蛇年春節(jié)的焰火味道尚未散盡，2025年2月17日，國壽（中國人壽保險股份有限公司）又點燃了一個大炮仗——出資35億元，帶頭成立一家專投REITs（不動產投資信托基金）的合伙公司，合伙認繳總額52.37億元。

險資與REITs，絕配！

“北京平準基礎設施不動產投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）”——國壽帶頭成立的這家企業(yè)，其暫用名，言不簡，但意賅。

簡單說，就是REITs。

2025年的REITs市場正呈現狂飆之態(tài)。

自2021年6月首批公募REITs上市以來，截止2025年2月19日，目前REITs基金數量為63只。中國公募REITs市場的總市值達到了歷史最高值1733億元。

隨著公募REITs不斷擴容，市場出現認購火熱、行情持續(xù)升溫景象。

2025年2月12日，國內首單醫(yī)藥倉儲物流REITs產品——匯添富九州通醫(yī)藥REIT，公眾投資者有效認購倍數達1192倍，刷新歷史紀錄。

REITs狂飆，有兩個重要背景。

第一，資產荒。

第二，資產荒的同時，存量市場的大量不動產，尤其是優(yōu)質資產，被REITs激活。

中國REITs涉及的資產類型——

交通基礎設施：收費公路、鐵路、機場、港口等。

園區(qū)基礎設施：產業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等。

倉儲物流：倉儲設施、物流中心等。

生態(tài)環(huán)保：污水處理、固廢危廢處理等。

保障性租賃住房。

消費基礎設施：購物中心、社區(qū)商業(yè)等。

水利設施：水庫、原水設施等。

能源基礎設施：清潔能源項目，如水電站等。

REITs的洪荒之力集中體現在兩個字：盤活。

那些沉重無比的不動產，本來流動性很差，但被REITs變?yōu)榭山灰鬃C券后，就如神話故事里的樹木、石頭一樣，被神仙用手一指，都活了過來。

從不動變?yōu)榛钸^來，簡單說，也有兩個根本原因：

第一，那些不能動的資產要做REITs，不僅要底層資產清晰，本身還要能產生現金流；

第二，不僅有現金流，REITs還有硬性分紅規(guī)定，現金流產生的收益要高分紅給投資者。

如今市場在呼喚耐心資本。

為什么會有耐心資本？

資本的長期耐心，是穩(wěn)定的高分紅喂出來的。

險資，正是長期投資與高分紅的追求者，與REITs是天生絕配。因此，在REITs身影中，你總能看到險資的身影。

而險資并不滿足于此，還在爭取政策的進一步松綁，以便流向REITs的資金會更猛烈！

因此，國壽成立一家合伙企業(yè)，專做REITs，乃是水到渠成。

這家合伙企業(yè)，實際上是三方構成：

第一方：中國人壽。其中母公司中國人壽財務投資35億元，孫公司國壽資本 （合伙企業(yè)管理人） 旗下兩家企業(yè)國壽置業(yè) （出資0.35億元） 、創(chuàng)弛企業(yè)管理 （出資100萬元） 負責出面管理。

第二方：首景投資與北京朗佳。兩者為同系企業(yè) （疑似北京國資系） ，其中首景投資財務投資10億元，北京朗佳 （出資100萬元） 介入管理；

第三方：財信人壽，財務投資7億元。

國壽戰(zhàn)配REITs案例

值得一提的是，國壽在公告中表現出對于投資REITs的務實、謹慎態(tài)度——

1.合伙企業(yè)不得在任何單一基礎設施公募REITs產品 （含戰(zhàn)略配售份額、擴募份額、流通份額） 中投入超過合伙企業(yè)認繳出資總額的5%；

2.合伙企業(yè)持有單一基礎設施公募REITs產品的比例不得超過該基礎設施公募REITs產品發(fā)行規(guī)模的10%；

3.合伙企業(yè)投資于基礎設施公募REITs產品流通份額的投資金額不得超過合伙企業(yè)認繳出資總額的40%；

分散投資，也是國壽對REITs的一貫方式。信息顯示，國壽已經對20多只公募REITs進行了戰(zhàn)略配售。

下面，我們就選幾個國壽戰(zhàn)配的REITs案例，感受一下REITs所包含的投資內容與投資變化。

案例1.嘉實中國電建清潔能源REIT

基金管理人：嘉實資本管理有限公司

基金代碼：508026

存續(xù)年限：36年

上市日期：2024年3月28日

募集總份額：4億份

戰(zhàn)略配售：2.8億份

市場流通：1.2億份，即網下發(fā)售（機構）0.84億份、公眾發(fā)售（個人）0.36億份

初始認購價格：2.675元/份

初始發(fā)行規(guī)模：10.7億元

2025年2月19日實時價格：4.057元/份

2025年2月19日實時資產凈值：16.22億元

嘉實中國電建清潔能源REIT底層資產：五一橋水電站

嘉實中國電建清潔能源REIT上市后行情（周K線）

嘉實中國電建清潔能源REIT為全國首單水電公募REITs、四川省首單REITs。

該項目的底層資產為五一橋水電站，運營管理方為四川中鐵能源五一橋水電有限公司。其收益來源為水電發(fā)售。

2007年11月，中電建水電開發(fā)集團有限公司從中鐵十四局集團公司收購四川中鐵能源五一橋水電有限公司100%股權。2008年11月，水電站投產發(fā)電。

2024年3月，嘉實資本管理有限公司通過發(fā)行REITs購買四川中鐵能源五一橋水電有限公司100%股權，即取得完全所有權及經營權。

五一橋水電站項目被認為，“自投產以來，已穩(wěn)定安全運行15年，產生了穩(wěn)定的收益和現金回報，是高壁壘、高稀缺的資產類型?！?/p>

中國電建通過發(fā)行REITs，實現輕資產運行，由下屬公司作為基礎設施項目的運營管理機構提供運營管理服務，并定期收取運營管理費。

案例2.銀華紹興原水水利REIT

基金管理人：銀華基金管理股份有限公司

基金代碼： 180701

存續(xù)期限：30年

成立日期：2024年10月28日

募集總份額：6億份

戰(zhàn)略配售：4.14億份

市場流通：1.86億份，即網下發(fā)售（機構）1.3億份、公眾發(fā)售（個人）0.56億份

初始認購價格：2.828元/份

初始發(fā)行規(guī)模：16.968億元

2025年2月19日實時價格：4.083元/份

2025年2月19日實時資產凈值：24.498億元

銀華紹興原水水利REIT底層資產：紹興湯浦水庫

銀華紹興原水水利REIT上市后行情（日K線）

銀華紹興原水水利REIT為國內首單供水工程類水利基礎設施公募REITs。

其底層資產為紹興湯浦水庫——虞紹平原區(qū)域性供水的唯一水源。其收益來源為約130萬人口供水。

銀華紹興原水水利REIT充分體現了政策紅利，其背景為落實2022年10月9日紹興市發(fā)布的《關于印發(fā)紹興市盤活存量資產擴大有效投資實施方案的通知》等文件，低效資產“應盤盡盤”，包括有效盤活水庫、水閘、堤防等水利工程存量資產。

銀華紹興原水水利REIT“積極爭取上級水利資金補助，協(xié)同市發(fā)改、財政和屬地政府充分用好政策性開發(fā)性金融工具、地方政府專項債券等政策紅利”，不僅盤活既有水庫，且將驀集資金全部用于曹娥江上游鏡嶺水庫建設，如防洪、生態(tài)保護等。

案例3.招商高速公路REIT

基金管理人：招商基金管理有限公司

基金代碼：180203

存續(xù)期限：15年

上市日期：2024年11月21日

募集總份額：5.00億份

戰(zhàn)略配售：4.1819億份

市場流通：8181億份，即網下發(fā)售（機構）5726.7萬份、公眾發(fā)售（個人）2454.3萬份

初始認購價格：6.992元/份

初始發(fā)行規(guī)模：34.96億元

2025年2月19日實時價格：6.768元/份

2025年2月19日實時資產凈值：33.84億元

招商高速公路REIT的底層資產：安徽亳阜高速

招商高速公路REIT上市后行情（日K線）

招商高速公路REIT的底層資產為安徽亳阜高速。其收益主要來源為通行費等。

亳阜高速全長約101.3公里，雙向4車道，全線共設亳州東收費站、亳州南收費站、太和東收費站3個收費站，辛集服務區(qū)和長春服務區(qū)2對服務區(qū)。

基金管理人委托招商局公路網絡科技控股股份有限公司（招商公路）及其全資子公司招商公路運營管理（北京）有限公司負責基礎設施項目的日常運營工作。招商公路是百年央企招商局集團旗下的二級企業(yè)。

據2024年4季報，報告期內（2024年10月17日至12月31日），亳阜高速項目實現——

收入：8678萬元；

凈利潤：1743萬元；

通行費收入 （含稅） ：8662.43萬元 （日均含稅通行費收入122.01萬元） ，日均收入同比增長 3.20%；

日均自然車流量 （不含免費車、專項車） ：13619輛，同比增長3.06%；

客車日均自然車流量：7031輛，同比增長0.17%；

貨車日均自然車流量：6588輛，同比增長6.35%。

分析認為，招商公路是一家以收并購形式擴張的高速公路龍頭企業(yè)，截至2023年12月底，公司投資經營的總里程達14745公里，在經營性高速公路行業(yè)中穩(wěn)居第一，所投資的路網覆蓋全國22個省、自治區(qū)和直轄市。亳阜高速REIT成功發(fā)行上市，有利于打造“輕資產＋重運營”的全周期循環(huán)運作模式，促進交通投融資一體化，助力區(qū)域經濟高質量發(fā)展。

值班編委：馬琳

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮