最近，一則最近重慶房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)火了，還上了著名的央視頻道。

根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)顯示，11月重慶新房和二手房的成交量均出現(xiàn)了明顯上揚(yáng)，連成交均價(jià)也環(huán)比上升了1%。

當(dāng)然了，這些數(shù)據(jù)看起來(lái)比較枯燥，大家沒(méi)得啥子切身的感受，對(duì)應(yīng)到具體的樓盤(pán)大家才會(huì)更直觀點(diǎn)。

比如小樹(shù)最近便聽(tīng)到一個(gè)消息，南岸區(qū)一個(gè)才亮相不久的樓盤(pán)，居然快要清盤(pán)了。

01.南坪樓市競(jìng)爭(zhēng)慘烈

地塊規(guī)劃多次調(diào)整

這個(gè)樓盤(pán)就是位于南坪上新街的國(guó)瑞皓月府，10月初才剛剛開(kāi)盤(pán)。

因?yàn)橹苓叧鞘薪缑娴木壒剩@個(gè)盤(pán)在亮相后在網(wǎng)上還引來(lái)了不少爭(zhēng)議，不少大V都表示不看好這個(gè)項(xiàng)目，連小樹(shù)也一度持懷疑態(tài)度。

眾所周知，南坪板塊近兩年還冒出了多個(gè)新盤(pán)，互相殺價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈，知名大盤(pán)和黃御峰更是將單價(jià)殺到了萬(wàn)元以下，以至于坊間有“八王之亂”的說(shuō)法。

想要在這里殺出重圍，可謂是地獄級(jí)難度。

這塊地的規(guī)劃也很有意思，來(lái)來(lái)回回折騰了好幾回，可見(jiàn)各方對(duì)這塊地的糾結(jié)程度。

這塊地早先叫做龍洞天地塊，位于彈子石上新街，由原來(lái)龍洞天商場(chǎng)等房屋拆遷后獲得的土地，被涂山路和龍黃公路所環(huán)繞，呈現(xiàn)為一個(gè)橢圓形。

拆遷騰空之后，這里原規(guī)劃是一塊住宅用地，后來(lái)被拆分成了兩個(gè)地塊，其中一塊準(zhǔn)備改做醫(yī)療用地，后來(lái)又改回了宅地，然后分批出讓。

第一次是在2022年7月，國(guó)瑞以底價(jià)拿下上新街龍洞天地塊，總面積約25畝，計(jì)容建筑面積2.67萬(wàn)方，成交樓面價(jià)為7000元/㎡。

第二次是自2022年12月，國(guó)瑞再次以底價(jià)拿下上新街龍洞天剩余地塊，該地塊占地僅10畝，可建建筑體量1.1萬(wàn)方，成交樓面價(jià)為7001元/㎡。

不過(guò)國(guó)瑞拿地后進(jìn)展緩慢，一直到2024年3月才傳出調(diào)規(guī)的消息。

此次改規(guī)的主要內(nèi)容一是將112-6-2/05、12-6-1/06地塊合并為一個(gè)12-6/07地塊，二是建筑限高由36米調(diào)整至50.4米，總計(jì)容面積37657.35㎡，其余指標(biāo)不變。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是龍洞天地塊此前為一宗居住用地，第一次調(diào)規(guī)將地塊一分為二，南側(cè)居住用地，北側(cè)改醫(yī)療用地。

南側(cè)居住用地賣(mài)給國(guó)瑞后，南岸區(qū)第二次調(diào)規(guī)又把北側(cè)醫(yī)療地改回居住用地再賣(mài)給國(guó)瑞，第三次國(guó)瑞又申請(qǐng)調(diào)規(guī)，將兩地塊合二為一。

所謂天下大勢(shì)，分久必合合久必分，說(shuō)的就是這個(gè)意思。

02.周邊城市界面老舊

新盤(pán)形成鮮明對(duì)比

小樹(shù)從上新街下地鐵站后，步行10分鐘左右到達(dá)了國(guó)瑞皓月府。

一路上都是各種上世紀(jì)修建的老小區(qū)，且因?yàn)榫o鄰南山的緣故，整個(gè)區(qū)域高差很大，住在這里的基本都是當(dāng)?shù)赝林?/p>

隨著這幾年舊城改造的推進(jìn)，不少老小區(qū)加裝了電梯，有的外立面還進(jìn)行了翻新，一不留神還以為是新建的商品房。

因?yàn)樯硖幚铣菂^(qū)的緣故，這里各種生活配套還是比較方便，吃喝玩樂(lè)不愁。

到了項(xiàng)目位置可以看到，整個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)初具模樣。

樓盤(pán)采用了底部抬高的設(shè)計(jì)，下面為裙樓商業(yè)以及小區(qū)的會(huì)所，外立面顯得比較時(shí)尚，跟周邊一眾老小區(qū)形成了鮮明的對(duì)比。

從路邊廣告牌來(lái)看，這里已經(jīng)引入了不少小資商業(yè)，未來(lái)或?qū)⒊蔀檫@片區(qū)域的亮點(diǎn)。

03.售樓部空空蕩蕩

原來(lái)已經(jīng)快清盤(pán)了

本以為是個(gè)熱銷(xiāo)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)肯定是擠得水泄不通。

結(jié)果到了現(xiàn)場(chǎng)大吃一驚，售樓部里面卻沒(méi)看到幾個(gè)看房的購(gòu)房者，置業(yè)顧問(wèn)都在無(wú)聊地耍手機(jī)。

一問(wèn)才曉得，整個(gè)樓盤(pán)總共7棟樓，目前已經(jīng)開(kāi)了其中的6棟，居然已經(jīng)賣(mài)得差不多了。

“目前還剩一些二樓頂樓的房源了，后面還有個(gè)1號(hào)樓小高層過(guò)一陣才開(kāi)，年底可能就要清盤(pán)了”

我看了下現(xiàn)場(chǎng)的價(jià)格表，之前開(kāi)盤(pán)的都是建面126-190平的四代住宅，平均建面單價(jià)都在一萬(wàn)七八，總價(jià)大概在200萬(wàn)~300萬(wàn)之間。

細(xì)細(xì)算了一下，從10月初開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在也才短短兩個(gè)月。

一個(gè)不算大牌的“小開(kāi)發(fā)商”，這種高總價(jià)的豪宅產(chǎn)品能這么快清盤(pán)，確實(shí)讓人驚訝。

截圖重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)

想了一下，目前南坪板塊雖然在售新盤(pán)眾多，但采用新規(guī)的四代宅卻并不多見(jiàn)，目前也只有長(zhǎng)嘉匯和皓月府兩個(gè)。

而面積相近的戶型，皓月府單套總價(jià)相對(duì)長(zhǎng)嘉匯要便宜大幾十萬(wàn)，對(duì)購(gòu)房者而言還是有相當(dāng)大的吸引力，怪不得這么快就被一搶而空了。

無(wú)獨(dú)有偶的是，位于汽博板塊的海成云湖郡，同樣也傳出一期快要清盤(pán)的消息。

小樹(shù)陪領(lǐng)導(dǎo)過(guò)去看房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目是在9月份左右開(kāi)盤(pán)，主力總價(jià)同樣在兩三百萬(wàn)左右，目前一期組團(tuán)居然已經(jīng)賣(mài)完了大半，“只能等后面200平的戶型了”。

總結(jié)這些熱銷(xiāo)案例，可以看到“核心區(qū)、四代宅、改善為主”成為了當(dāng)下樓市的新風(fēng)向，改善群體成為了支撐新房成交的主力軍。

而這些新渝派開(kāi)發(fā)商的崛起，也顛覆了傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局。

04.尾聲

前些年，以龍湖金科協(xié)信為代表的“五朵金花”和融創(chuàng)萬(wàn)科等全國(guó)性開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)了重慶市場(chǎng)，其他小開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)什么存在感。

隨著這些年地產(chǎn)形勢(shì)的巨變，傳統(tǒng)大開(kāi)發(fā)商基本都不怎么拿地了，反而是國(guó)瑞、海成這種以往的“小開(kāi)發(fā)商”仍在積極拿地、推出各種新產(chǎn)品，風(fēng)頭越來(lái)越勁。

據(jù)說(shuō)年底這一波放地，大開(kāi)發(fā)商依然穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)，這些“小開(kāi)發(fā)商”反而態(tài)度積極。

你覺(jué)得，這是好事還是壞事呢？