高鐵新城

作為蘇州“北部核心區(qū)”，蘇州高鐵新城這幾年一直是周邊城市對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)的新城板塊。

今年以來(lái)，蘇州建城史上迄今為止投資最為龐大的交通樞紐項(xiàng)目——蘇州北站綜合樞紐的擴(kuò)建落定，又為高鐵新城帶來(lái)了更高能級(jí)的發(fā)展動(dòng)力。

一座國(guó)家級(jí)綜合交通樞紐的誕生，伴隨而來(lái)的是一座國(guó)際化的現(xiàn)代化新城崛起。

◎蘇州高鐵新城實(shí)景

京滬高鐵、通蘇嘉甬高鐵在這里交匯，疊加蘇州地理中心的天然優(yōu)勢(shì)，再加上城市最高能級(jí)的規(guī)劃戰(zhàn)略，高鐵新城的發(fā)展可謂齊聚了天時(shí)地利。

但就是這樣一個(gè)匯聚了天時(shí)地利的板塊，我們站在當(dāng)下來(lái)看其板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，依然可以看到板塊內(nèi)部存在的極大的行情割裂感。

以北站樞紐為核心，當(dāng)前高鐵新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度僅集中在樞紐站南部核心區(qū)，北部和東部片區(qū)市場(chǎng)活躍度明顯非常低。

樞紐站南側(cè)核心區(qū)幾個(gè)樓盤(pán)以9月底入市的龍湖未來(lái)御湖境銷售情況最好，截至11月10日，該樓盤(pán)已經(jīng)網(wǎng)簽備案131套。另外，象嶼江南云起、鉑悅春和萬(wàn)象等樓盤(pán)10月以來(lái)銷售量也有明顯提升，單月銷售量都在50套左右，11月上旬備案量也都已經(jīng)超過(guò)了20套。

但與此同時(shí)，位于高鐵新城南側(cè)偏東部的和風(fēng)雅信雖然開(kāi)盤(pán)以來(lái)也給出了越來(lái)越大的優(yōu)惠折扣力度，但一直銷售平平。

還有位于高鐵新城北側(cè)的中建熙辰上院，6月開(kāi)盤(pán)至今去化也較為艱難。

高鐵新城新房行情的這種割裂，主要還是受板塊發(fā)展格局影響。

高鐵新城南部核心區(qū)人居配套齊全，城市界面明顯更好，而東部和北部明顯發(fā)展速度偏慢。再加上當(dāng)前高鐵新城南部核心區(qū)人居產(chǎn)品迭代速度較快，創(chuàng)新型四代宅的出現(xiàn)使得其他常規(guī)產(chǎn)品銷售更為受限。

吳中太湖新城

2013年9月，”蘇州灣”的概念出爐，整個(gè)太湖新城的發(fā)展也從此邁上了新賽道。

經(jīng)歷了10多年的發(fā)展，太湖新城交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套全方位落地，甚至還密布了各類文旅、科技、文化培育等一眾高能級(jí)配套，蘇州灣這樣的內(nèi)湖稀缺資源就更是不必多說(shuō)。

得益于這樣一個(gè)高規(guī)劃能級(jí)和建設(shè)兌現(xiàn)力，過(guò)去十多年，太湖新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迭代速度非�？�。

◎吳中太湖新城實(shí)景

湖灣北側(cè)的吳中太湖新城，遵循著“先規(guī)劃后建設(shè)、先地下后地上、先生態(tài)后業(yè)態(tài)、先配套后居住”的開(kāi)發(fā)理念，將教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)、文體等一眾公共配套全部填滿，然后才是住宅開(kāi)發(fā)。

也正是因?yàn)槿绱耍瑓侵刑鲁堑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)起點(diǎn)很高，新房產(chǎn)品也是各新城板塊中內(nèi)卷程度最高的。

今年以來(lái)，吳中太湖新城部分樓盤(pán)產(chǎn)品進(jìn)一步升級(jí)。典型像中建·太澤之星|御湖，今年就對(duì)會(huì)所和裝標(biāo)進(jìn)行了升級(jí)。

中建·太澤之星|御湖，雄踞吳中太湖新城核心，直線距離太湖岸線約400米，是蘇州難得的太湖一線湖景大宅，是吳中太湖新城的人居封面。

整個(gè)項(xiàng)目175㎡起步，是吳中太湖新城產(chǎn)品定位最高、產(chǎn)品最純粹的社區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃了175㎡、220㎡、265㎡三款產(chǎn)品，戶均面積達(dá)到220㎡左右，板塊戶均面積最大。

在戶型設(shè)計(jì)上，御湖三款戶型兼具了全雙套房、全南向五開(kāi)間、全系寬廳、全南北雙陽(yáng)臺(tái)、全中西雙廚、全明衛(wèi)生間、全巨幕視野等諸多優(yōu)勢(shì)，堪稱突破性“均好型”產(chǎn)品。

在精裝配置上，御湖的精裝標(biāo)準(zhǔn)也是板塊的TOP級(jí)。鉑浪高、古洛尼、斯麥格、威乃達(dá)、勞芬等全球知名品牌，給予業(yè)主高奢、舒適的人居體驗(yàn)。

此外，中建·太澤之星|御湖還有多項(xiàng)超越性突破。比如，它有蘇州少見(jiàn)的萬(wàn)方實(shí)景示范區(qū)，不是現(xiàn)房，勝似現(xiàn)房；打造了約2800㎡1+N會(huì)所，成就板塊多維會(huì)所生活；在公區(qū)打造上重奢投入，實(shí)現(xiàn)深度酒店化人居體驗(yàn)，是蘇州高凈值人群千萬(wàn)級(jí)內(nèi)資產(chǎn)配置的優(yōu)選項(xiàng)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，吳中太湖新城也存在行情割裂情況。

以一條東太湖路為界限，路南北的樓盤(pán)銷售行情差異非常大。

路南邊的太澤之星、中信泰富玖閱等樓盤(pán)，雖然銷售情況不能稱得上是高熱，但也保持著相對(duì)穩(wěn)定的銷售流速。

路北邊的仁恒濱湖灣，開(kāi)盤(pán)以來(lái)一直處在銷售困難的局面下，去化難度明顯較大。

這也跟吳中太湖新城的板塊布局有關(guān)，太湖東路南邊是人居核心區(qū)域，主要配套都落位于此。太湖東路北邊現(xiàn)在主要是工廠和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

科技城

作為一座產(chǎn)、城、人融合發(fā)展的新城，科技城板最典型的標(biāo)簽就是“宜居宜業(yè)”，其高起點(diǎn)、強(qiáng)規(guī)劃、快兌現(xiàn)皆離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)的賦能。

當(dāng)下的科技城已然是新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、山水相融、宜居宜業(yè)的新高地，是蘇州“產(chǎn)城人”深度融合的優(yōu)秀代表新城。

◎蘇州科技城實(shí)景

圍繞“科技、生態(tài)、人文”的規(guī)劃定位，科技城逐步發(fā)展成為了高新區(qū)科技創(chuàng)新“第一板塊”。

科技城在市場(chǎng)高熱的那幾年一直是蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的明星板塊。

但隨著房地產(chǎn)行情的調(diào)整，市場(chǎng)大環(huán)境低迷的背景下，這兩年科技城板塊的聲音漸弱，新房供求同步大降。

整個(gè)2024年，科技城板塊僅科技城幸福里有新房源供應(yīng)，一共就101套，所以板塊內(nèi)新房市場(chǎng)活躍度一直偏弱。

尤其是進(jìn)入下半年以來(lái)，科技城板塊市場(chǎng)行情更為低迷，且市場(chǎng)行情割裂更為明顯。

而科技城板塊的行情割裂，主要是體現(xiàn)在新房和二手房方面。截至10月，科技城板塊下半年二手房成交量是新房的兩倍有余，科技城金茂府依然是板塊內(nèi)賣(mài)得最好的二手房。

值得一提的是，在市場(chǎng)壓力下，科技城板塊的新房促銷力度也逐步加大，這也使得板塊內(nèi)的新房性價(jià)比日益凸顯，這其中包括板塊內(nèi)的熱門(mén)項(xiàng)目中建御璟峯。

中建御璟峯項(xiàng)目位于科技城核心居住區(qū)，周邊商業(yè)、教育和生態(tài)資源配套成熟。

項(xiàng)目毗鄰科技城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新區(qū)實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)、蘇州實(shí)驗(yàn)中學(xué)科技城校區(qū)、科技城外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等眾多優(yōu)質(zhì)學(xué)校，南側(cè)為科技城諾貝爾湖公園和大陽(yáng)山森林公園，西北側(cè)為星悅里商業(yè)，資源配套豐富完善、生活便利度高。
景觀方面，由GVL怡境國(guó)際設(shè)計(jì)大師親自操刀，打造一個(gè)開(kāi)放式的國(guó)際社區(qū)，包含兩條主軸五大花園，還規(guī)劃共享架空層，包括健身、會(huì)客、兒童娛樂(lè)、四點(diǎn)半學(xué)堂等不同功能場(chǎng)所。

項(xiàng)目采用公建化外立面，打造26棟15-25F高層及小高層住宅，戶型建面約134㎡-184㎡的純改善產(chǎn)品。戶型均采用“大面寬、短進(jìn)深”、“大橫廳+跑道式陽(yáng)臺(tái)”設(shè)計(jì)，并且主衛(wèi)皆帶浴缸。

項(xiàng)目全裝修標(biāo)準(zhǔn)也位列科技城板塊頭部位置，東芝中央空調(diào)、百朗新風(fēng)系統(tǒng)、威能地暖（或同等品牌）三大件精工配置均是國(guó)際一線品牌，提升了生活精致感與居住舒適度。

當(dāng)然，除了以上幾個(gè)新城板塊之外，蘇州很多板塊也存在市場(chǎng)割裂現(xiàn)象。

放眼整個(gè)蘇州來(lái)看，市場(chǎng)割裂感更強(qiáng)：園區(qū)豪宅均價(jià)已經(jīng)突破8.6萬(wàn)元/㎡，且這個(gè)價(jià)格還能開(kāi)盤(pán)就售罄，而很多邊緣板塊的剛需房源已經(jīng)跌至1字頭，一些沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)的改善房源則更是進(jìn)退兩難。

隨著城市的發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，這種割裂會(huì)一直存在……