2025年，濟(jì)南樓市的開端看起來欣欣向榮。各大售樓處開始人人人模式，置業(yè)顧問動(dòng)不動(dòng)就是“爆單的一天”，5000套消費(fèi)券+小陽春的雙重刺激下，濟(jì)南購房者的熱情正在密集掃射市場。

去年土拍的新盤也開始密集公示，有的在創(chuàng)新，有的有野心。150-200萬，200-300萬，300-400萬的市場選擇越來越多了，不著急的購房者可以蹲守下這些新盤，說不定會(huì)有驚喜。

文章較長，根據(jù)前情提要選擇你的重點(diǎn)：

海信長嶺山，核心區(qū)小高層產(chǎn)品，戶均142平，改善群體可重點(diǎn)關(guān)注。

瑞馬張馬屯項(xiàng)目，2.3容積率，11層洋房、18層小高，張馬屯片區(qū)里很不錯(cuò)的地段，戶均139平。

濟(jì)南建工張馬屯項(xiàng)目，容積率2.0，8-10層洋房、18層小高，戶均135平，周邊較為荒涼。

東營海通張馬屯項(xiàng)目，容積率2.0，10層洋房，16-18層小高層；戶均114平，周邊較為荒涼。

中建張馬屯項(xiàng)目，洋房、疊拼、聯(lián)排別墅產(chǎn)品。

海信長嶺山項(xiàng)目

2024年濟(jì)南土拍市場最耀眼的明星，2024年12月16日，海信地產(chǎn)力戰(zhàn)242輪，以45.64%溢價(jià)率拿下，住宅地塊成交價(jià)10077元/㎡。土拍捆綁社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地7.5畝，需配建3700㎡配套設(shè)施。

地塊位于長嶺山片區(qū)，鳳歧路興港路交叉口，占地面積6.4萬平，容積率2.3，總戶數(shù)1044戶，戶均面積約142平。規(guī)劃18棟16-17層小高層產(chǎn)品。根據(jù)規(guī)劃顯示，一期樓間距集中在37-41m左右，屬于一個(gè)常規(guī)尺度。

規(guī)劃顯示，綠建二星容積率獎(jiǎng)勵(lì)2915平。意味著建筑達(dá)到綠建二星標(biāo)準(zhǔn)。

亮點(diǎn)在于，社區(qū)的抬高設(shè)計(jì)，北側(cè)路面高出路面最高12m，南側(cè)與路面持平。由南高北低的地勢抬高為北高南低，意味著樓座采光更好、在園林上也更有發(fā)揮空間。這種抬高設(shè)計(jì)有科技城的悅瀾山，鳳凰路上的中電建國譽(yù)鳳啟，海信一路之隔的天齊奧東花園，也是這種地勢抬高的設(shè)計(jì)，把沿街商鋪都變成了負(fù)一層的感覺（從社區(qū)內(nèi)部看）。

小區(qū)有2處大面積下沉庭院，大概在會(huì)所、園林景觀上會(huì)給市場一些期待，具體還要看更多產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)發(fā)布才有分曉。

外立面是鋁板、石材、真石漆，尤其是石材的運(yùn)用，在當(dāng)下樓市不多見，鳳凰路壹號(hào)院是一個(gè)典型代表，也是一個(gè)標(biāo)桿。

層高3.1m，這也符合當(dāng)下改善樓盤對(duì)層高的要求。

總機(jī)動(dòng)車位1835輛，其中183輛地上車位，架空層車位453個(gè)。非機(jī)動(dòng)車位1609輛，其中616輛地上車位。對(duì)于這些地上車位，或許后期會(huì)改為綠地，但終究會(huì)減少車位。

接下來是張馬屯的狂歡時(shí)代，一連4個(gè)項(xiàng)目上新，張馬屯很久沒有在市場上刷過這么多的存在感了。不知道這一波新品里，能把公攤做到多低？濟(jì)南購房者苦公攤久已，張馬屯新房如果能在公攤上做出驚喜，也能在性價(jià)比上和二手房一戰(zhàn)。

瑞馬張馬屯站地塊

位于歷城區(qū)工業(yè)北路以北、張馬大街東側(cè)，占地面積21171㎡，容積率2.3，樓面價(jià)6414元/㎡，溢價(jià)率2.6%，張馬屯的老朋友瑞馬拿下。

本次公示的一期規(guī)劃，4棟為11層洋房，1棟為18層小高，另有2棟樓為擬規(guī)劃建筑。一期規(guī)劃戶數(shù)252套，套均面積139平。樓間距在40m左右，少量居住公寓。

外立面上，晶彩石、金屬漆、落地窗搭配，一樓是石材。

機(jī)動(dòng)車停車位613輛，其中地上停車位72輛。

瑞馬張馬屯地塊的優(yōu)勢在于靠近工業(yè)北路，和張馬屯地鐵站距離約700m，周邊相對(duì)成熟，沿著工業(yè)北路去萬虹廣場、龍湖天街這些大型商超都很方便。

海通芳華悅府

2024年8月12日，東營海通底價(jià)摘得張馬WSR1103-1地塊，樓面價(jià)6305元/㎡。海通是東營地方開發(fā)商，之前在章丘開發(fā)過海通·龍泉名著，這是海通在濟(jì)南市區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目。

地塊位于宏昌路、管鮑大街交匯處。地塊面積類似于L，東北角是公交場站用地、供電用地。向西不遠(yuǎn)是軌交地塊、濟(jì)南建工地塊。周邊都是待開發(fā)地塊，荒涼感是少不了的。最近的住宅是和項(xiàng)目斜對(duì)角的新城香溢華庭。

占地面積約30.69畝，容積率2.0。規(guī)劃2棟10層洋房，5棟16-18層小高。樓間距在31-36m左右，一共8套居住公寓。

小區(qū)一共386套房子，戶均面積114平。據(jù)了解，海通芳華悅府的戶型面積在106-129平之間。外立面是真石漆、落地窗。

機(jī)動(dòng)車停車位545輛，其中地上停車位54輛。

濟(jì)南建工張馬屯地塊

王舍人片區(qū)11街區(qū)張馬大街以東部分用地WSR1101-1，位于歷城區(qū)王舍人片區(qū)張馬大街以東、開源中路以南，占地面積25972㎡，容積率2.0，濟(jì)南建工底價(jià)拿下，成交樓板價(jià)6410元/㎡。

和海通一樣，都是管鮑大街上的先鋒部隊(duì)，周邊也都是待開發(fā)地塊，地塊北側(cè)和東側(cè)都是軌交張馬屯地塊。

但從規(guī)劃來看，海通是樸實(shí)的剛需風(fēng)，濟(jì)南建工已經(jīng)進(jìn)軍剛改了，一共401套房子，戶均面積約135平。

規(guī)劃5棟8-10層洋房，4棟18層小高層。外立面，樓間距在30-37m，一共15套居住公寓。

外立面為真石漆、落地窗。

機(jī)動(dòng)車停車位682輛，其中地上停車位（含訪客車位）94輛。

中建張馬屯項(xiàng)目

中建在張馬屯拿了12個(gè)地塊，如今4個(gè)地塊規(guī)劃公示，洋房、疊拼、聯(lián)排別墅樣樣齊全。產(chǎn)品都有了，問題是這么遠(yuǎn)的地方，周邊荒地麥田環(huán)繞，誰會(huì)為了改善跑到這里？考驗(yàn)濟(jì)南購房者勇氣的時(shí)刻到了！

DWS0207-1地塊容積率1.07，占地面積5.1萬平，容積率1.07，聯(lián)排別墅產(chǎn)品為主。

外立面為石材+金屬板。1-3層層高分別為3.6、3.15、3.2m。

大部分聯(lián)排別墅前后樓間距在15m左右。

機(jī)動(dòng)車停車位288輛，非機(jī)動(dòng)車停車位309輛，其中地上停車位157輛。

DWS0112地塊容積率1.2，占地面積4.5萬平，一共規(guī)劃34棟樓，聯(lián)排別墅產(chǎn)品，外立面為石材+金屬板。

從規(guī)劃圖能看出，聯(lián)排別墅均勻排布，小區(qū)公共空間較少，入口處有一個(gè)下沉庭院。大部分聯(lián)排別墅前后樓間距在15m、16m左右。

樓間距，是衡量聯(lián)排別墅產(chǎn)品品質(zhì)的重要指標(biāo)。很多聯(lián)排別墅因?yàn)榍昂髽情g距太近，站在自己客廳，就能看到對(duì)面樓座室內(nèi)情況，以至于很多聯(lián)排別墅業(yè)主白天也拉著窗簾開著燈。而左右樓間距過近，意味著站在自家露臺(tái)，能看到隔壁院子、露臺(tái)的場景。

濟(jì)南的聯(lián)排別墅樓間距通常都比較小，一般在15-23m左右，在居住體驗(yàn)和私密性上體驗(yàn)感略差。

機(jī)動(dòng)車停車位262輛，非機(jī)動(dòng)車停車位236輛。

DWS0113地塊容積率1.2，占地面積14.7萬平，一共規(guī)劃6棟樓，北側(cè)是2棟7層洋房，南側(cè)是4棟4層疊拼產(chǎn)品。外立面為鋁板，其中一層為石材。

洋房層高3.1m，根據(jù)濟(jì)南最新政策，27m以下建筑一層帶院子（下沉庭院）合法合規(guī)，而且不占容積率。喜歡洋房帶院產(chǎn)品的可以關(guān)注了。

小區(qū)的樓間距集中在20m左右，洋房在最后一排。洋房疊墅混搭產(chǎn)品，常見的就是你站在疊墅的露臺(tái)賞景，看風(fēng)景的人站在洋房的窗前看你。

機(jī)動(dòng)車停車位183輛，非機(jī)動(dòng)車停車位134輛。

公示了4個(gè)地塊，只有這一個(gè)是洋房疊墅混搭，也就4棟4層疊墅，這個(gè)產(chǎn)品比重看得出對(duì)疊墅市場比較謹(jǐn)慎。畢竟?jié)辖紖^(qū)疊墅去化艱難早已不是一家之痛，有錢人看不上，沒錢的買不起，不上不下的尬中間。

張馬屯的銀豐御璽疊墅去化比洋房難多了。唐冶的保利和唐悅色、萬科翡翠山語，賣了快6年多還沒賣完。孫村的中海云麓公館，雪山片區(qū)路勁的逸墅·壹號(hào)院也都是市場上賣了六七年的留級(jí)生了。

DWS0205地塊容積率1.2，占地面積1.49萬平，規(guī)劃5棟7-8層洋房，圍合式布局，社區(qū)帶有下沉庭院。外立面為鋁板+落地窗，部分陶板。層高3.1m。

純洋房地塊，按照新規(guī)還會(huì)有一樓帶院產(chǎn)品。2025年濟(jì)南喜歡洋房的購房者選擇更多了。

機(jī)動(dòng)車停車位238輛，其中9輛地上停車位。非機(jī)動(dòng)車停車位231輛。

雖然小陽春的勢頭正猛，但2025年的市場會(huì)不會(huì)更好，誰也不敢打保票。新樓盤帶給市場多了一些選擇，但定價(jià)合不合理，后期會(huì)不會(huì)擠水分，都是值得購房者注意的事情。畢竟去年在盛福、在球墨、在南城都交了不少學(xué)費(fèi)，謹(jǐn)慎觀察，謹(jǐn)慎選擇。