2019年8月，距離東京奧運(yùn)會(huì)不到一年時(shí)間的時(shí)候，中國(guó)乒乓球的中流砥柱馬龍給自己剃了光頭，做了一個(gè)艱難的決定——做手術(shù)。

因?yàn)殚L(zhǎng)期超負(fù)荷訓(xùn)練，馬龍傷痕累累，腰部、頸部、手腕和膝蓋都出過(guò)問(wèn)題，尤其是左腿的膝蓋，已經(jīng)開(kāi)始鈣化。

事實(shí)證明，這個(gè)決定正確無(wú)比。手術(shù)很成功，風(fēng)險(xiǎn)被及時(shí)出清，奧運(yùn)會(huì)也正好延期，馬龍順利衛(wèi)冕男單冠軍，成為乒壇歷史第一人。

風(fēng)險(xiǎn)出清本身，其實(shí)是一件很難的事情。

1月17日，保利正式公布了2024年的業(yè)績(jī)快報(bào)，簽約面積1796萬(wàn)平方米，簽約金額3230億元，盡管這兩個(gè)數(shù)字都同比減少20%以上，但保利發(fā)展仍然保住了金牌：

中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

金牌背后，保利給自己動(dòng)了一場(chǎng)大手術(shù)。

2022年，保利的戰(zhàn)略研究院發(fā)布的房地產(chǎn)白皮書(shū)里，提出了“五化”趨勢(shì)判斷——去金融化、制造業(yè)化、極致專(zhuān)業(yè)化、功能民生化、競(jìng)爭(zhēng)格局加劇分化。他們不是說(shuō)說(shuō)而已，保利內(nèi)部馬上開(kāi)始部署戰(zhàn)略調(diào)整——堅(jiān)決去庫(kù)存。

2022年還是樓市的小陽(yáng)春，保利去庫(kù)存的選擇，看上去格格不入。

但回頭來(lái)看，這個(gè)決策無(wú)比正確，因?yàn)樾袆?dòng)得早，也沒(méi)有引起市場(chǎng)太大震動(dòng)。保利就這樣在所有人的眼皮子底下，完成了一場(chǎng)手術(shù)。他們算了下，這幾年累計(jì)去庫(kù)存：

1.35 萬(wàn)億。

去庫(kù)存讓保利得以保留了實(shí)力。在頭部房企接連遇到麻煩的時(shí)候，保利賬面上趴著全行業(yè)最多的：

1300億資金。

這只是2023年三季報(bào)的數(shù)據(jù)，如果加上已售待回籠的1033 億，現(xiàn)金超過(guò)2300億。這筆錢(qián)，是保利生存和發(fā)展的老本。

也是因?yàn)樾袆?dòng)得早，保利這艘大船在掉頭的時(shí)候，還能賺錢(qián)，是行業(yè)為數(shù)不多的保持盈利的公司。

去庫(kù)存當(dāng)然也要付出代價(jià)。

從2014年—2022年，保利的銷(xiāo)售結(jié)算的毛利率連續(xù)九年保持在20%以上，這個(gè)驚人的紀(jì)錄，這兩年都被打破了。

房地產(chǎn)公司的年報(bào)都有滯后性，由此就可以看出，之前的兩年，保利到底經(jīng)歷了什么。也從側(cè)面反映出，2024年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)歷了怎樣的艱難。

經(jīng)過(guò)這輪去庫(kù)存，保利出清了很多風(fēng)險(xiǎn)。

2022 年到 2024年3季度,他們的有息負(fù)債規(guī)模降了200多億。到2024年 6 月底，他們有息負(fù)債綜合成本才 3.31%。頭部房企中，保利是唯一一家將境外美元債全部清償?shù)摹?/p>

作為龍頭企業(yè)，還是央企，保利的舉動(dòng)其實(shí)某種程度上會(huì)被解讀為行業(yè)走向，所以他們絲毫不敢懈怠，在去庫(kù)存的三年里，他們拿了將近4000億的土地。

這個(gè)數(shù)字很考驗(yàn)?zāi)托?，在外界看?lái)，這幾年保利一直在調(diào)整拿地思路，一年比一年聚焦。2024年，保利拿地最多的兩個(gè)城市是上海、廣州，也是業(yè)績(jī)最好的兩個(gè)城市。

在上海，保利以364億元的銷(xiāo)售蟬聯(lián)亞軍，保利外灘序更是以七倍的認(rèn)購(gòu)率，創(chuàng)造了上海年度認(rèn)購(gòu)率紀(jì)錄。有人算過(guò)，保利的首開(kāi)去化率，無(wú)論是在上海市區(qū)還是郊區(qū)，都排名第一；

在大本營(yíng)廣州，保利完成了逆襲，以將近20%的市場(chǎng)占有率，成為廣州當(dāng)之無(wú)愧的第一。廣州銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最高的20個(gè)項(xiàng)目中，保利占了5個(gè)。

顯然，在自己最熟悉的戰(zhàn)場(chǎng)上，安全度和確定性更高。

而上海和廣州的重倉(cāng)，讓保利的拿地結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。2024年，保利一線城市占當(dāng)年總拿地金額的占比，從2023年的35%，猛漲到:

74%。

而且這些土地很多都是優(yōu)質(zhì)土地，比如廣州的面粉廠地塊，海珠琶洲南地塊.......所謂優(yōu)質(zhì)，就是更高的確定性。

保利的投資思路，其實(shí)完全可以被普通人拿來(lái)做投資的標(biāo)準(zhǔn)答案。

2024年，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了歷史上最多的利好消息，但房地產(chǎn)修復(fù)期，還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。

我想起了馬龍的故事，2016年實(shí)現(xiàn)超級(jí)全滿(mǎn)貫之后，他沒(méi)有激流勇退，而是選擇再次穿越黑暗，去克服低谷和傷病。領(lǐng)軍者的一舉一動(dòng)，都會(huì)被放在顯微鏡下，這也是成為冠軍的代價(jià)。

鄭欽文被問(wèn)過(guò)，奧運(yùn)奪金后成為全球icon，如何應(yīng)對(duì)越來(lái)越大的壓力？鄭欽文的回答很讓人印象深刻：

壓力是一種特權(quán)。

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