這幾天臨近年尾，有幾個新盤開啟交房，這里面有一個關注度較高的項目，就是前幾年豪宅的代表，位于閩北CBD的國貿(mào)天琴灣，項目剛交房就在二手平臺出現(xiàn)不少掛牌，下面聊聊。

項目情況

2021年12月1日，廈門國貿(mào)通過搖號+最高限價13.8億元（一次性付款）拿下宗地2021-60號北江濱中央商務區(qū)B12地塊，地塊面積：32畝，容積率：2.1，限高：80米。

成交樓面價為30805元/㎡，銷售指導價達42000元/㎡，由于溢價15%，可上浮至43890元/㎡，地塊要求100%精裝，以及所謂的第四代立體住宅。

項目也是這幾年為數(shù)不多，樓面價破3W的地塊，最近的一幅還是建發(fā)紫宸3.8W。

當時拿地異常激烈，要不是限價機制，實際樓面價遠不止3W出頭。

當時給出的指導價4.2W，第四代住宅+精裝要求。

最終10月，項目規(guī)劃4棟高層住宅，面積主打238、268平，合計180套。

精裝備案均價55734元/平，其中車位390個，總價70W/個。

項目開盤即熱銷，按照當時的消息，項目售價5.5W+2個車位，參考克而瑞的數(shù)據(jù)：

時間來到2年后，項目開啟交房，剛交房就吸引了無數(shù)中介進場拍攝，目前二手平臺已經(jīng)掛出11套，掛牌單價6.3W-8.8W。

按照總量180套，剛交房就掛牌6%，對于豪宅而言這個比例并不低。

對于剛交房的二手掛牌都明顯溢價極高，這是市場通病，查看這些二手，蠻選一套看上去沒那么夸張的：高層，238平，單價7.77W，總價1850W。

對于這套房源，位于5號樓，查看當時高層備案價6.3W左右，溢價1.4W，比例23%。

如果把車位等都算入，可能實際的溢價就要來到20%左右，甚至更低一些。

當然這還僅僅是剛交房高溢價，沒有成交案例做基準的情況下。

可以說這個熱銷豪宅的二手行情，可能并沒有想象的火熱，最終的實際成交價，對比當初購入價，可能在保本邊緣而已。

產(chǎn)品情況

對于項目而言，關注度很高，作為第四代住宅，本來就備受爭議。

從一系列信息來看，項目最出彩的就是外立面，依靠鋁板+第四代的造型設計，對比之前縵云等，項目在第四代的打造算是做得比較出彩。

除此之外，由于社區(qū)偏小，沒有過多表現(xiàn)，精裝交付，雖然高端品牌不少，不過大部分精裝房的審美都感受一般。

除此之外就是第四代的露臺部分，這也是關注最多的一個，正好昨天群友發(fā)了建發(fā)縵云的照片，聯(lián)系起來看看。

從項目實拍來看，項目的第四代露臺主要集中在東西兩側，南向采光遮擋不算嚴重，不過凸出的露臺依舊對于整個空間產(chǎn)生較壓抑的感覺。

至于露臺種花草，按規(guī)劃是物業(yè)管理，不過從目前縵云的情況來看，已經(jīng)出現(xiàn)拆除改造的情況，甚至網(wǎng)絡上還出現(xiàn)《你在露臺養(yǎng)養(yǎng)花、我在露臺種絲瓜》。

只能說第四代住宅未來的居住考驗壓力極大，按目前的市場物業(yè)的情況來看，不管多少物業(yè)費，大部分物業(yè)最終還是中庸狀態(tài)。

這2年福州第四代住宅井噴，造型也在改變，從最早的簡單陽臺凸出，到天琴灣做成左右兩端保障采光，再到璞云徹底貫通的使用。

可以說在這個新品上房企的嘗試不少，不管如何設計，第四代凸出部分，都無法避免對采光的遮擋，以及對視野空間的壓抑。

近期福州的改善新盤，相對而言第四代新品有所減少，取而代之，新規(guī)后大陽臺封包變多，特別是270度的大玻璃成為主打。

雖然第四代住宅還未消失，土拍還有個別供應，不過供應量確實放緩，這個產(chǎn)品是否如同安商房一樣，會成為時代的一個符號，也難說。

不管最終如何，第四代未來的管理都是一個難題，特別在目前的物業(yè)環(huán)境。

改善情況

對于福州這兩年隨著鼓臺供應，改善新品也開始扎堆供應，從目前改善上市情況來看，大部分去化都只能算一般，不少定價都遠低于預期。

只不過當大家期望改善新盤廝殺的時候，在二手市場可能已經(jīng)全面開啟。

除了天琴灣交房就大量掛牌外，同期的改善新盤不少也是如此。

建發(fā)璽云，掛牌15套，建發(fā)縵云，掛牌13套，保利天二，掛牌25套。

這還僅僅是一個二手平臺的數(shù)據(jù)，實際掛牌只會更多。

后期預計還有建發(fā)朗云、以及上海西的兩大第四代住宅等。

分析：面對改善新盤，在交房后迫不及待掛牌的情況，結合群友的思考，前幾年改善新盤的熱銷，可能并不一定是福州改善需求旺盛，而是不少投資客進場。

原因為何，很簡單，前幾年改善次新漲幅明顯，比如鼓樓的保利天悅一期、融僑悅府、福州源等。

當市場傳達出改善，供應量不多，漲價預期后，自然也成了不少投資客的市場。

這樣的時機，面對部分改善需求，再加上投資預期，也就造就了福州改善市場的熱銷。

只不過，時間來到今年，區(qū)位更好的改善新盤開盤價遠低于預期，甚至去化還不如以前，加上不斷供應的核心地塊，甚至已經(jīng)淪落到，大幅降低起拍價，依舊是本土國企兜底，很明顯改善的預期已經(jīng)被打垮。

當看到這樣的場景之后，交房搶跑也成常態(tài)，畢竟前車之鑒太多。

比如當初的建發(fā)養(yǎng)云，交房前預期價格滿滿，最終被個別房源直接錨定了價格。

再比如最近的桂語映月，從4W到2.5W，打垮價格的背后，也徹底讓改善盤的光環(huán)沒了。

盤點總結

對于天琴灣這個代表豪宅，交房大量掛牌的背后，也算是撕開了改善的遮羞布。

改善預期消失后的市場，接盤俠實際并沒有想象的多。

即便降價，改善客源依舊只有那一堆，加上新盤更卷的產(chǎn)品，更好的新規(guī)，更低的售價，只會打壓前2年的改善新盤。

所以，改善保值不僅僅是偽命題，可能改善還更容易貶值。