前天晚上，難產(chǎn)近22個(gè)月的宇宙第一大房企碧桂園，終于把自家家底盤清楚了。他們公布了2023年全年和2024年上半年財(cái)報(bào)。

這份財(cái)報(bào)里唯一的好消息是，碧桂園說(shuō)，我們沒(méi)有資不抵債。

盡管總負(fù)債高達(dá)11354億元，但他們聲稱還有751億元凈資產(chǎn)，兜里揣著448億元的現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超過(guò)3000個(gè)項(xiàng)目，總貨值約6000多億元。

壞消息是過(guò)去一年半，碧桂園凈資產(chǎn)縮水了近8成，虧麻了。他們一共營(yíng)收5032億元，合計(jì)虧損了：

216，000，000，000元。

其中，2023年合計(jì)虧了2009個(gè)小目標(biāo)，其中歸屬于股東的虧損額為1784億元。在這份滿是虧損的年報(bào)里，審計(jì)師事務(wù)所直接被干沉默了：

無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)。

也是，子姨這是八萬(wàn)輩子都虧不了這么多錢，楊老板一年就實(shí)現(xiàn)了。碧桂園解釋，虧了這么多，主要是因?yàn)樗麄冞M(jìn)行了大額計(jì)提減值。

說(shuō)白了，就是之前在建、存貨財(cái)產(chǎn)的賬面價(jià)值都貶值了。這兩項(xiàng)加起來(lái)，合計(jì)虧損了1200億，占2023年年度總虧損的7成多。

相較屌炸天的恒大，這個(gè)虧損數(shù)字似乎不算多。畢竟皮帶哥兩年就虧了近6000億元，直接把自己送進(jìn)去踩裁縫機(jī)了。

但真正讓投資人頭疼的他們的化債方案。年報(bào)發(fā)布五天前，碧桂園發(fā)布了一份人類歷史上規(guī)模第二大的“境外債務(wù)重組方案”。

這份方案平平無(wú)奇，樸實(shí)無(wú)華，直接把各位債主摁在地上摩擦。子姨總結(jié)了下，主要三點(diǎn)：

1.減少116億元美元債；

2.延長(zhǎng)債務(wù)到期時(shí)間，最多11.5年；

3.借貸成本從每年6%降低到2%。

什么意思？

碧桂園有息境外債務(wù)總額大概在164億美元（1200億元人民幣），減去116億美元，也就是800多億人民幣，大約7成的債務(wù)他們都要出清了。

至于怎么出清，怎么才能不給債主還錢，碧桂園顯然已經(jīng)成竹在胸，畢竟已經(jīng)有前輩趴在岸上了。

子姨記得，當(dāng)初恒大暴雷時(shí)，債權(quán)人最多能拿到9%左右的本金，最長(zhǎng)展期11.5年。這個(gè)套路被碧桂園學(xué)會(huì)了，他們給出的五個(gè)還款方案如出一轍。

比如，方案一的現(xiàn)金回購(gòu)，債主只能拿到10%的本金。也就是說(shuō)：

10塊的本金，只能拿回1塊錢。

至于后續(xù)幾個(gè)方案，要不是債轉(zhuǎn)股，要不就是債轉(zhuǎn)債加展期之類的，年限最長(zhǎng)的也要11.5年。總之，看起來(lái)聊得都是錢的事，實(shí)際上沒(méi)有半毛錢。

甚至有投資人朋友吐槽，他們這是：

搶劫式還錢。

再比如，方案五提到的展期11.5年全部還清，碧桂園能不能還上的問(wèn)題。

按照十幾年后，碧桂園沒(méi)有倒閉的大前提，按照碧桂園目前公布的數(shù)據(jù)，未來(lái)15年，碧桂園可用于境外還款的錢有200-250億，加上海外項(xiàng)目的200多億，加起來(lái)差不多4-500億。

但是，他們境外債一共欠了1200億，即便如此也有近700億缺口。

此外，碧桂園還在年報(bào)里拍了拍胸脯，說(shuō)他們接下來(lái)的主要經(jīng)營(yíng)方向還是以保交房為主。這其實(shí)也很好理解，畢竟就規(guī)模體量而言，碧桂園的影響面要比恒大、融創(chuàng)更為廣。

2024年，碧桂園交付了38萬(wàn)套房子，預(yù)計(jì)全年交付48萬(wàn)套。近三年，累計(jì)交付了大概170萬(wàn)套房子。

這些房子的質(zhì)量問(wèn)題，有待考究。不過(guò)當(dāng)下對(duì)于不少業(yè)主來(lái)講，能交房就謝天謝地了。

還有一個(gè)難點(diǎn)在于，碧桂園全國(guó)剩下的項(xiàng)目，大部分分布在三四五線城市，這些地方的土儲(chǔ)以及建成建筑價(jià)值，有待商榷。

比如在南京、青島膠州、句容等地一些項(xiàng)目上，碧桂園的房?jī)r(jià)一度降到4000元左右，光是建安成本都要這個(gè)數(shù)，再加上其他的管理營(yíng)銷成本。幾年下來(lái)，一頓操作猛如虎，一看戰(zhàn)績(jī)?nèi)秦?fù)負(fù)負(fù)。

這些年，一些風(fēng)起云涌的幾家房企，市值幾乎所剩無(wú)幾了。碧桂園資產(chǎn)上萬(wàn)億，現(xiàn)在市值136億；一路買買買的白衣騎士融創(chuàng)，剩了134億；曾經(jīng)的三好生萬(wàn)科，市值也只有800億左右了。

前一段，還看到黃奇帆普及地產(chǎn)常識(shí)，他說(shuō)為什么碧桂園在馬來(lái)西亞搞了個(gè)2000萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)區(qū)，恒大在南通搞個(gè)1500萬(wàn)平方米小區(qū)，他們憑什么？

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