以案說法

2025年第10期（總第14期）

【本期話題】

公房未經(jīng)同住人同意，能否出售，需要分不同情況嗎？

【典型案例】

小錢是老錢和徐某的女兒，如今在德國(guó)生活。上海丹徒路有套公房，小錢的戶籍在里面，算這房子的同住人。后來老錢把這套公房買成售后公房，產(chǎn)權(quán)歸自己。2011年，老錢和徐某離婚，法院將丹徒路這套房判給了老錢。

2013年，老錢沒跟小錢商量，就把房子賣給了外甥女金某。小錢得知后十分生氣，覺得自己作為同住人，父親這么做侵犯了她的權(quán)利。于是，小錢把老錢和金某告上法庭，要求法院判定他們的房屋買賣合同無效，把房子重新登記到老錢名下。

老錢卻稱，這房子是自己1995年買的，離婚時(shí)法院已確認(rèn)歸自己。小錢戶口并非一直都在這，并且從未住過，只是空掛戶口，不具備同住人資格，所以不同意她的訴求。金某也表示，老錢當(dāng)時(shí)為了還債準(zhǔn)備賣房，大家商量后，由她出面購(gòu)買，交易合法有效，同樣不同意小錢的請(qǐng)求。

法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小錢是長(zhǎng)陽(yáng)路房屋的原始受配人，還在那房子動(dòng)遷時(shí)拿到過10萬(wàn)元安置費(fèi)。而且，她父母購(gòu)買東長(zhǎng)治路房屋時(shí)，也將她登記為產(chǎn)權(quán)人之一。法院認(rèn)為，小錢已經(jīng)有了居住保障，再以戶籍在丹徒路房屋為由主張居住權(quán)有失公平。所以，一審、二審法院都駁回了小錢的訴訟請(qǐng)求。

【故事原型】

上述故事根據(jù)上海市虹口區(qū)人民法院（2013）虹民三（民）初字第1432號(hào)民事判決，上海市第二中級(jí)人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第2075號(hào)民事判決所涉案件改編。該案例于2023年被最高人民法院選入“人民法院案例庫(kù)”，該案例文本已于2024年3月8日作出調(diào)整，其“裁判要旨”將對(duì)全國(guó)法院具有指導(dǎo)作用。

【律師評(píng)論】

人民法院案例庫(kù)將其裁判要旨概括如下：

在審理涉及公房居住權(quán)民事案件中，應(yīng)注意區(qū)分居住權(quán)不同主體的權(quán)利來源以及是否已另有住房保障兩個(gè)方面的問題。

其一，注意區(qū)分公房居住權(quán)取得的兩種情況。一是在公房被初始分配時(shí),作為受配人而遷入；二是經(jīng)過承租人的同意，為幫助解決其居住問題而遷入 。在這兩種情況下，公房同住人雖然都獲得居住權(quán)，但其權(quán)利來源截然不同。因受配而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來源于國(guó)家給予的住房福利待遇。而經(jīng)承租人同意而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來源于承租人對(duì)其居住保障的單方承諾。這一承諾通常為默示，表現(xiàn)為同意其遷入戶籍，并允許其居住于該公房。一旦承租人以行動(dòng)默示作出承諾，承租人即受此約束，即不得隨意要求同住人遷移戶籍或搬出房屋。

其二，來源于承租人同意而取得的居住權(quán)主體，因有他處住所其原居住權(quán)相應(yīng)消滅。對(duì)因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其權(quán)利來源于承租人的承諾。該承諾具有明確的目的性，即解決同住人的居住問題；而該目的性也就隱含了其條件性，即同住人除此房屋之外并無其他適合的住所。因此，一旦同住人已經(jīng)以其他方式獲得了居住保障，解決了其居住問題，則承租人之承諾的條件和目的都已消失，其義務(wù)即應(yīng)告解除。否則將有悖于承租人同意其遷入戶籍來保障其居住的初衷。故對(duì)因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其對(duì)公房的居住權(quán)因其另行獲得適宜的住所而消滅。

該裁判要旨需關(guān)注兩個(gè)關(guān)鍵問題：居住權(quán)主體的權(quán)利來源及是否另有住房保障。

1.區(qū)分居住權(quán)取得的兩種情況：

受配遷入：作為受配人遷入公房，其居住權(quán)來源于國(guó)家的住房福利待遇。

承租人同意遷入：經(jīng)承租人同意遷入，其居住權(quán)來源于承租人的單方承諾（通常是默示），即承租人允許其居住。承租人一旦作出承諾，不得隨意要求同住人遷出。

2.居住權(quán)的消滅條件：

對(duì)于因承租人同意而遷入的同住人，其居住權(quán)具有目的性和條件性，即解決其居住問題且無其他住所。一旦同住人獲得其他適宜住所，其居住權(quán)消滅，否則違背承租人同意其遷入的初衷。

*文/上海杜繼業(yè)律師，恒都（上海）律師事務(wù)所資深律師。