地盤(pán)說(shuō)

他山之石可以攻玉。

■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人

“明年房?jī)r(jià)列入地方KPI，三四五線城市只拆不建，貨幣化安置......”

重磅會(huì)議召開(kāi)之際，樓市再傳小作文。

其實(shí)，“只拆不建”做起來(lái)并不難。早在今年5月份，自然資源部就發(fā)文，商品住宅去化周期超36個(gè)月的城市，暫停新增用地出讓。

對(duì)于庫(kù)存量較高的城市，減少土地供應(yīng)，甚至停止土地供應(yīng)，能夠調(diào)節(jié)樓市的供需關(guān)系。

只是，在不少地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘的情況下，“貨幣化安置”的希望，恐怕也只能想想而已。

眼下的樓市調(diào)控，似乎成了不可能三角：漲價(jià)不可能，會(huì)增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本；降價(jià)不可能，會(huì)增加金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；不漲不降更不可能，沒(méi)有上漲預(yù)期，購(gòu)房者不會(huì)進(jìn)場(chǎng)。

至于說(shuō)，“房?jī)r(jià)列入地方KPI”的“謠言”，會(huì)不會(huì)最終變成遙言，不妨讓子彈飛一會(huì)兒。

1

穿越迷霧

“應(yīng)出盡出”的政策不斷加碼落地，讓新常態(tài)下的樓市充滿著博弈。

相比鄭州剛需群體有公租房、保住房的兜底，樓市的成交主力改善群體，更需要穿透迷霧、洞見(jiàn)未來(lái)。

尤其在標(biāo)配新中式的北龍湖，千人一面的遺憾成了許多豪宅客群心頭的朱砂痣。

直到鐵建投·松苑的出現(xiàn)，用驚艷的建筑設(shè)計(jì)，開(kāi)啟了北龍湖豪宅產(chǎn)品的新紀(jì)元，也用扎實(shí)的高品質(zhì)，折服了中原地區(qū)的高凈值人群。

?鐵建投·松苑實(shí)景

雖然北龍湖的洋房不少，但真正臨水的并不算多。松苑位于北龍湖南岸九如東路與如意河?xùn)|二街交匯處，東邊挨著東運(yùn)河，這里分布著網(wǎng)球場(chǎng)、足球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、銀杏林，環(huán)境自然沒(méi)都得說(shuō)。

在北龍湖，松苑的建筑成了城市的風(fēng)景，小區(qū)的配套也成了景觀的一部分。

小區(qū)北側(cè)個(gè)性十足的松苑藝術(shù)館，共三層，整體約3000平米，這是一個(gè)花骨朵狀的場(chǎng)館，一大特色是通過(guò)地下庭院自然光采光，泳池和健身房都全明通透。

?松苑藝術(shù)館實(shí)景

無(wú)論是建筑藝術(shù)融入景觀，小區(qū)內(nèi)部配套的藝術(shù)化設(shè)計(jì)，還是層高3.6米的戶型尺度，放在北龍湖甚至整個(gè)鄭州都是獨(dú)一無(wú)二的存在，松苑也當(dāng)之無(wú)愧“豪宅產(chǎn)品力典范”。

鄭州主城稀缺的純新盤(pán)屈指可數(shù)，城市更新項(xiàng)目城發(fā)玥園和金投豫發(fā)豫園、萬(wàn)祥紫廬一起成為月度推薦樓盤(pán)。

城發(fā)玥園位于豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處南100米路東，屬于典型的金水主城區(qū)小而美樓盤(pán)。

?城發(fā)玥園效果示意

出門就是關(guān)虎屯生活廣場(chǎng)和國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)，周邊花園路、農(nóng)業(yè)路以及地鐵2號(hào)線、5號(hào)線，出行非常便利。

即便不提項(xiàng)目已經(jīng)封頂，作為市國(guó)資委旗下鄭州城發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，都能把“確定性”直接擺在每一位購(gòu)房者面前。

金水區(qū)的項(xiàng)目之爭(zhēng)，已經(jīng)超越了北龍湖，且個(gè)個(gè)都是卷王。容積率只有3.5的金投豫發(fā)豫園，無(wú)疑增加了卷的新生力量。

?豫園建筑概念示意

豫園首期只有約19畝，三大師攜手精鑄的小高層產(chǎn)品，與周邊金水印、臻灣一品和華潤(rùn)金水北均為33層高層相比，小高層簡(jiǎn)直成了一股清流的存在，殺傷力自不待言。

繼福塔三兄弟之后，經(jīng)開(kāi)老城很久沒(méi)有上新了，萬(wàn)祥紫廬的面世，終于讓金茂越秀未來(lái)府不再孤單。

?萬(wàn)祥紫廬效果示意

33畝的地塊略顯狹長(zhǎng)，2.49的容積率、7棟住宅錯(cuò)落排布，在保證樓間距的基礎(chǔ)上，最大化地利用了有限空間。

作為一家來(lái)自地市的本土房企，萬(wàn)祥自從拿地開(kāi)始，一直在俯身打磨產(chǎn)品，一線品牌的用材也彰顯相當(dāng)用心。

2

熱點(diǎn)關(guān)注

好房子的重要承載，當(dāng)然還是設(shè)計(jì)感。

從“有房住”到“住好房”，好的產(chǎn)品，源自建筑設(shè)計(jì)師對(duì)生活的深入洞見(jiàn)，不斷探索人文住區(qū)新模式，打造未來(lái)生活新范本。

11月22日，“設(shè)計(jì)河南·營(yíng)造可持續(xù)的未來(lái)”學(xué)術(shù)論壇暨徐輝設(shè)計(jì)股份有限公司成立三十周年學(xué)術(shù)交流活動(dòng)成功舉辦。

?營(yíng)造可持續(xù)的未來(lái)論壇現(xiàn)場(chǎng)

在知名行業(yè)專家、建筑大師、眾多業(yè)主單位的共同見(jiàn)證下，徐輝設(shè)計(jì)展現(xiàn)了在“好房子”建設(shè)領(lǐng)域的不斷努力。

三十歲的徐輝設(shè)計(jì)，已成長(zhǎng)為中原最大的民營(yíng)設(shè)計(jì)院，業(yè)績(jī)更是遍布大江南北，光本地代表作就有耳熟能詳?shù)挠劳虾涂�、永威森林花語(yǔ)、商丘金沙東院等樓盤(pán)。

?永威上和郡實(shí)景

在地產(chǎn)行業(yè)舉步維艱的當(dāng)下，徐輝設(shè)計(jì)依然在堅(jiān)持、堅(jiān)守，并開(kāi)拓新的市場(chǎng)格局，甚至汲取更優(yōu)秀的人才加盟，目的就是為更好的下一個(gè)30年夯實(shí)基礎(chǔ)。

徐輝設(shè)計(jì)的目標(biāo)，除了成為更好的自己，就是要為這個(gè)時(shí)代、這座城市和中原這片土地，留下更多帶有時(shí)代印記的偉大作品，這才是河南人最大的幸福。

傳聞中的消息終于落地，“中牟新區(qū)”真的來(lái)了。

11月16日，中共河南中牟新區(qū)工作委員會(huì)、河南中牟新區(qū)管委會(huì)揭牌儀式舉行。

?河南中牟新區(qū)揭牌儀式

中牟新區(qū)作為省委、省政府的派出機(jī)構(gòu)，委托鄭州市管理，納入中牟新區(qū)的相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），視同與鄭州市城區(qū)同等政策對(duì)待。這也意味著，鄭州已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)際意義上的“無(wú)縣市”。

作為功能區(qū)，中牟新區(qū)主要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能，社會(huì)事務(wù)管理職能由中牟縣負(fù)責(zé)，行政區(qū)劃不變。

新區(qū)的設(shè)立，一下將鄭州功能區(qū)的實(shí)管范圍直接擴(kuò)展到了開(kāi)封邊上，這更有利于解決中牟和鄭開(kāi)之間的交通、教育、醫(yī)療等重要生活配套問(wèn)題，加速鄭開(kāi)同城化進(jìn)程。

?中牟新區(qū)總體布局

相信，未來(lái)中牟新區(qū)作為鄭州都市圈和鄭開(kāi)同城化的核心引擎，在吸引更好的產(chǎn)業(yè)凝聚與發(fā)展的同時(shí)，也將會(huì)助力區(qū)域樓市的“止跌回穩(wěn)”。

當(dāng)然，樓市的“止跌回穩(wěn)”靠的不光靠給政策，還得看接地氣的執(zhí)行力度。

比如，最近助力鄭州樓市快速去化的房票安置政策，目前已簽約商品房2730套、31.94萬(wàn)平方米。

從開(kāi)始的惠濟(jì)區(qū)試點(diǎn)樓盤(pán)正商家河寬境、綠都上璟苑的一房難求，到最近的中原華僑城、華瑞紫韻城、朗悅公園府等項(xiàng)目火熱出圈，房票政策的威力盡顯。

?網(wǎng)傳房票安置一周去庫(kù)存數(shù)據(jù)

據(jù)媒體報(bào)道，11月18日，位于鄭州市惠濟(jì)區(qū)的正商家河寬境、綠都上璟苑兩個(gè)項(xiàng)目已完成首批房票兌付，兩個(gè)項(xiàng)目首批兌付房票共81張，到位資金9904.9萬(wàn)元。

資金及時(shí)兌付的利好消息，在“售樓處擠滿人”、“房源售罄”場(chǎng)面的帶動(dòng)下，就連改善定位的金水北、北龍湖不少項(xiàng)目也都踴躍報(bào)名參與房票安置。

?鄭州市首批房票兌換資金圓滿完成

假如，與鄭州市城區(qū)同等政策對(duì)待的中牟新區(qū)，也能實(shí)施“以購(gòu)代建”的房票安置政策，對(duì)陷入低迷已久的綠博樓市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存還是個(gè)問(wèn)題嗎？

其實(shí)，樓市銷售向好的不止是鄭州，全國(guó)70城房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了久違的反轉(zhuǎn)。

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

?70城住宅銷售指數(shù)

10月份70個(gè)大中城市，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有7個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個(gè)，比上月增加8個(gè)。

具體到鄭州，整個(gè)10月份，全市商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)27.24%，其中商品住房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)32.48%；全市商品房銷售價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)22.73%、同比增長(zhǎng)5.74%，其中商品住房銷售價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)12.63%、同比增長(zhǎng)1.1%。

最直觀的答案，都在這些數(shù)據(jù)里。

客觀來(lái)說(shuō)，雖然大部分城市依然在跌，但對(duì)比過(guò)去兩三年以來(lái)的數(shù)據(jù)，起碼走出了跌跌不休的頹勢(shì)。

3

他山之石

他山之石可以攻玉。

繼成都之后，11月16日，鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣8家聯(lián)合體走進(jìn)西安，深度學(xué)習(xí)探訪名企名盤(pán)。????????????

在這里，我們似乎找到了鄭州樓市向上的答案。

?鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣研學(xué)行走進(jìn)西安

去西安，除了西安市場(chǎng)好，產(chǎn)品同樣可圈可點(diǎn)。??

在萬(wàn)眾的九曲松間，看到了建筑設(shè)計(jì)最美的模樣，看到了景觀與建筑最完美的結(jié)合，看到了真正意義上的“壕”宅。想做好房子，除了區(qū)域地段這些，產(chǎn)品本身的價(jià)值，更應(yīng)該成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。???????

也是核心價(jià)值。

還有幾乎做到了極致的工法及部品展示，誰(shuí)看了都會(huì)心動(dòng)。

?萬(wàn)眾九曲松間實(shí)景

在綠城·鳳鳴海棠，城市元素融入建筑人文，品質(zhì)細(xì)節(jié)呈現(xiàn)出溫度感，第四代住宅的元素盡管不夠深厚，也足以令西安人欲罷不能。這是西安的單盤(pán)銷冠，開(kāi)盤(pán)至今賣了70多億元。????????

據(jù)說(shuō)，鄭州的單盤(pán)銷冠，還排不到西安的前十。

這就是差距。

在保利·天瓚，我們沉迷在超大的樣板間里，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的魅力再度成為主角。在超大露臺(tái)上，或者超寬陽(yáng)臺(tái)里，總有一種可以安放對(duì)房子的一切想象。???????????????

?現(xiàn)代主義風(fēng)格的保利天瓚

更不用說(shuō)地下車庫(kù)的與眾不同，工藝、材料等細(xì)節(jié)，都融入在業(yè)主出入的日常里，三言兩語(yǔ)根本講不透。?????

科技路金茂府、泰發(fā)祥·檀府、越秀鐵建·樽樾、龍湖·未來(lái)之瞳云河頌各有千秋、不勝枚舉。?????

第四代住宅在西安大行其道，有地域和地理優(yōu)勢(shì)，也是在城市能級(jí)、資源、人才等方面的領(lǐng)跑效應(yīng)，更來(lái)自于房企對(duì)于產(chǎn)品的無(wú)限追求。

值得鄭州的開(kāi)發(fā)商好好學(xué)習(xí)。

?鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣11月份聯(lián)合榜單

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