蛇年房地產(chǎn)第一雷，爆發(fā)在老牌粵系房企天譽置業(yè)身上。

假期尾聲，天譽置業(yè)發(fā)布公告稱，公司業(yè)務(wù)持續(xù)惡化，債務(wù)重組計劃無法按照計劃開展和完成付款義務(wù)，經(jīng)董事會認(rèn)定，不存在成功完成重組計劃的可能性，正式宣告終止重組計劃。

天譽置業(yè)不會反對臨時清盤人對公司進行清盤，和申請法院聆訊進一步延期。

不還錢，主動進行破產(chǎn)清算的房企中：

天譽置業(yè)算第一個。

天譽置業(yè)的資產(chǎn)狀況已經(jīng)是資不抵債，2024年中期，公司收益4.4億元，虧損9.1億元，總資產(chǎn)205.5億元，總負債為236.6億元，其中，欠銀行及其他貸款總額高達133.3億元，凈資產(chǎn)為-31億元。

也就是說，天譽置業(yè)已經(jīng)沒有可以拿來支撐債務(wù)重組計劃的資產(chǎn)。

對債權(quán)人來說，沒必要苦苦支撐和博弈，破產(chǎn)清算，反而是目前最好的選擇。

很多人并不知道，天譽置業(yè)是一家在廣州成立26年之久的老牌粵系房企，走向破產(chǎn)清算也是注定的結(jié)局。

都說恒大債務(wù)破萬億、資不抵債，但其實在天譽置業(yè)老板余斌面前：

許家印只一個弟弟。

余斌，畢業(yè)于廣中醫(yī)，在廣州黃埔中醫(yī)院做了3年醫(yī)生，1991年下海去了廣東國際信托公司擔(dān)任房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)理。這家公司很多本地人都稱呼為“廣信”。當(dāng)時，它與珠實、越秀城建，在廣州形成了“三國爭霸”。

余斌跳槽過去時，由廣東省全資直屬的廣信正如日中天，地位僅次于國務(wù)院直屬的中信。

在余斌去之前的前2年，即1989年，廣信被納入全國對外借款窗口單位。這個資格連工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行都沒有拿到，僅中國銀行、廣信擁有。

靠著這個資質(zhì)，廣信海外融資快速膨脹，在1997年時總資產(chǎn)超過了300億元，屬于國內(nèi)信托行業(yè)的TOP2，海外債務(wù)也高達50幾億美元。

但1998年金融風(fēng)暴爆發(fā)了，外資投資規(guī)模迅速收縮，作為“對外窗口公司”的廣信，瞬間跌破神壇，遭到了130多家各國銀行追債，而被央行宣告破產(chǎn)清算。

廣信，有另一個稱呼：廣東最大的地主。

它無法償債很重要的一個原因是，在廣東大肆投資拿地，僅在廣州的“廣信資產(chǎn)包”當(dāng)時評估值超過了500億元。

王石以為自己給萬科留了一個豐厚的家底，但其實他低估了廣信房產(chǎn)拆解難度，比如融資合同糾紛、土地規(guī)劃遺留問題等。時至今日，廣信資產(chǎn)包也沒有給萬科創(chuàng)造太大收益。

余斌，只在廣信房產(chǎn)待了5年時間，1996年跳出來創(chuàng)立了廣州天譽。5年雖然時間不長，但足以顛覆這位醫(yī)生的認(rèn)知。

天河天譽花園，天譽置業(yè)落地的第一個項目就爆出了炸裂消息。彼時，為了解決天譽花園教育配套問題，項目公司廣州創(chuàng)譽向時任天河區(qū)教育局一把手，贈送了一套90多萬元的房產(chǎn)。

天譽半島，更難折射出余斌身上廣信房產(chǎn)資本運作的影子。

2006年，天譽置業(yè)花了不到4億港元收了一家榮威集團51%股權(quán)，剩余49%股權(quán)由保利香港全資子公司持有。

但天譽置業(yè)透過兩家子公司間接拿到了海珠區(qū)洲頭咀一宗面積超過10萬㎡的地塊，后續(xù)開發(fā)為天譽半島項目。

洲頭咀地塊也是一個拆遷項目，原本隸屬于越秀、廣州市港務(wù)局和洲頭咀發(fā)展公司。天譽置業(yè)拿到時，拆遷進度僅完成80%。

當(dāng)時，為了拿下洲頭咀地塊，天譽置業(yè)特意發(fā)行了一筆2億美元債券，其中25%的額度被雷曼兄弟認(rèn)購了。

對的，就是2008年金融危機標(biāo)志事件那家投資巨頭——雷曼兄弟。

這筆融資有將近一半的錢，用來購買洲頭咀地塊項目公司的部分股權(quán)。不久后，天譽置業(yè)又向雷曼兄弟借了一筆2.2億元的過渡貸款，用來購買天河一宗商業(yè)地塊。

余斌是整個華南開發(fā)商中，通過香港市場融資或境外銀行貸款在內(nèi)地大舉圈地的代表人物。

他的通天本領(lǐng)，連許家印都深深折服。

2006年，余斌正在大舉開展資本運作，一邊以借殼完成天譽置業(yè)港股上市，另一邊看中了許家印手中的殼公司“瓊能源”。許家印認(rèn)為“他比我更合適”，便直接拱手相讓，以近8000萬元賣給了余斌。

其實，余斌與許家印在廣州花都綠景、恒大廣州已經(jīng)有很深的業(yè)務(wù)往來。許家印的本領(lǐng)，或許也是從余斌身上學(xué)到的。

境外資本往往是吸血的。

購買洲頭咀地塊的融資債券中，有1600萬美元是利息。雷曼兄弟破產(chǎn)重組后，作為債務(wù)人的天譽置業(yè)也遭遇了危機，同時賣掉了洲頭咀地塊、天河商業(yè)地塊部分股權(quán)，用來償還雷曼兄弟的貸款。

余斌另一個本領(lǐng)，則是失去的又能拿回來。這是許家印沒有學(xué)到的。

洲頭咀地塊賣給廣州城啟集團的楊樹坪，后又買了回來，之后又賣給了航海集團，結(jié)果仍是自己持有。

2015年，天譽半島開盤，售價不到4萬元/㎡，到了2017年8月單價已經(jīng)飆升超過8萬元，也曾一度超過14萬元。如今，均價又跌回了8萬元。

天譽置業(yè)也曾把借“高利貸”開發(fā)項目的方式，用在廣州舊改身上，向黃埔鳳尾村村委借款1.4億元，用來推進拆遷事項，年利率高達14.8%。

事實證明，高利息理財項目，注定血本無歸。

況且天譽置業(yè)是靠借錢發(fā)跡的，本身沒有多少可以用來抵債的資產(chǎn)。早在2023年4月，余斌已經(jīng)辭任了天譽置業(yè)行政總裁職務(wù)。

對于余斌來說，綠景控股是一個殼，天譽置業(yè)也可以是一個殼，該退市的退市，該清算的清算。

只要自身保全了，依然能東山再起。