2024年土拍目前來看基本是結(jié)束了，回顧這幾年的土拍，本土國企兜底成了主旋律，其中以南二環(huán)四大金剛做代表，不過這2年隨著三遠、高宅、西園等舊改出現(xiàn)，福州東南西北也都出現(xiàn)了巨量供應(yīng)。

近期不少地塊也發(fā)出項目情況，比如榕發(fā)南湖、高宅的建總，給出的都是改善盤定位，項目體量都高達800-1000多套，算是這幾年改善單盤前幾體量。

之前在寫建總高宅地塊的時候，在思考一個問題，這種地段要賣精裝改善，用什么才能支撐這個價格體系，最終感受可能只有產(chǎn)品力，就是不同以往的產(chǎn)品力。

如果群友分享的：

第一階段，就是城投XX名字、這種，說白了純安置房，第二階段就是祥浦苑、金城灣、觀湖郡這種城投系開始嘗試著蓋商品房了，第三階段就是北園四大金剛這種，城投系正式大規(guī)模下場的階段（如果不嚴格按時間節(jié)點劃分的話，那就是榕發(fā)悅樂郡、攬湖；建總江南尚璟；左海望岳星月頌；福厝遠山十里；新榕這時候基本沒下場；新投城央境），到第四階段就是開始各家城投系發(fā)現(xiàn)不好賣了開始要抬品質(zhì)的階段了（榕發(fā)魯麗、譽湖、錦城；左海煙山；建總?cè)A林、流花溪；福厝新投沒啥新盤目前；新榕的運行和亦川）

東南西北

南二環(huán)：在最近左海拿下宗地2024-87號后，南二環(huán)集齊5幅純商地塊，這里的純商體量達到404畝，建筑面積達到：53萬方。

目前南二環(huán)上市的四個地塊，規(guī)劃近4000套房源，去化985套，去化率接近四份一。

對于南二環(huán)除了純商地塊外，還有建總承建的城市更新項目，41棟安置房分為A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)3個區(qū)，總用地面積180畝，總建筑面積34萬方，總戶數(shù)約3227戶。

綜上，在南二環(huán)這個區(qū)域，體量合計達到近600畝，建筑面積87萬方，套數(shù)接近：7700套。

南二環(huán)的樓市表現(xiàn)也難市場看空板塊，當然從目前情況來看，后續(xù)的其他板塊可能遭遇更差。

三遠舊改：隨著榕發(fā)瘋狂拿下三幅純商地塊后，三遠舊改也順利成交出讓，當然截至目前只上市了更早拿地的遠山拾里，不過上市后的表現(xiàn)，比四大金剛還差。

當然群友分享的榕發(fā)三遠地塊，給出的規(guī)劃也是改善大平層，可以說也是非常大膽。

從拿地情況來看：純商合計345畝，建筑面積63萬方，其中榕發(fā)53萬方。

如果參考遠山拾里的規(guī)劃套數(shù)，905套，三遠4幅純商會達到6300套。

對于三遠從目前規(guī)劃來看，主要就是存在地鐵規(guī)劃和已有的地鐵2號線，只不過目前東區(qū)的價格也已經(jīng)大面積下跌，五里亭等區(qū)域都來到2.5W-2.7W，相對而言三遠的價值也被進一步打壓。

這里如果在算上安商地塊，面積高達526畝，建筑面積101萬方。

在巨型舊改+高容積率的搭配下，三遠成了體量最大的一個，這也是榕發(fā)未來幾年可能都揮之不去的夢魘。

高宅舊改：舊改地塊一次性全部上架，算是驚人，最終建總拿下三幅純商地塊，成了榕發(fā)之后，有一家一己之力兜底的代表。

從地塊面積來看，四幅純商合計218畝，建筑面積：43萬方，建總30萬方。

目前建總已經(jīng)給出兩個地塊的規(guī)劃，其中流花溪一期，規(guī)劃850多套的純改善大平層，二期規(guī)劃雖然只有36畝，不過規(guī)劃剛需產(chǎn)品，套數(shù)也達到600多套。

簡單換算，高宅地塊如果剩余都按照偏改善的定位，合計套數(shù)能達到3000套左右。

至于地塊的安置房，體量不算太大，只有一幅小地塊，8萬方，套數(shù)預(yù)計800套左右。

對于高宅地塊，整體面積是最小的一個，不過搭配高容積率的定位，實際的建筑面積依然不低，這里建總成了最大承建商。

目前建總給出了改善的產(chǎn)品定位，對于這個地段說實話，壓力很大。

新店東片：近期商服地塊流拍，羅漢山的住宅也流拍，不過剩余的地塊也基本都已經(jīng)拍出，相比于上面的三個區(qū)域，西園舊改的關(guān)注度并不高，加上地塊被拆分多幅，所以市場感覺并不明顯。

從地塊面積來看，7幅純商合計340畝，建筑面積：65萬方，三家國企兜底（新榕26萬方，左海19萬方，建總19萬方）。

對于西園舊改，并沒有出現(xiàn)一家城建的局面，不過從地塊情況來看，古厝的新榕拿地最多，左海建總相當，目前還剩一個地鐵口住宅未成交。

這里的安商地塊面積也不大，不過相比于其他三個區(qū)域，都有地鐵加持，或者地鐵預(yù)期，這里的配套和區(qū)位看上去可能更加一般。

大部分地塊都在角落，周邊配套相對缺失，也沒有什么景觀和未來預(yù)期，可以說這里的項目，可能是這四大區(qū)域最困難的一個。

匯總

分析：關(guān)于四大區(qū)域的匯總情況，純商面積達到1309畝，建筑面積224萬方。

如果按套均100平計算，相當于套數(shù)達到22400套，如果按套均144平計算，也達到15500套。

對于四大區(qū)域，從樓面價來看，很明顯南二環(huán)最高，除了它們是最早土拍外，從區(qū)域的差異來看，南二環(huán)也是配套相對最齊全的一個。

從體量來看，南二環(huán)雖然面積最大，不過受制于機場限高，容積率最低，所以建筑面積也有所壓制，作為對比剩余三個區(qū)域容積率都不低，高宅更是典型，這也導(dǎo)致這些區(qū)域的建筑面積普遍不低。

其中關(guān)注度較低的西園和三遠，體量最大，高達65萬方左右。

所以這時候在去對比，可以發(fā)現(xiàn)南二環(huán)反而是這里面最優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，最少個人感受，南二環(huán)對于剛需的選擇是最優(yōu)解，雖然供應(yīng)量巨大，安置房不少，前幾年也供應(yīng)了一堆房源，但是南二環(huán)的自身區(qū)位，以及周邊的配套建設(shè)和得房率等，都是最優(yōu)的一個。

當然如同網(wǎng)友分享的，希望本土國企去卷新品，南二環(huán)的尷尬在于開發(fā)更早一些，產(chǎn)品雖然戶型還行，社區(qū)也有比以前國企盤好，但是放在真正卷產(chǎn)品的背景下，依然差了一個階段。

由于篇幅較多，先切斷了，下一篇的角度是國企兜底的角度，看看這3年多，這些國企的指標到底誰最難。