一元復始，萬象更新。

正是“復盤過往，展望未來”的好時刻。

1月1日，京樓銷售排行榜發(fā)布 了《2024北京樓市成交排名總榜》，這份成績單可謂是“沉甸甸”。

在這一年里，北京樓市跌宕起伏，經(jīng)歷了打折促銷的紅海競爭，經(jīng)歷了930新政后的市場企穩(wěn)，更經(jīng)歷了沖刺KPI指標的“擼起袖子加油干”。

在“關(guān)關(guān)難過，關(guān)關(guān)過”的奮斗下，才最終集結(jié)成2024年北京樓市成績單。

一杯敬明天，一杯敬過往。

站在新年鐘聲剛剛敲響的時刻，就讓我們根據(jù)這份全新出爐的排行榜，挖掘出值得2025年北京樓市參考的信號。

信號一

百億銷售業(yè)績，得靠全力拼。

要成為排行榜上“最靚的仔”，自然是得靠成績說話。畢竟，誰都想把大紅花貼到自己的胸口。

而從2019年開始，北京樓市年度排行榜的TOP1，就進入了“百億銷冠周期”。

2019年，銷冠中海寰宇天下106.1億元。

2020年，銷冠萬橡悅府96.9億元。

2021年，冠軍海淀幸福里128.12億元，亞軍奧森ONE105.72億元，季軍恒大麗宮102.84億元。

2022年，狀元北京城建·天壇府120.21億元，榜眼學府壹號院116.53億元，探花中建壹品學府公館111.78億元。

2023年，第一名北京城建·天壇府130.07億元，第二名中信國安府129.18億元，第三名中海都闕臺100.61億元。

在過去的幾年時間內(nèi)，不僅百億業(yè)績樓盤數(shù)量不斷擴容，而且要進入年度業(yè)績TOP10，至少也得邁入50億門檻。

而到了2024年，狀元成績?yōu)?5.58億元，是過去6年時間里，金額最低的一個銷冠，且TOP10的門檻變成了30億+。究其根本，2024年北京樓市“真的很難”。

回顧2024年的京城樓市，在短暫的“小陽春”之后，市場就進入到“折扣季”。二手房低于高點降價20-30%拋售的情況不勝枚舉，讓“一二手倒掛”行情被“刺破”，新房市場的價格也隨之“被打下來”。新房開盤低于銷售指導價“85折”破發(fā)，順銷盤更是出現(xiàn)特惠房、工抵房滿天飛的景象，主打的就是一個“以價換量”。

雖然價格“誠意十足”，但購房人卻并不買賬。在“買漲不買跌”的心態(tài)影響下，眾多購房人選擇了“等等看”，就怕自己站到了高崗上。而有的購房人，在價格吸引下來到了售樓處，則擺出了“談生意”的架勢，表示看中的房源若不以某某價格出售，那就免談。

如此情況，導致了各大項目“持房等客來”，但銷售成績并不理想。根據(jù)京樓銷售排行榜2024年上半年北京住宅成交金額排名可以發(fā)現(xiàn)，TOP10的準入門檻僅為15億，而2023年同期TOP10的準入門檻為30億，2024年市場的艱難程度由此可見一斑。

若不是連番樓市利好相繼推出，特別是“930新政”的出臺，讓置業(yè)信心得以復蘇，2024年北京樓市的成績單的表現(xiàn)，會更不佳。

那么，進入2025年，百億業(yè)績是否能再度回歸？一句話，需要拼。

皆因，2024年在各種樓市利好的合力作用下，市場才逐漸企穩(wěn)回升，但在政策大招基本已釋放的情況下，購房信心是否能夠繼續(xù)堅定，尚是一個未知數(shù)。

另外，近日北京市住建委公布2024年第七批次供地名單，一下子推出9宗地，且塊塊地段價值都可圈可點。這也預(yù)示著，2025年各區(qū)還將拿出壓箱底的好地。

在”好地排排站，好房接踵至”的市場情況下，要想殺出重圍，實現(xiàn)蟾宮折桂，請做好打硬仗的準備。

信號二

豪宅大哥地位穩(wěn)，但競爭也激烈。

根據(jù)京樓銷售排行榜新鮮出爐的2024年住宅排行榜來看，豪宅項目的“江湖地位”依然穩(wěn)，前三甲的中海京華玖序、香山樾、北京宸園均是10萬+的豪宅。

其實，自2021年開始，豪宅就成為了北京樓市排行榜的“上榜大戶”，一直穩(wěn)居排行榜前列。彼時，一二手房價格倒掛明顯，加上“共有商品房”價格十分香，“買到即賺到”的市場行情，讓豪宅成為了改善置業(yè)人群關(guān)注的“香餑餑”。

但從2023年開始，豪宅新房與所在區(qū)域二手房的“價格剪刀差”就在消失 ，而北京城建·天壇府、中信國安府、中海都闕臺三個10萬+項目都獲得百億銷售業(yè)績，反映了“有錢人”依然看好優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)豪宅的錨定價值。

到了2024年，市場進一步艱難，而財富人群繼續(xù)保持著對豪宅項目的偏愛，在于他們 的資產(chǎn)配置上的思考，進一步升級了，更在意“安全性”，即相比于股市、期貨、幣市 的詭譎變化，他們更看好安全國家、安全城市、安全區(qū)域的安全豪宅項目。

讀懂了這一背后邏輯，就能知悉在930新政之后，為何北上廣深這些一線城市的豪宅項目能率先回暖，并帶動整體市場的“止跌回穩(wěn)”。

從資產(chǎn)配置的角度出發(fā)，可知2025年北京豪宅市場依然“很穩(wěn)”，只不過競爭會很激烈。

皆因，2025年北京樓市將進入10萬+豪宅供應(yīng)大年，包括海淀功德寺兩兄弟、海淀朱房雙雄、河北鑫界金魚池、中海酒仙橋、中海萬泉寺等已拍地項目，加上海淀的寶山，朝陽的永安里、太陽宮，豐臺的西郊冷庫、分鐘寺、花鄉(xiāng)，東城的永定門等地塊將相繼上架。

簡單盤盤就會發(fā)現(xiàn)，2025年北京10萬+豪宅的供應(yīng)量，將超過200萬平米。而在豪宅熱火不斷的2021-2023年，10萬+豪宅年均成交量大約在50.47萬平米。四倍于往年豪宅成交高峰期的供應(yīng)量，意味著2025年京城10萬+豪宅的 近身搏殺會成為市場常態(tài)。

信號三

做“好房子”，才是硬道理。

隨著2024年北京銷售排行榜成績單出爐，各區(qū)的銷冠也花落各家，而這些銷冠之所以能夠在所在區(qū)域“殺出重圍，站在峰頂”，靠得就是“做好房子”的決心和執(zhí)行力。

其中，最重要的一點，便是通過“實景示范區(qū)”，將未來生活的真實模樣照進現(xiàn)實。譬如，海淀銷冠香山樾、豐臺銷冠北京瑞府、石景山銷冠元璽Glorious Park、大興銷冠中建玖玥府、房山銷冠京華國賢府、昌平銷冠建發(fā)·觀堂府、順義銷冠中海首開湖光玖里都是這么做的。

這些銷冠，通過把社區(qū)大門、園林景觀、立面顏值、實樓樣板、會所配套、地庫配置、歸家動線進行一攬子全維展現(xiàn)，讓購房人明明白白了解到產(chǎn)品的每一個細節(jié)，也難怪這些銷冠能夠“閃閃惹人愛”。

而在大幕已啟的2025年，做“好房子”又將進入新的階段。皆因，2024年11月22日《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導則（試行）》印發(fā)，指出 ：鼓勵在住宅首 層設(shè)置視線通透、空間開敞的架空層、不計入容積率；在不影響住區(qū)居民生活品質(zhì)的前提下，可結(jié)合整體綠化在住區(qū)場地內(nèi)設(shè) 置有蓋且不封閉的風雨連廊；鼓勵打造設(shè)計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺，鼓勵在多層住宅設(shè)置開敞陽臺，和 “塑造通透宜人的半室外空間”。

隨著，架空層、風雨連廊、陽臺的產(chǎn)品力比拼大賽開打，可以預(yù)見新一年北京樓市的“好房子”將層出不窮，而那些有創(chuàng)新突破的好設(shè)計，自然更能抓牢購房人的心。

信號四

2025年最卷所在，在豐臺。

根據(jù)京樓銷售排行榜出品的2024北京住宅各行政區(qū)成交排名可以發(fā)現(xiàn)，位于城六區(qū)的豐臺銷冠北京瑞府的業(yè)績是26.53億元，比通州銷冠萬科東廬的30.6億元，大興銷冠中建玖玥府的45.13億元，昌平銷冠建發(fā)·觀堂府的46.56億元，順義區(qū)銷冠中海首開湖光玖里的27.07億元還遜一頭。

為何會這樣？源自豐臺樓市不是一般的卷，而是特別的卷。

僅2024年，豐臺在售的新房項目就接近30個，且 每個熱門區(qū)域都會有競品項目存在，例如大瓦窯、大紅門、南苑、羊坊，至少有兩個項目貼面競爭。

即便豐臺的新盤“陽臺”已是標配，實得空間高，也架不住“新盤漸欲迷人眼”，讓購房人產(chǎn)生選擇困難癥。超卷的市場，讓眾多豐臺項目選擇“以價換量”，而某樓盤首開推出的勁爆市場價，不僅讓豐臺樓市進入紅海競爭，也讓相鄰的大興、房山受到了沖擊，皆因價格優(yōu)勢不在明顯，出現(xiàn)客戶被豐臺新盤分流的情況。

雖然2024年各個新盤使出了“十八般武藝”，交出了住宅成交量3356套的成績單，相當于月成交量279套，但與2023年豐臺總共成交5265套房，月均去化438套的歷史數(shù)據(jù)相比，去化速度放緩可不是一星半點。

到了2025年，豐臺的難有可能進一步加劇。一方面是，新房陣容大，包括金茂璞逸豐宜、北京隅·西頌、中海萬泉寺、建發(fā)槐房等豪宅將入市，以及西郊冷庫地塊待拍，僅這5個新盤的供應(yīng)面積就達到43.2萬平米；另一方面是，庫存數(shù)量驚人，目前豐臺新房的庫存量接近10000套，按照2024年月均279套的去化速度，得35個月，即將近3年的時間才能消耗掉，這還是在沒有新增供應(yīng)的情況下，光看看計算公式都覺得2025年豐臺真挺難。

信號五

做好“長期主義者”的準備。

在樓市“鮮衣怒馬”的時代，新盤入市當年開當年罄的現(xiàn)象不甚枚舉，而如今當好長期主義者，成為每個樓盤要面對的新課題。

根據(jù)2024北京樓市成交排名總榜可以發(fā)現(xiàn)，位列TOP50的上榜項目，有不少是熟面孔，有的是因為大盤開發(fā)周期長，有的則單純因為去化周期慢，銷售時長在2-3年。

在2025年新盤逐鹿來的市場環(huán)境下，項目之間的競爭將呈現(xiàn)“白熱化”，極有可能出現(xiàn)計劃趕不上變化的情況。而且，市場的熱度通常都會被新盤吸 引走，這意味著首開要來個“開門紅”，順銷期更要做好充分的營銷策略，只有如此才能通過良好的“技戰(zhàn)術(shù)”準備，完成既定的KPI。

每到年初，都會發(fā)出“新一年是最難一年”的感慨，而經(jīng)歷時間更迭后，又會發(fā)現(xiàn)“迎難而上”方是真章。

如今，2025年已至，前進路途上有困難有荊棘有坎坷，同樣也會有鮮花有喝彩有掌聲。路在腳下，踏實走好每一步便好。

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