忙著籌備第五季JUMP大會(huì)的兩日間隙，我飛去深圳聽了萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在萬(wàn)物云睿見大會(huì)的演講，感觸相當(dāng)奇特。????????????

信息含量大，熱點(diǎn)問題一一回應(yīng)，一如既往的底層思考，以及，令人印象深刻的科技居然占了C位。???????????????????

當(dāng)前是大物業(yè)行業(yè)集體估值歷史低谷的時(shí)間，卻偏偏又是硬科技、多賽道、想象力重裝加持大物管的隆重時(shí)刻，極為反差。?????????????????????????????

反差在于，科技投資背后是每年數(shù)億的資金投入，如果沒有面積確定性的增長(zhǎng)，這么多科技端成本的投入如何分?jǐn)傁氯ィ軌虮幌兊秘?cái)務(wù)可接受？???????????????????

這個(gè)難題，可能就是最近數(shù)年數(shù)字化、科技概念越來(lái)越遠(yuǎn)離物管（表現(xiàn)形式是：科技投入變得口號(hào)化、PPT 化，但實(shí)質(zhì)上喪失了投資能力）的幕后原因。??????????????????

但聽完大寶總的演講，感覺他們找到了解決辦法：換個(gè)姿勢(shì)增長(zhǎng)。

拋磚引玉，談?wù)劯邢搿?????????????

1，擴(kuò)場(chǎng)景。?

承不承認(rèn)，面積增長(zhǎng)都是大物管行業(yè)的主心骨。現(xiàn)在，既然住宅面積不增長(zhǎng)了，那就想想其他場(chǎng)景，學(xué)校，醫(yī)院等。???????????????

這張位次圖，我們并不十分熟悉。但是，每個(gè)公司背后都是二十年老司機(jī)。

2，市占率。

新開工面積下降，讓地產(chǎn)公司的新增物管面積減少了，那就想想同行碗里的飯。

在全行業(yè)正在發(fā)生的「前期物業(yè)合同轉(zhuǎn)變?yōu)檎轿飿I(yè)合同」的歷史大周期里，通過業(yè)主主權(quán)崛起，真正擴(kuò)大市占率。

3，價(jià)格戰(zhàn)。

萬(wàn)科物業(yè)正式推出智選服務(wù)清單，508項(xiàng)服務(wù)，分為，必選與可選，推動(dòng)物業(yè)費(fèi)定價(jià)的彈性化。

這樣一來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)會(huì)產(chǎn)生多個(gè)價(jià)格版本，既能市場(chǎng)下沉，又能高級(jí)定制，理論上的市場(chǎng)空間一下憑空增加不少。

4，超級(jí)底盤。?

萬(wàn)物云著名的蝶城+戰(zhàn)略已經(jīng)進(jìn)行了數(shù)年，這種與地方政府合資的模式，為萬(wàn)物云在物管跑馬圈地的時(shí)代創(chuàng)造了一個(gè)超級(jí)底盤。

超級(jí)底盤上，就可以孵化很多增值服務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，從局部裝修，社區(qū)家裝，社區(qū)租售，能力外包，企業(yè)服務(wù)等，通通都可以熱插拔。

在很大程度上，這個(gè)超級(jí)底盤，讓萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)了一個(gè)很難有全國(guó)性規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的行業(yè)在一個(gè)區(qū)域內(nèi)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。???????????

當(dāng)然，萬(wàn)物云也成功地把很多公司帶到了溝里。大寶總說(shuō)，2023年后，很多跟風(fēng)進(jìn)入城市環(huán)衛(wèi)的同行，大多數(shù)都陷入了現(xiàn)金流的壓力中。

6，科技狠活。

打好AI這張牌，科技狠活能上全上。

核心是，基于AI大模型，把以往的作業(yè)能力數(shù)據(jù)植入，一通計(jì)算，抽象出降本增效的能力。

物業(yè)畢竟是個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，技術(shù)卷出成本節(jié)約，是一種明牌。?????????????

當(dāng)天，萬(wàn)物云隆重推出了一個(gè)叫「靈石」的邊緣服務(wù)器，這個(gè)黑乎乎的硬件大家伙，已經(jīng)在上千個(gè)小區(qū)開始部署，解決客服、預(yù)警、分配、作業(yè)，甚至協(xié)助能源管理等。?????????

一個(gè)多月前，我跟董小姐在深圳采風(fēng)。

朱保全有讓項(xiàng)目經(jīng)理每天寫管理日記的習(xí)慣，其中一個(gè)內(nèi)容就是，長(zhǎng)賬期物業(yè)費(fèi)的收繳。當(dāng)時(shí)他告訴我，積累下來(lái)竟然有數(shù)十萬(wàn)字，在AI大模型的加持下，這些工作日志，已經(jīng)被進(jìn)化出「如何更有效地收繳物業(yè)費(fèi)」的能力。

你看，精明如他，從不做虧本買賣。

7，頭牌玩家。

社區(qū)商業(yè)是這次我去聽他演講的初心，也是最熱資產(chǎn)話題之一。??????????

兩三個(gè)月前，我肯定不曾想到，萬(wàn)物云一個(gè)輕資產(chǎn)大玩家，會(huì)投身風(fēng)險(xiǎn)重重的重資產(chǎn)賽道。而且，居然選擇了社區(qū)商業(yè)。???????????????

但是，認(rèn)真想想，又很有合理性。?

社區(qū)住戶足夠熟悉，商業(yè)模式符合蝶城+戰(zhàn)略，社商低效資產(chǎn)眾多，市場(chǎng)對(duì)手空白、不太能打，加上萬(wàn)物云現(xiàn)金流又足夠好，適時(shí)助攻母公司，完美。?????????????

于是，萬(wàn)物云許了一個(gè)超大杯的夢(mèng)想。

「與高和資本聯(lián)手，共同創(chuàng)設(shè)社區(qū)商業(yè)基金，裝入持重資產(chǎn)，“蝶城+社商”模式下，做社區(qū)商業(yè)的頭牌玩家?！?/p>

8，平臺(tái)氣質(zhì)。??????????

那天聽完演講，一個(gè)感受是，此刻的萬(wàn)物云，才真正表現(xiàn)出了平臺(tái)公司的氣質(zhì)。??????????????

平臺(tái)就是它的管理場(chǎng)景，平臺(tái)上的消費(fèi)者就是你我他。

不管你是個(gè)人，還是商戶，還是企業(yè)，總有一個(gè)你掏錢的理由。??????????????????????????

地產(chǎn)行業(yè)最頭部的平臺(tái)公司是貝殼，貝殼有個(gè)著名的理念，服務(wù)要崛起，首先服務(wù)者要崛起。翻譯過來(lái)就是，好的服務(wù)者，才能創(chuàng)造好服務(wù)。?????????????????

萬(wàn)物云有個(gè)家裝業(yè)務(wù)——研選家——是在社區(qū)與蝶城的底盤上進(jìn)行的。朱保全說(shuō)，家裝通常售后不滿意，根源是工人不好好干，工人不好好干，根源是他們通勤幾十公里，當(dāng)然心情不好。蝶城戰(zhàn)略可以讓一個(gè)工人就在區(qū)域內(nèi)作業(yè)，這是材料本質(zhì)解決之前的唯一解。??????????????????????????????????

你看，超級(jí)玩家，在底層認(rèn)知里，都心意相通。

9，角色切換。

萬(wàn)物云正在進(jìn)行創(chuàng)建以來(lái)最大膽的身份更新，從物業(yè)管理向資產(chǎn)管理升維。

在我看來(lái)，兩個(gè)最有代表性的動(dòng)作，一個(gè)是社商投資，立志當(dāng)頭牌玩家，另一個(gè)是企業(yè)服務(wù)與能源管理。????????????????????????????????

當(dāng)然，沒有科技投入，沒有AI加持，也許這一篇章要么推遲發(fā)生，要么不會(huì)發(fā)生。????????????

科技投入是它角色變化的底牌。如果說(shuō)，前幾年空間科技還是個(gè)故事，那么現(xiàn)在，空間科技是真正的劇本了。??????????????????????????????????????????

所以，我有一點(diǎn)點(diǎn)理解他的清高了。??

10，最大遺憾。

寫到這里，第五季JUMP大會(huì)演講，沒有邀請(qǐng)到朱保全來(lái)演講，太可惜了。但是，也有收獲。

朱保全已經(jīng)答應(yīng)，不管刮風(fēng)下雨，他確定會(huì)做第六季JUMP大會(huì)的第一位返場(chǎng)嘉賓。

大物業(yè)行業(yè)，短短三五年，完成擴(kuò)張、崛起到回歸，光顏失色。但是，好的演講，會(huì)讓一個(gè)傳統(tǒng)的行業(yè)二度性感。??????????????

好的演講，也是不直播的。

這里，我摘錄當(dāng)日朱保全演講的幾個(gè)觀點(diǎn)，供大家參考。????

1，一個(gè)市場(chǎng)有競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)讓頭部企業(yè)轉(zhuǎn)向生態(tài)，一個(gè)沒有競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)不能稱之為市場(chǎng)。

2，物業(yè)行業(yè)，勞動(dòng)密集型，并不存在全國(guó)性的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。從2021年開始，我們就不再公布管理面積，并認(rèn)為，真正的效率來(lái)自局域網(wǎng)的規(guī)模效率。

3，萬(wàn)物云是一個(gè)科技愛好者，在科技的投入上，與其等死，不如找死。自2012年開始，每年?duì)I業(yè)收入1%-2%的錢投到科技上，現(xiàn)在每年幾個(gè)億。

4，靈石，會(huì)成為未來(lái)十年中國(guó)物業(yè)行業(yè)一個(gè)發(fā)生質(zhì)變的科技產(chǎn)品。

5，2.5元的物業(yè)費(fèi)是一個(gè)市場(chǎng)分水嶺。朝2.5元往上走，空間會(huì)越來(lái)越窄，往下走，你的空間才會(huì)越來(lái)越大，萬(wàn)科物業(yè)打算彈性定價(jià)，定價(jià)菜單化。

6，同濟(jì)大學(xué)的一位教授說(shuō)，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表里面管理費(fèi)的部分扣除工資，其他的都可以做外包服務(wù)。今天在企業(yè)服務(wù)個(gè)領(lǐng)域，除了物業(yè)管理，我們還正在為大量企業(yè)做人力資源外包、財(cái)務(wù)外包和IT代碼外包，中國(guó)一汽全國(guó)的HR平臺(tái)是由萬(wàn)物云在做。

7，一個(gè)物業(yè)企業(yè)要想做好，第一，必須能夠提供兩項(xiàng)以上的服務(wù)，而不是單一服務(wù)，否則定價(jià)能力極差。第二，如何形成你的高密度服務(wù)集群。

8，過去，只要拿到一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，你幾乎就沒有被替代的可能，它是一個(gè)現(xiàn)金流機(jī)器。但是今天出租率嚴(yán)重下滑，是一次換血的好機(jī)會(huì)。幫業(yè)主方節(jié)約成本、提高出租率，才是本質(zhì)。只有從物業(yè)管理人視角向資產(chǎn)管理人靠齊，才能得到資產(chǎn)管理人的共鳴，才有機(jī)會(huì)把歷史上的產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、CBD里面的標(biāo)志性建筑重做一次。

9，輕資產(chǎn)公司的全球化，并購(gòu)是必經(jīng)之路。但是，經(jīng)過這一輪洗禮，物管行業(yè)才真正走向市場(chǎng)，不是說(shuō)不能做并購(gòu)，而是做真實(shí)的并購(gòu)。并購(gòu)整合，至少要有一到兩樣直搗黃龍的武器。????????????

10，萬(wàn)物梁行，并購(gòu)整合非常成功。萬(wàn)物云與陽(yáng)光智博的交易，出價(jià)有得有失。如果地產(chǎn)行業(yè)不出問題，價(jià)格并不高，但是出了問題，價(jià)格就高了。單純從存量市場(chǎng)看，陽(yáng)光城的住宅物業(yè)團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目、客戶系統(tǒng)已經(jīng)全部整合在一起。除了有合同、收入，還剩下來(lái)一支原來(lái)萬(wàn)物云沒有的業(yè)務(wù)——商業(yè)管理，尤其是社區(qū)商業(yè)。所以，并購(gòu)的整合非常成功。

11，站在收購(gòu)的視角看，帶資進(jìn)場(chǎng)是特別便宜的收購(gòu)。如果萬(wàn)科物業(yè)具備讓一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的續(xù)約率達(dá)到97%以上的時(shí)候，所有的收購(gòu)都是便宜的，因?yàn)槌掷m(xù)的現(xiàn)金流對(duì)于今天的時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，并不貴。但是，必須重視破窗理論，要解決破敗的問題，需要資金做冷啟動(dòng)，必須要通過一個(gè)快速的決策機(jī)制來(lái)做冷啟動(dòng)，改善環(huán)境之后，人心向上。

12，業(yè)委會(huì)要做法院，不能做法官。重新定價(jià)需要業(yè)主大會(huì)決定。物業(yè)公司要做到“質(zhì)價(jià)相符”。?????????????????

13，關(guān)于物業(yè)費(fèi)限價(jià)，政府都是好心，但是最后，還是物業(yè)公司跟業(yè)委會(huì)達(dá)成共識(shí)的過程，什么樣的價(jià)格對(duì)應(yīng)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)。在保持服務(wù)底線的前提下，形成一套對(duì)話級(jí)的定價(jià)機(jī)制，保持物業(yè)行業(yè)的毛利還是有可能的。???

14，如果不主動(dòng)換軌道，未來(lái)市場(chǎng)不一定有機(jī)會(huì)了。更重要的是能力要換軌道。這個(gè)行業(yè)很大的一個(gè)問題是，這個(gè)能力建得越強(qiáng)，你做別的事情的能力就越差。

15，未來(lái)三年，萬(wàn)物云構(gòu)建三個(gè)能力。第一，從物業(yè)管理轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理的能力，第二，從物業(yè)管理轉(zhuǎn)向能源管理的能力，第三，從人管人到事管人的能力。希望在傳統(tǒng)組織里面，萬(wàn)物云能夠成為人工智能應(yīng)用的先鋒。

最后，安利兩件大事。???????????

第一，董小姐開了自己的視頻號(hào)，歡迎關(guān)注。?????

第二，JUMP大會(huì)第五季的報(bào)名正在持續(xù)加熱。?????????????

12月27日，周五下午一點(diǎn)，蘇州洲際酒店，我們不見不散。

下圖是海報(bào)，掃碼即可報(bào)名。

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