大，將引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)。

錢江新城二期東側(cè)掛牌一宗宅地，地塊出讓面積33199㎡，容積率2.5，建筑面積82998㎡，起價(jià)251317萬(wàn)元，折合樓面價(jià)30280元/㎡。

該地塊與10月誕生的杭州地王（綠城四七堡項(xiàng)目）雖同屬一個(gè)板塊，但兩宗地塊位于板塊一東一西，且東西跨度較大，市場(chǎng)環(huán)境并不相同，參考意義不大。

錢江新城二期宅地區(qū)位圖

圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院

潮語(yǔ)映月軒（容積率2.3）與地塊相鄰，在2024年4月由錢江新城投資集團(tuán)聯(lián)合濱江聯(lián)合底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)32007元/㎡，精裝限價(jià)52000元/㎡。兩宗地塊均非一線江景，但今日掛牌地塊毗鄰地鐵9號(hào)線紅普南路站，且起始樓面價(jià)下調(diào)約1700元/㎡。

未來(lái)科技城掛牌一宗位于五常濕地南側(cè)宅地，緊鄰在建地鐵12號(hào)線水鄉(xiāng)南路站，出讓面積53531㎡，容積率2.5，建筑面積133828㎡，起始價(jià)234199萬(wàn)元，折合樓面價(jià)17500元/㎡。

閑林掛牌本批次唯一一宗低密地塊，出讓面積99539㎡，容積率1.01，建筑面積100534㎡，起始價(jià)145976萬(wàn)元，折合樓面價(jià)14520元/㎡。該地塊曾在2024年3月遭遇流拍，當(dāng)時(shí)容積率為0.8，起始樓面價(jià)24000元/㎡，此次掛牌有不小的調(diào)整。

但整體來(lái)看，一般杭州在地塊掛牌前都有勾地，流拍地塊極少。

11月28日，杭州有六個(gè)區(qū)推出7宗涉宅地，可見(jiàn)926政治局會(huì)議后市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，從近期二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)可以窺見(jiàn)一二。

10月，杭州市區(qū)二手房成交量時(shí)隔兩個(gè)月后回升至8000套以上，且接近9000套；11月，目前杭州二手房成交量已超9000套，而全月有望突破萬(wàn)套。

03

年底前另有兩場(chǎng)宅地出讓

東新、蕭山新區(qū)受關(guān)注

除11月28日掛牌的7宗涉宅地將在12月31日出讓以外，今年杭州還有兩場(chǎng)宅地要出讓，分別位于11月29日和12月19日。

11月29日，東新、南部臥城和富春灣新城各有一宗宅地出讓。

其中，東新地塊出讓面積18773㎡，容積率2.5，建筑面積46933㎡，起始價(jià)139625萬(wàn)元，折合樓面價(jià)29750元/㎡。

地塊直線距離地鐵5號(hào)線東新園站約300米，北側(cè)的偉星·星暉嘉和府（未售）精裝限價(jià)47000元/㎡，南側(cè)的棠前嘉悅府年內(nèi)搖號(hào)中簽率約23%，東側(cè)的西房·宸樾恒久府8月首開(kāi)中簽率約23%，但此后兩次開(kāi)盤未搖號(hào)或?yàn)楦咧泻灺?，參考周邊次新?strong>西房·宸鷺香舍掛牌價(jià)約5萬(wàn)-6萬(wàn)元/㎡。

東新宅地區(qū)位圖

圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院

12月19日，蕭山新區(qū)、翁梅喬司也各有一宗宅地出讓。其中，關(guān)注度較高的蕭山新區(qū)近年宅地供應(yīng)較少，隨著攬晴軒在7月售罄后，板塊內(nèi)暫無(wú)新房可售。

此次出讓地塊位于蕭山新區(qū)核心，直線距離蕭山人民廣場(chǎng)、萬(wàn)象匯約800米，直線距離地鐵5號(hào)線育才北路站約500米，出讓面積26975㎡，容積率1.8，建筑面積48555㎡，起始價(jià)101966萬(wàn)元，折合樓面價(jià)21000元/㎡。

參考同為蕭山新區(qū)核心的攬晴軒，容積率1.2，成交樓面價(jià)22939元/㎡，精裝限價(jià)40100元/㎡。周邊次新二手房較少，參考掛牌地塊毗鄰的綠城九龍倉(cāng)·錢塘明月二手房掛牌價(jià)約4.8萬(wàn)-7萬(wàn)元/㎡。

蕭山新區(qū)宅地區(qū)位圖

圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院

隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，近期杭州土地市場(chǎng)關(guān)注度上升。

盡管2024年杭州土地市場(chǎng)的成績(jī)單已基本確定，但未來(lái)一個(gè)月的三場(chǎng)宅地出讓的市場(chǎng)表現(xiàn)和熱度，仍是觀察未來(lái)杭州市場(chǎng)走勢(shì)的一個(gè)窗口。