2019年8月，距離東京奧運會不到一年時間的時候，中國乒乓球的中流砥柱馬龍給自己剃了光頭，做了一個艱難的決定——做手術(shù)。

因為長期超負(fù)荷訓(xùn)練，馬龍傷痕累累，腰部、頸部、手腕和膝蓋都出過問題，尤其是左腿的膝蓋，已經(jīng)開始鈣化。

事實證明，這個決定正確無比。手術(shù)很成功，風(fēng)險被及時出清，奧運會也正好延期，馬龍順利衛(wèi)冕男單冠軍，成為乒壇歷史第一人。

風(fēng)險出清本身，其實是一件很難的事情。

1月17日，保利正式公布了2024年的業(yè)績快報，簽約面積1796萬平方米，簽約金額3230億元，盡管這兩個數(shù)字都同比減少20%以上，但保利發(fā)展仍然保住了金牌：

中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

金牌背后，保利給自己動了一場大手術(shù)。

2022年，保利的戰(zhàn)略研究院發(fā)布的房地產(chǎn)白皮書里，提出了“五化”趨勢判斷——去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競爭格局加劇分化。他們不是說說而已，保利內(nèi)部馬上開始部署戰(zhàn)略調(diào)整——堅決去庫存。

2022年還是樓市的小陽春，保利去庫存的選擇，看上去格格不入。

但回頭來看，這個決策無比正確，因為行動得早，也沒有引起市場太大震動。保利就這樣在所有人的眼皮子底下，完成了一場手術(shù)。他們算了下，這幾年累計去庫存：

1.35 萬億。

去庫存讓保利得以保留了實力。在頭部房企接連遇到麻煩的時候，保利賬面上趴著全行業(yè)最多的：

1300億資金。

這只是2023年三季報的數(shù)據(jù)，如果加上已售待回籠的1033 億，現(xiàn)金超過2300億。這筆錢，是保利生存和發(fā)展的老本。

也是因為行動得早，保利這艘大船在掉頭的時候，還能賺錢，是行業(yè)為數(shù)不多的保持盈利的公司。

去庫存當(dāng)然也要付出代價。

從2014年—2022年，保利的銷售結(jié)算的毛利率連續(xù)九年保持在20%以上，這個驚人的紀(jì)錄，這兩年都被打破了。

房地產(chǎn)公司的年報都有滯后性，由此就可以看出，之前的兩年，保利到底經(jīng)歷了什么。也從側(cè)面反映出，2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)歷了怎樣的艱難。

經(jīng)過這輪去庫存，保利出清了很多風(fēng)險。

2022 年到 2024年3季度,他們的有息負(fù)債規(guī)模降了200多億。到2024年 6 月底，他們有息負(fù)債綜合成本才 3.31%。頭部房企中，保利是唯一一家將境外美元債全部清償?shù)摹?/p>

作為龍頭企業(yè)，還是央企，保利的舉動其實某種程度上會被解讀為行業(yè)走向，所以他們絲毫不敢懈怠，在去庫存的三年里，他們拿了將近4000億的土地。

這個數(shù)字很考驗?zāi)托?，在外界看來，這幾年保利一直在調(diào)整拿地思路，一年比一年聚焦。2024年，保利拿地最多的兩個城市是上海、廣州，也是業(yè)績最好的兩個城市。

在上海，保利以364億元的銷售蟬聯(lián)亞軍，保利外灘序更是以七倍的認(rèn)購率，創(chuàng)造了上海年度認(rèn)購率紀(jì)錄。有人算過，保利的首開去化率，無論是在上海市區(qū)還是郊區(qū)，都排名第一；

在大本營廣州，保利完成了逆襲，以將近20%的市場占有率，成為廣州當(dāng)之無愧的第一。廣州銷售業(yè)績最高的20個項目中，保利占了5個。

顯然，在自己最熟悉的戰(zhàn)場上，安全度和確定性更高。

而上海和廣州的重倉，讓保利的拿地結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。2024年，保利一線城市占當(dāng)年總拿地金額的占比，從2023年的35%，猛漲到:

74%。

而且這些土地很多都是優(yōu)質(zhì)土地，比如廣州的面粉廠地塊，海珠琶洲南地塊.......所謂優(yōu)質(zhì)，就是更高的確定性。

保利的投資思路，其實完全可以被普通人拿來做投資的標(biāo)準(zhǔn)答案。

2024年，地產(chǎn)行業(yè)迎來了歷史上最多的利好消息，但房地產(chǎn)修復(fù)期，還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

我想起了馬龍的故事，2016年實現(xiàn)超級全滿貫之后，他沒有激流勇退，而是選擇再次穿越黑暗，去克服低谷和傷病。領(lǐng)軍者的一舉一動，都會被放在顯微鏡下，這也是成為冠軍的代價。

鄭欽文被問過，奧運奪金后成為全球icon，如何應(yīng)對越來越大的壓力？鄭欽文的回答很讓人印象深刻：

壓力是一種特權(quán)。

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