忙著籌備第五季JUMP大會的兩日間隙，我飛去深圳聽了萬物云董事長朱保全在萬物云睿見大會的演講，感觸相當奇特。????????????

信息含量大，熱點問題一一回應(yīng)，一如既往的底層思考，以及，令人印象深刻的科技居然占了C位。???????????????????

當前是大物業(yè)行業(yè)集體估值歷史低谷的時間，卻偏偏又是硬科技、多賽道、想象力重裝加持大物管的隆重時刻，極為反差。?????????????????????????????

反差在于，科技投資背后是每年數(shù)億的資金投入，如果沒有面積確定性的增長，這么多科技端成本的投入如何分攤下去，能夠被消化，變得財務(wù)可接受？???????????????????

這個難題，可能就是最近數(shù)年數(shù)字化、科技概念越來越遠離物管（表現(xiàn)形式是：科技投入變得口號化、PPT 化，但實質(zhì)上喪失了投資能力）的幕后原因。??????????????????

但聽完大寶總的演講，感覺他們找到了解決辦法：換個姿勢增長。

拋磚引玉，談?wù)劯邢搿?????????????

1，擴場景。?

承不承認，面積增長都是大物管行業(yè)的主心骨?，F(xiàn)在，既然住宅面積不增長了，那就想想其他場景，學校，醫(yī)院等。???????????????

這張位次圖，我們并不十分熟悉。但是，每個公司背后都是二十年老司機。

2，市占率。

新開工面積下降，讓地產(chǎn)公司的新增物管面積減少了，那就想想同行碗里的飯。

在全行業(yè)正在發(fā)生的「前期物業(yè)合同轉(zhuǎn)變?yōu)檎轿飿I(yè)合同」的歷史大周期里，通過業(yè)主主權(quán)崛起，真正擴大市占率。

3，價格戰(zhàn)。

萬科物業(yè)正式推出智選服務(wù)清單，508項服務(wù)，分為，必選與可選，推動物業(yè)費定價的彈性化。

這樣一來，萬科物業(yè)會產(chǎn)生多個價格版本，既能市場下沉，又能高級定制，理論上的市場空間一下憑空增加不少。

4，超級底盤。?

萬物云著名的蝶城+戰(zhàn)略已經(jīng)進行了數(shù)年，這種與地方政府合資的模式，為萬物云在物管跑馬圈地的時代創(chuàng)造了一個超級底盤。

超級底盤上，就可以孵化很多增值服務(wù)增長點，從局部裝修，社區(qū)家裝，社區(qū)租售，能力外包，企業(yè)服務(wù)等，通通都可以熱插拔。

在很大程度上，這個超級底盤，讓萬物云實現(xiàn)了一個很難有全國性規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)的行業(yè)在一個區(qū)域內(nèi)的規(guī)模經(jīng)濟。???????????

當然，萬物云也成功地把很多公司帶到了溝里。大寶總說，2023年后，很多跟風進入城市環(huán)衛(wèi)的同行，大多數(shù)都陷入了現(xiàn)金流的壓力中。

6，科技狠活。

打好AI這張牌，科技狠活能上全上。

核心是，基于AI大模型，把以往的作業(yè)能力數(shù)據(jù)植入，一通計算，抽象出降本增效的能力。

物業(yè)畢竟是個勞動密集型行業(yè)，技術(shù)卷出成本節(jié)約，是一種明牌。?????????????

當天，萬物云隆重推出了一個叫「靈石」的邊緣服務(wù)器，這個黑乎乎的硬件大家伙，已經(jīng)在上千個小區(qū)開始部署，解決客服、預警、分配、作業(yè)，甚至協(xié)助能源管理等。?????????

一個多月前，我跟董小姐在深圳采風。

朱保全有讓項目經(jīng)理每天寫管理日記的習慣，其中一個內(nèi)容就是，長賬期物業(yè)費的收繳。當時他告訴我，積累下來竟然有數(shù)十萬字，在AI大模型的加持下，這些工作日志，已經(jīng)被進化出「如何更有效地收繳物業(yè)費」的能力。

你看，精明如他，從不做虧本買賣。

7，頭牌玩家。

社區(qū)商業(yè)是這次我去聽他演講的初心，也是最熱資產(chǎn)話題之一。??????????

兩三個月前，我肯定不曾想到，萬物云一個輕資產(chǎn)大玩家，會投身風險重重的重資產(chǎn)賽道。而且，居然選擇了社區(qū)商業(yè)。???????????????

但是，認真想想，又很有合理性。?

社區(qū)住戶足夠熟悉，商業(yè)模式符合蝶城+戰(zhàn)略，社商低效資產(chǎn)眾多，市場對手空白、不太能打，加上萬物云現(xiàn)金流又足夠好，適時助攻母公司，完美。?????????????

于是，萬物云許了一個超大杯的夢想。

「與高和資本聯(lián)手，共同創(chuàng)設(shè)社區(qū)商業(yè)基金，裝入持重資產(chǎn)，“蝶城+社商”模式下，做社區(qū)商業(yè)的頭牌玩家?！?/p>

8，平臺氣質(zhì)。??????????

那天聽完演講，一個感受是，此刻的萬物云，才真正表現(xiàn)出了平臺公司的氣質(zhì)。??????????????

平臺就是它的管理場景，平臺上的消費者就是你我他。

不管你是個人，還是商戶，還是企業(yè)，總有一個你掏錢的理由。??????????????????????????

地產(chǎn)行業(yè)最頭部的平臺公司是貝殼，貝殼有個著名的理念，服務(wù)要崛起，首先服務(wù)者要崛起。翻譯過來就是，好的服務(wù)者，才能創(chuàng)造好服務(wù)。?????????????????

萬物云有個家裝業(yè)務(wù)——研選家——是在社區(qū)與蝶城的底盤上進行的。朱保全說，家裝通常售后不滿意，根源是工人不好好干，工人不好好干，根源是他們通勤幾十公里，當然心情不好。蝶城戰(zhàn)略可以讓一個工人就在區(qū)域內(nèi)作業(yè)，這是材料本質(zhì)解決之前的唯一解。??????????????????????????????????

你看，超級玩家，在底層認知里，都心意相通。

9，角色切換。

萬物云正在進行創(chuàng)建以來最大膽的身份更新，從物業(yè)管理向資產(chǎn)管理升維。

在我看來，兩個最有代表性的動作，一個是社商投資，立志當頭牌玩家，另一個是企業(yè)服務(wù)與能源管理。????????????????????????????????

當然，沒有科技投入，沒有AI加持，也許這一篇章要么推遲發(fā)生，要么不會發(fā)生。????????????

科技投入是它角色變化的底牌。如果說，前幾年空間科技還是個故事，那么現(xiàn)在，空間科技是真正的劇本了。??????????????????????????????????????????

所以，我有一點點理解他的清高了。??

10，最大遺憾。

寫到這里，第五季JUMP大會演講，沒有邀請到朱保全來演講，太可惜了。但是，也有收獲。

朱保全已經(jīng)答應(yīng)，不管刮風下雨，他確定會做第六季JUMP大會的第一位返場嘉賓。

大物業(yè)行業(yè)，短短三五年，完成擴張、崛起到回歸，光顏失色。但是，好的演講，會讓一個傳統(tǒng)的行業(yè)二度性感。??????????????

好的演講，也是不直播的。

這里，我摘錄當日朱保全演講的幾個觀點，供大家參考。????

1，一個市場有競爭才會讓頭部企業(yè)轉(zhuǎn)向生態(tài)，一個沒有競爭的市場不能稱之為市場。

2，物業(yè)行業(yè)，勞動密集型，并不存在全國性的規(guī)模經(jīng)濟。從2021年開始，我們就不再公布管理面積，并認為，真正的效率來自局域網(wǎng)的規(guī)模效率。

3，萬物云是一個科技愛好者，在科技的投入上，與其等死，不如找死。自2012年開始，每年營業(yè)收入1%-2%的錢投到科技上，現(xiàn)在每年幾個億。

4，靈石，會成為未來十年中國物業(yè)行業(yè)一個發(fā)生質(zhì)變的科技產(chǎn)品。

5，2.5元的物業(yè)費是一個市場分水嶺。朝2.5元往上走，空間會越來越窄，往下走，你的空間才會越來越大，萬科物業(yè)打算彈性定價，定價菜單化。

6，同濟大學的一位教授說，企業(yè)財務(wù)報表里面管理費的部分扣除工資，其他的都可以做外包服務(wù)。今天在企業(yè)服務(wù)個領(lǐng)域，除了物業(yè)管理，我們還正在為大量企業(yè)做人力資源外包、財務(wù)外包和IT代碼外包，中國一汽全國的HR平臺是由萬物云在做。

7，一個物業(yè)企業(yè)要想做好，第一，必須能夠提供兩項以上的服務(wù)，而不是單一服務(wù)，否則定價能力極差。第二，如何形成你的高密度服務(wù)集群。

8，過去，只要拿到一個物業(yè)管理項目，你幾乎就沒有被替代的可能，它是一個現(xiàn)金流機器。但是今天出租率嚴重下滑，是一次換血的好機會。幫業(yè)主方節(jié)約成本、提高出租率，才是本質(zhì)。只有從物業(yè)管理人視角向資產(chǎn)管理人靠齊，才能得到資產(chǎn)管理人的共鳴，才有機會把歷史上的產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、CBD里面的標志性建筑重做一次。

9，輕資產(chǎn)公司的全球化，并購是必經(jīng)之路。但是，經(jīng)過這一輪洗禮，物管行業(yè)才真正走向市場，不是說不能做并購，而是做真實的并購。并購整合，至少要有一到兩樣直搗黃龍的武器。????????????

10，萬物梁行，并購整合非常成功。萬物云與陽光智博的交易，出價有得有失。如果地產(chǎn)行業(yè)不出問題，價格并不高，但是出了問題，價格就高了。單純從存量市場看，陽光城的住宅物業(yè)團隊、項目、客戶系統(tǒng)已經(jīng)全部整合在一起。除了有合同、收入，還剩下來一支原來萬物云沒有的業(yè)務(wù)——商業(yè)管理，尤其是社區(qū)商業(yè)。所以，并購的整合非常成功。

11，站在收購的視角看，帶資進場是特別便宜的收購。如果萬科物業(yè)具備讓一個物業(yè)項目的續(xù)約率達到97%以上的時候，所有的收購都是便宜的，因為持續(xù)的現(xiàn)金流對于今天的時點來說，并不貴。但是，必須重視破窗理論，要解決破敗的問題，需要資金做冷啟動，必須要通過一個快速的決策機制來做冷啟動，改善環(huán)境之后，人心向上。

12，業(yè)委會要做法院，不能做法官。重新定價需要業(yè)主大會決定。物業(yè)公司要做到“質(zhì)價相符”。?????????????????

13，關(guān)于物業(yè)費限價，政府都是好心，但是最后，還是物業(yè)公司跟業(yè)委會達成共識的過程，什么樣的價格對應(yīng)什么樣的標準。在保持服務(wù)底線的前提下，形成一套對話級的定價機制，保持物業(yè)行業(yè)的毛利還是有可能的。???

14，如果不主動換軌道，未來市場不一定有機會了。更重要的是能力要換軌道。這個行業(yè)很大的一個問題是，這個能力建得越強，你做別的事情的能力就越差。

15，未來三年，萬物云構(gòu)建三個能力。第一，從物業(yè)管理轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理的能力，第二，從物業(yè)管理轉(zhuǎn)向能源管理的能力，第三，從人管人到事管人的能力。希望在傳統(tǒng)組織里面，萬物云能夠成為人工智能應(yīng)用的先鋒。

最后，安利兩件大事。???????????

第一，董小姐開了自己的視頻號，歡迎關(guān)注。?????

第二，JUMP大會第五季的報名正在持續(xù)加熱。?????????????

12月27日，周五下午一點，蘇州洲際酒店，我們不見不散。

下圖是海報，掃碼即可報名。

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