掛牌量里的秘密

貝殼研究院負(fù)責(zé)人 陶琦

《JUMP大會第五季》演講節(jié)選

談到二手房的掛牌量，大家最直觀的感受，是這幾年掛牌量好像越來越多。

怎么看待這個(gè)現(xiàn)象呢？

在過去十年，中國城鎮(zhèn)常住人口和住房數(shù)量一直在持續(xù)增長。

城鎮(zhèn)人口增加接近約1.9億，商品住房竣工接近7000萬套，市場供給和需求都在變多。

所以，不僅掛牌量多了，二手房成交量也多了，二手房成交套數(shù)占全部住房成交套數(shù)的比例也在不斷上升，預(yù)計(jì)2024年接近45%。

在2023年，城鎮(zhèn)人口增加1200萬，城市住房數(shù)量增長超過600萬套，七普數(shù)據(jù)，城際流動每年新增350萬人。

根據(jù)我們的估算，每年1500套新房與二手房成交里面，大概有900萬套是改善性需求。

在這樣一個(gè)持續(xù)擴(kuò)容的市場中，二手房掛牌量增加是必然。其中，過去幾年人口流入最快，城市建設(shè)力度最大的二線城市是主力。

關(guān)于二手房全市場的掛牌量，很遺憾，目前缺乏權(quán)威機(jī)構(gòu)披露準(zhǔn)確數(shù)字。

根據(jù)我們掌握的信息來推算，蘇州、杭州大概有20萬套，上海更多一些，南京稍微少一點(diǎn)，整體來看，掛牌量在月度呈現(xiàn)波動增長趨勢。

我們跟蹤分析掛牌量變化采用的指標(biāo)，是掛牌增長率，用目標(biāo)城市當(dāng)月新增掛牌量，比上月末的掛牌總量，反映掛牌增長的速度。

該指標(biāo)是一個(gè)百分比，2023-2024年的均值大概在15%左右。

掛牌量增長有兩個(gè)特征。

第一，明顯的季節(jié)性。

每年初小陽春的時(shí)候，掛牌增速最快，隨著時(shí)間推移，逐步減速，到年底基本是增速最慢的時(shí)候。

第二，成交相關(guān)性，與市場交易熱度正相關(guān)。

市場成交量多的時(shí)候，掛牌量也多，背后的原因，跟大家本能想象的不同，其實(shí)是客戶換房比例較高。

這些客戶在市場里面采取行動，從而帶來更多的掛牌出售房源。

2023年831新政之后，一線城市交易量快速增長，掛牌量同步快速增長；今年10月份以來也是類似的情況。

所以，掛牌量的波動，是這兩個(gè)特征的疊加。

關(guān)于掛牌量增長的問題，長期上升是常態(tài)；短期掛牌量激增，反映的是市場熱度。

這個(gè)角度來說，掛牌量增長快是個(gè)好事，否則這個(gè)市場就很冷，缺乏流動性。

掛牌量增長，次新房的大量上市是主要貢獻(xiàn)者。

過去幾年 ，我們看到了次新房的涌現(xiàn)。

樓齡在十年以內(nèi)的次新房，在掛牌量中的比例迅速上升，每年2-3個(gè)百分點(diǎn)。

相比存量，次新房有個(gè)特點(diǎn)，就是戶型面積大。

2024年比2021年，一線城市的次新房增加4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到26%，中大戶型達(dá)到42%；

二線城市的次新房，增加11個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到55%，中大戶型增加5個(gè)百分點(diǎn)，也達(dá)到了55%，那這些數(shù)據(jù)有什么意義呢？

房企的朋友應(yīng)該有感受，這幾年來自二手房的銷售競爭壓力越來越大。

具體到每個(gè)城市，過去四年，上海和杭州次新房的比例，增速是最明顯的， 南京和蘇州基本 穩(wěn)定在 較高位置。

過去，咱們房企有一個(gè)慣性思維：剛需買二手房，改善用戶買新房。

在過去五年或者十年之前，可能是的。 但是，現(xiàn)在看來，不一定。

二手次新房，無論是品質(zhì)和功能都不錯(cuò)，所在的區(qū)位和配套更加成熟，關(guān)鍵是現(xiàn)房， 立刻能用、能落戶，周邊可能還有個(gè)不錯(cuò)的學(xué)校，所以這些二手房次新房的競爭力是很強(qiáng)的。

在過去市場相對較熱的時(shí)候，二手房與新房的關(guān)系主要表現(xiàn)為協(xié)同性，賣二手買新房是主流交易形態(tài)。

比如在16、17年的時(shí)候，這兩個(gè)市場都很旺。

但是，在近幾年市場出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候，二手房以價(jià)換量的自由度更高，在產(chǎn)品競爭力相當(dāng)?shù)那闆r下，對同區(qū)域的新房產(chǎn)品產(chǎn)生了替代，這就對新房銷售產(chǎn)生很大的挑戰(zhàn)。

次新房撲面而來，房企應(yīng)該怎么辦？

新房產(chǎn)品必須要升級，要提升品質(zhì)、要?jiǎng)?chuàng)新功能，這可能是當(dāng)前比較合適的競爭路徑，只有這樣才能在新的市場趨勢中贏得先機(jī)。

次新房的涌現(xiàn)，在掛牌數(shù)量上體現(xiàn)出來了，那么有沒有影響成交結(jié)構(gòu)呢？

我們看到的影響是非常大的。

圖中列出的幾個(gè)城市，成交 比例最高的依然是小戶型老房子。

但蘇州不一樣，中戶型的次新房成為最大比例，說明蘇州的朋友比較會生活，住得很好。

再看成交結(jié)構(gòu)的變化，小戶型的成交比例明顯下降，中戶型的比例迅速上升。

二線城市的中戶型里面，40%是次新房，一線城市也有20%，上面四個(gè)城市里面變化最大的是蘇州。

我們分析了2024年蘇州換房客戶買賣產(chǎn)品的數(shù)據(jù)，可以直觀的發(fā)現(xiàn)，三房是最受青睞的產(chǎn)品。

左側(cè)表格給出了換房成交的比例。

令我感到驚訝的是， 改善換到3-4居的比例接近70%，其中換到3房的接近50%。

這個(gè)數(shù)據(jù)幾乎跟新房產(chǎn)品里面80%的大戶型非常接近。所以在產(chǎn)品供給上，它們已經(jīng)沒有差別了。

進(jìn)一步看細(xì)節(jié)，看看不同居室換房前后的面積變化和金額差變化。

主要結(jié)論是四句話。

第一，同戶型換房加面積。可以理解為老房換新房。

第二，加戶型換房，差不多要加30-45平米，基本上就是一個(gè)房間、一個(gè)衛(wèi)生間。

第三，從房價(jià)來看更有趣，減戶型換房，也得加錢，客戶通過減少戶型面積來優(yōu)化居住體驗(yàn)，很多城市都正在出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象，我們覺得這是居住理念和需求的進(jìn)步和提升。

第四，加戶型換房。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，主流交易房價(jià)差不多是80-200萬，主流的2居換3居，加120萬元，這些參數(shù)對我們產(chǎn)品定位，戶型設(shè)計(jì)能夠提供一些參考。

剛才講了產(chǎn)品，現(xiàn)在我們講講客戶畫像。

以蘇州為例，我們看買房和賣房的客戶年齡分布，買房從成交數(shù)據(jù)看，賣房從掛牌數(shù)據(jù)看。

從21年到24年蘇州的購房客戶，有明顯的年齡后移，25-40歲是買房的主力區(qū)間，30-45歲是賣房的主力區(qū)間，中間差的5年，差不多就是換房的周期。

換房周期中位數(shù)大概5-7年，大城市會長一些。30-40歲就是換房的主力區(qū)間。

順便再做個(gè)澄清，這兩年有個(gè)說法，年輕人不買房了，我認(rèn)為這個(gè)說法不準(zhǔn)確。

從數(shù)據(jù)來看，35歲以下年輕人購房比例有所下降，但仍然超過50%， 是市場購房的主力群體 。

那這些主流群體究竟在買什么呢？

我們比較了各個(gè)區(qū)域和產(chǎn)品的成交熱力圖，發(fā)現(xiàn)以下四個(gè)區(qū)域的分類產(chǎn)品占比較高。

總結(jié)一下是兩點(diǎn)。

第一類是中小戶型老房子，價(jià)格120-160萬元，對應(yīng)剛需用戶；

第二類是中戶型次新/普通房，價(jià)格200-350萬元，對應(yīng)改善性用戶。

作為買房人，我們怎么選擇呢？

作為地產(chǎn)人，我們經(jīng)常被朋友問的是，這個(gè)項(xiàng)目能不能買，這個(gè)小區(qū)好不好？他們其實(shí)問的是，買了這個(gè)房子之后能不能漲價(jià)。

所以第一個(gè)問題，就是選擇什么樣的產(chǎn)品，會得到什么樣的價(jià)格結(jié)果。

簡要分析住房的價(jià)值，主要由小區(qū)的居住環(huán)境，產(chǎn)品品質(zhì)和宜居功能三方面決定，對應(yīng)的就是區(qū)位、價(jià)位、樓齡和戶型面積這些指標(biāo)。

在不考慮預(yù)算的情況下，優(yōu)勢產(chǎn)品定義為：市中心+高價(jià)+次新+大戶型。

以上海為例，我們做了房價(jià)大數(shù)據(jù)分析，過去6年，這樣的優(yōu)勢產(chǎn)品，會帶來很明顯的溢價(jià)。

我們把溢價(jià)分成兩段。

一段叫上漲溢價(jià)，整個(gè)市場往上走的時(shí)候，優(yōu)勢產(chǎn)品的價(jià)格上漲比普通產(chǎn)品更多，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示上漲溢價(jià)有22個(gè)百分點(diǎn)。

另一段，在價(jià)格下跌的階段，優(yōu)勢產(chǎn)品的抗跌性會更好，跌得更少，稱之為回撤溢價(jià)，大概7個(gè)百分點(diǎn)。

整體來看，六年時(shí)間，選擇不同產(chǎn)品，價(jià)格波動可能相差30%。

這種差異背后，其實(shí)是優(yōu)勢小區(qū)具有相對稀缺性，物以稀為貴。

從掛牌量角度來說，房源少就是稀缺高，多就意味著替代性強(qiáng)，這里的多和少，指的是同類型小區(qū)的掛牌量。

第二個(gè)選擇問題，選擇什么樣的城市，可以發(fā)展的更好。

無論是業(yè)務(wù)發(fā)展還是個(gè)人生活，都存在 如何識別城市發(fā)展機(jī)會的問題。

我們認(rèn)為，城市的產(chǎn)業(yè)增長、就業(yè)增加、人口和收入的增長，是這個(gè)城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>

不同城市規(guī)模不同，所以要看人口流入強(qiáng)度，而不是只看人口凈流入的數(shù)量。

那什么指標(biāo)能代表這個(gè)強(qiáng)度呢？

我們的分析方法是，看外地年輕人在本地定居的情況。

具體就是：他們的買房占全部買房交易的比例，以及租房占全部租房交易的比例。

買房、租房的占比越高，說明這里的年輕人就越多，他們愿意在這里創(chuàng)造財(cái)富，同時(shí)在這里生活消費(fèi)。

從左邊圖標(biāo)能級來看， 一二線城市明顯要好于三線城市。

在城市層面，杭州、蘇州、南京都要領(lǐng)先于二線城市的平均水平。 上海有很大的體量，杭州蘇州和南京有明顯增量。

長三角的這些城市，在全國比較來講，都是發(fā)展機(jī)會偏好的地區(qū)。

好城市的選擇，與今天我們談的掛牌量的關(guān)系不大， 更主要的是城市發(fā)展支撐的動力。

最后，說一下我們對市場趨勢的預(yù)判。

我們主要通過業(yè)主和客戶的市場預(yù)期來分析。

2024年第四季度，市場交易出現(xiàn)積極信號，量增價(jià)穩(wěn)，這是結(jié)果，底層是市場參與者的預(yù)期改變了。

我們有個(gè)持續(xù)的市場調(diào)研，每個(gè)季度做4萬份問卷，跟蹤消費(fèi)者的心態(tài)變化。

核心關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)，一是業(yè)主里面，急于大幅降價(jià)賣房人群的比例，二是客戶里面，積極入市買房人群的比例。

在2024年的第四季度，我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主的心態(tài)更穩(wěn)定，急于降價(jià)賣房的人群比例明顯下降，降價(jià)盤源的比例少了，房價(jià)就能相對穩(wěn)定。

另一方面，我們也發(fā)現(xiàn)客戶的入市信心明顯增強(qiáng)，尤其是一線城市，他們的積極行動體現(xiàn)為交易量。

這個(gè)情況比今年二季度政策后的市場明顯更好，所以我們認(rèn)為市場有望進(jìn)入筑底階段，當(dāng)然這個(gè)過程可能還需要一段時(shí)間。

所以對2025年的市場趨勢，我們相對樂觀。

通過這些數(shù)據(jù)，希望能夠幫助大家更早發(fā)現(xiàn)變化，占據(jù)先機(jī)，能夠幫助大家更好的思考決策，提高勝率，這是我們對行業(yè)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

2025年與大家共勉。

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