最近，一則最近重慶房地產成交數據火了，還上了著名的央視頻道。

根據這個數據顯示，11月重慶新房和二手房的成交量均出現了明顯上揚，連成交均價也環(huán)比上升了1%。

當然了，這些數據看起來比較枯燥，大家沒得啥子切身的感受，對應到具體的樓盤大家才會更直觀點。

比如小樹最近便聽到一個消息，南岸區(qū)一個才亮相不久的樓盤，居然快要清盤了。

01.南坪樓市競爭慘烈

地塊規(guī)劃多次調整

這個樓盤就是位于南坪上新街的國瑞皓月府，10月初才剛剛開盤。

因為周邊城市界面的緣故，這個盤在亮相后在網上還引來了不少爭議，不少大V都表示不看好這個項目，連小樹也一度持懷疑態(tài)度。

眾所周知，南坪板塊近兩年還冒出了多個新盤，互相殺價競爭激烈，知名大盤和黃御峰更是將單價殺到了萬元以下，以至于坊間有“八王之亂”的說法。

想要在這里殺出重圍，可謂是地獄級難度。

這塊地的規(guī)劃也很有意思，來來回回折騰了好幾回，可見各方對這塊地的糾結程度。

這塊地早先叫做龍洞天地塊，位于彈子石上新街，由原來龍洞天商場等房屋拆遷后獲得的土地，被涂山路和龍黃公路所環(huán)繞，呈現為一個橢圓形。

拆遷騰空之后，這里原規(guī)劃是一塊住宅用地，后來被拆分成了兩個地塊，其中一塊準備改做醫(yī)療用地，后來又改回了宅地，然后分批出讓。

第一次是在2022年7月，國瑞以底價拿下上新街龍洞天地塊，總面積約25畝，計容建筑面積2.67萬方，成交樓面價為7000元/㎡。

第二次是自2022年12月，國瑞再次以底價拿下上新街龍洞天剩余地塊，該地塊占地僅10畝，可建建筑體量1.1萬方，成交樓面價為7001元/㎡。

不過國瑞拿地后進展緩慢，一直到2024年3月才傳出調規(guī)的消息。

此次改規(guī)的主要內容一是將112-6-2/05、12-6-1/06地塊合并為一個12-6/07地塊，二是建筑限高由36米調整至50.4米，總計容面積37657.35㎡，其余指標不變。

簡單的說，就是龍洞天地塊此前為一宗居住用地，第一次調規(guī)將地塊一分為二，南側居住用地，北側改醫(yī)療用地。

南側居住用地賣給國瑞后，南岸區(qū)第二次調規(guī)又把北側醫(yī)療地改回居住用地再賣給國瑞，第三次國瑞又申請調規(guī)，將兩地塊合二為一。

所謂天下大勢，分久必合合久必分，說的就是這個意思。

02.周邊城市界面老舊

新盤形成鮮明對比

小樹從上新街下地鐵站后，步行10分鐘左右到達了國瑞皓月府。

一路上都是各種上世紀修建的老小區(qū)，且因為緊鄰南山的緣故，整個區(qū)域高差很大，住在這里的基本都是當地土著。

隨著這幾年舊城改造的推進，不少老小區(qū)加裝了電梯，有的外立面還進行了翻新，一不留神還以為是新建的商品房。

因為身處老城區(qū)的緣故，這里各種生活配套還是比較方便，吃喝玩樂不愁。

到了項目位置可以看到，整個樓盤已經初具模樣。

樓盤采用了底部抬高的設計，下面為裙樓商業(yè)以及小區(qū)的會所，外立面顯得比較時尚，跟周邊一眾老小區(qū)形成了鮮明的對比。

從路邊廣告牌來看，這里已經引入了不少小資商業(yè)，未來或將成為這片區(qū)域的亮點。

03.售樓部空空蕩蕩

原來已經快清盤了

本以為是個熱銷盤，現場肯定是擠得水泄不通。

結果到了現場大吃一驚，售樓部里面卻沒看到幾個看房的購房者，置業(yè)顧問都在無聊地耍手機。

一問才曉得，整個樓盤總共7棟樓，目前已經開了其中的6棟，居然已經賣得差不多了。

“目前還剩一些二樓頂樓的房源了，后面還有個1號樓小高層過一陣才開，年底可能就要清盤了”

我看了下現場的價格表，之前開盤的都是建面126-190平的四代住宅，平均建面單價都在一萬七八，總價大概在200萬~300萬之間。

細細算了一下，從10月初開盤到現在也才短短兩個月。

一個不算大牌的“小開發(fā)商”，這種高總價的豪宅產品能這么快清盤，確實讓人驚訝。

截圖重慶網上房地產

想了一下，目前南坪板塊雖然在售新盤眾多，但采用新規(guī)的四代宅卻并不多見，目前也只有長嘉匯和皓月府兩個。

而面積相近的戶型，皓月府單套總價相對長嘉匯要便宜大幾十萬，對購房者而言還是有相當大的吸引力，怪不得這么快就被一搶而空了。

無獨有偶的是，位于汽博板塊的海成云湖郡，同樣也傳出一期快要清盤的消息。

小樹陪領導過去看房的時候才發(fā)現，項目是在9月份左右開盤，主力總價同樣在兩三百萬左右，目前一期組團居然已經賣完了大半，“只能等后面200平的戶型了”。

總結這些熱銷案例，可以看到“核心區(qū)、四代宅、改善為主”成為了當下樓市的新風向，改善群體成為了支撐新房成交的主力軍。

而這些新渝派開發(fā)商的崛起，也顛覆了傳統(tǒng)地產開發(fā)格局。

04.尾聲

前些年，以龍湖金科協信為代表的“五朵金花”和融創(chuàng)萬科等全國性開發(fā)商主導了重慶市場，其他小開發(fā)商幾乎沒什么存在感。

隨著這些年地產形勢的巨變，傳統(tǒng)大開發(fā)商基本都不怎么拿地了，反而是國瑞、海成這種以往的“小開發(fā)商”仍在積極拿地、推出各種新產品，風頭越來越勁。

據說年底這一波放地，大開發(fā)商依然穩(wěn)坐釣魚臺，這些“小開發(fā)商”反而態(tài)度積極。

你覺得，這是好事還是壞事呢？