高鐵新城

作為蘇州“北部核心區(qū)”，蘇州高鐵新城這幾年一直是周邊城市對標(biāo)學(xué)習(xí)的新城板塊。

今年以來，蘇州建城史上迄今為止投資最為龐大的交通樞紐項目——蘇州北站綜合樞紐的擴(kuò)建落定，又為高鐵新城帶來了更高能級的發(fā)展動力。

一座國家級綜合交通樞紐的誕生，伴隨而來的是一座國際化的現(xiàn)代化新城崛起。

◎蘇州高鐵新城實景

京滬高鐵、通蘇嘉甬高鐵在這里交匯，疊加蘇州地理中心的天然優(yōu)勢，再加上城市最高能級的規(guī)劃戰(zhàn)略，高鐵新城的發(fā)展可謂齊聚了天時地利。

但就是這樣一個匯聚了天時地利的板塊，我們站在當(dāng)下來看其板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展，依然可以看到板塊內(nèi)部存在的極大的行情割裂感。

以北站樞紐為核心，當(dāng)前高鐵新城的房地產(chǎn)市場活躍度僅集中在樞紐站南部核心區(qū)，北部和東部片區(qū)市場活躍度明顯非常低。

樞紐站南側(cè)核心區(qū)幾個樓盤以9月底入市的龍湖未來御湖境銷售情況最好，截至11月10日，該樓盤已經(jīng)網(wǎng)簽備案131套。另外，象嶼江南云起、鉑悅春和萬象等樓盤10月以來銷售量也有明顯提升，單月銷售量都在50套左右，11月上旬備案量也都已經(jīng)超過了20套。

但與此同時，位于高鐵新城南側(cè)偏東部的和風(fēng)雅信雖然開盤以來也給出了越來越大的優(yōu)惠折扣力度，但一直銷售平平。

還有位于高鐵新城北側(cè)的中建熙辰上院，6月開盤至今去化也較為艱難。

高鐵新城新房行情的這種割裂，主要還是受板塊發(fā)展格局影響。

高鐵新城南部核心區(qū)人居配套齊全，城市界面明顯更好，而東部和北部明顯發(fā)展速度偏慢。再加上當(dāng)前高鐵新城南部核心區(qū)人居產(chǎn)品迭代速度較快，創(chuàng)新型四代宅的出現(xiàn)使得其他常規(guī)產(chǎn)品銷售更為受限。

吳中太湖新城

2013年9月，”蘇州灣”的概念出爐，整個太湖新城的發(fā)展也從此邁上了新賽道。

經(jīng)歷了10多年的發(fā)展，太湖新城交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套全方位落地，甚至還密布了各類文旅、科技、文化培育等一眾高能級配套，蘇州灣這樣的內(nèi)湖稀缺資源就更是不必多說。

得益于這樣一個高規(guī)劃能級和建設(shè)兌現(xiàn)力，過去十多年，太湖新城的房地產(chǎn)市場發(fā)展迭代速度非?？?。

◎吳中太湖新城實景

湖灣北側(cè)的吳中太湖新城，遵循著“先規(guī)劃后建設(shè)、先地下后地上、先生態(tài)后業(yè)態(tài)、先配套后居住”的開發(fā)理念，將教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)、文體等一眾公共配套全部填滿，然后才是住宅開發(fā)。

也正是因為如此，吳中太湖新城的房地產(chǎn)市場開發(fā)起點很高，新房產(chǎn)品也是各新城板塊中內(nèi)卷程度最高的。

今年以來，吳中太湖新城部分樓盤產(chǎn)品進(jìn)一步升級。典型像中建·太澤之星|御湖，今年就對會所和裝標(biāo)進(jìn)行了升級。

中建·太澤之星|御湖，雄踞吳中太湖新城核心，直線距離太湖岸線約400米，是蘇州難得的太湖一線湖景大宅，是吳中太湖新城的人居封面。

整個項目175㎡起步，是吳中太湖新城產(chǎn)品定位最高、產(chǎn)品最純粹的社區(qū)。項目規(guī)劃了175㎡、220㎡、265㎡三款產(chǎn)品，戶均面積達(dá)到220㎡左右，板塊戶均面積最大。

在戶型設(shè)計上，御湖三款戶型兼具了全雙套房、全南向五開間、全系寬廳、全南北雙陽臺、全中西雙廚、全明衛(wèi)生間、全巨幕視野等諸多優(yōu)勢，堪稱突破性“均好型”產(chǎn)品。

在精裝配置上，御湖的精裝標(biāo)準(zhǔn)也是板塊的TOP級。鉑浪高、古洛尼、斯麥格、威乃達(dá)、勞芬等全球知名品牌，給予業(yè)主高奢、舒適的人居體驗。

此外，中建·太澤之星|御湖還有多項超越性突破。比如，它有蘇州少見的萬方實景示范區(qū)，不是現(xiàn)房，勝似現(xiàn)房；打造了約2800㎡1+N會所，成就板塊多維會所生活；在公區(qū)打造上重奢投入，實現(xiàn)深度酒店化人居體驗，是蘇州高凈值人群千萬級內(nèi)資產(chǎn)配置的優(yōu)選項。

從市場表現(xiàn)來看，吳中太湖新城也存在行情割裂情況。

以一條東太湖路為界限，路南北的樓盤銷售行情差異非常大。

路南邊的太澤之星、中信泰富玖閱等樓盤，雖然銷售情況不能稱得上是高熱，但也保持著相對穩(wěn)定的銷售流速。

路北邊的仁恒濱湖灣，開盤以來一直處在銷售困難的局面下，去化難度明顯較大。

這也跟吳中太湖新城的板塊布局有關(guān)，太湖東路南邊是人居核心區(qū)域，主要配套都落位于此。太湖東路北邊現(xiàn)在主要是工廠和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

科技城

作為一座產(chǎn)、城、人融合發(fā)展的新城，科技城板最典型的標(biāo)簽就是“宜居宜業(yè)”，其高起點、強(qiáng)規(guī)劃、快兌現(xiàn)皆離不開產(chǎn)業(yè)的賦能。

當(dāng)下的科技城已然是新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、山水相融、宜居宜業(yè)的新高地，是蘇州“產(chǎn)城人”深度融合的優(yōu)秀代表新城。

◎蘇州科技城實景

圍繞“科技、生態(tài)、人文”的規(guī)劃定位，科技城逐步發(fā)展成為了高新區(qū)科技創(chuàng)新“第一板塊”。

科技城在市場高熱的那幾年一直是蘇州房地產(chǎn)市場的明星板塊。

但隨著房地產(chǎn)行情的調(diào)整，市場大環(huán)境低迷的背景下，這兩年科技城板塊的聲音漸弱，新房供求同步大降。

整個2024年，科技城板塊僅科技城幸福里有新房源供應(yīng)，一共就101套，所以板塊內(nèi)新房市場活躍度一直偏弱。

尤其是進(jìn)入下半年以來，科技城板塊市場行情更為低迷，且市場行情割裂更為明顯。

而科技城板塊的行情割裂，主要是體現(xiàn)在新房和二手房方面。截至10月，科技城板塊下半年二手房成交量是新房的兩倍有余，科技城金茂府依然是板塊內(nèi)賣得最好的二手房。

值得一提的是，在市場壓力下，科技城板塊的新房促銷力度也逐步加大，這也使得板塊內(nèi)的新房性價比日益凸顯，這其中包括板塊內(nèi)的熱門項目中建御璟峯。

中建御璟峯項目位于科技城核心居住區(qū)，周邊商業(yè)、教育和生態(tài)資源配套成熟。

項目毗鄰科技城實驗小學(xué)、新區(qū)實驗初級中學(xué)、蘇州實驗中學(xué)科技城校區(qū)、科技城外國語學(xué)校等眾多優(yōu)質(zhì)學(xué)校，南側(cè)為科技城諾貝爾湖公園和大陽山森林公園，西北側(cè)為星悅里商業(yè)，資源配套豐富完善、生活便利度高。
景觀方面，由GVL怡境國際設(shè)計大師親自操刀，打造一個開放式的國際社區(qū)，包含兩條主軸五大花園，還規(guī)劃共享架空層，包括健身、會客、兒童娛樂、四點半學(xué)堂等不同功能場所。

項目采用公建化外立面，打造26棟15-25F高層及小高層住宅，戶型建面約134㎡-184㎡的純改善產(chǎn)品。戶型均采用“大面寬、短進(jìn)深”、“大橫廳+跑道式陽臺”設(shè)計，并且主衛(wèi)皆帶浴缸。

項目全裝修標(biāo)準(zhǔn)也位列科技城板塊頭部位置，東芝中央空調(diào)、百朗新風(fēng)系統(tǒng)、威能地暖（或同等品牌）三大件精工配置均是國際一線品牌，提升了生活精致感與居住舒適度。

當(dāng)然，除了以上幾個新城板塊之外，蘇州很多板塊也存在市場割裂現(xiàn)象。

放眼整個蘇州來看，市場割裂感更強(qiáng)：園區(qū)豪宅均價已經(jīng)突破8.6萬元/㎡，且這個價格還能開盤就售罄，而很多邊緣板塊的剛需房源已經(jīng)跌至1字頭，一些沒有明顯優(yōu)勢的改善房源則更是進(jìn)退兩難。

隨著城市的發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，這種割裂會一直存在……