萬(wàn)科，又，又，又發(fā)公告了。

當(dāng)然，深鐵入駐后，似乎都是好消息：第一大股東深鐵集團(tuán)擬提供42億元股東借款，專(zhuān)項(xiàng)用于償還到期公開(kāi)債務(wù)。

而在11天前，深鐵剛剛在萬(wàn)科的賬戶(hù)上轉(zhuǎn)了一筆28億元的見(jiàn)面禮。

說(shuō)實(shí)話(huà)，這個(gè)時(shí)候，深圳地鐵集團(tuán)甩出70億，給萬(wàn)科續(xù)了口氣，真的是特man特霸總。

不過(guò)，霸總的錢(qián)從來(lái)都不是白給的，萬(wàn)科要付出的，遠(yuǎn)不止一紙借款協(xié)議這么簡(jiǎn)單。

這是一次救援，也是一次重塑，甚至，可能是一場(chǎng)吞并。

01

怎么走到這一步？

如果要給2024年的房地產(chǎn)行業(yè)畫(huà)一張圖，那就是“驚魂未定的余震”+“繼續(xù)暴雷的深淵”。

碧桂園倒了，綠地半死不活，遠(yuǎn)洋發(fā)了公告說(shuō)自己扛不住了，連招商蛇口都說(shuō)“我們要降杠桿”。

一邊是沒(méi)錢(qián)交房的開(kāi)發(fā)商，一邊是被套牢的購(gòu)房者，市場(chǎng)的信心比哈爾濱的亞冬會(huì)還冷淡。

萬(wàn)科也不好過(guò)。

去年底，萬(wàn)科的債務(wù)問(wèn)題就已經(jīng)開(kāi)始引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)。

今年1月，合同銷(xiāo)售額同比下滑19.6%，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)信用評(píng)級(jí)。資本市場(chǎng)開(kāi)始拋售，投資者用腳投票。

更要命的是，萬(wàn)科的債務(wù)壓力已經(jīng)來(lái)到極限，短期融資幾乎斷流，靠著資產(chǎn)抵押和股東借款撐著。

而5月境外債兌付高峰即將到來(lái)，隨時(shí)可能炸鍋。

市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的信心，已經(jīng)脆弱到一根稻草都能壓垮的程度。

這個(gè)時(shí)候，深圳地鐵集團(tuán)站了出來(lái)，甩出70億，給萬(wàn)科輸血。

但這錢(qián)，不是白拿的。

02

深鐵的算盤(pán)

這次救援，在炸天團(tuán)看來(lái)，不是“大哥罩著你”那么簡(jiǎn)單，而是一場(chǎng)深思熟慮的資本運(yùn)作。

先來(lái)看借款的條件：

• 2.34%的低利率，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)融資成本；

• 70%的高質(zhì)押率，意味著萬(wàn)科要拿出真金白銀的資產(chǎn)做抵押；

• 借款用途明確，專(zhuān)款專(zhuān)用于償還到期債務(wù)，不允許挪作他用。

什么意思？

——救你可以，但我要保證自己安全。

如果萬(wàn)科扛不住，深鐵可以?xún)?yōu)先處置抵押資產(chǎn)，至少讓自己撤得漂亮。

但真正讓人玩味的，是深鐵拿走的核心資產(chǎn)：

深圳灣超級(jí)總部地塊：本來(lái)是萬(wàn)科的未來(lái)總部，如今成了深鐵的“戰(zhàn)利品”；

紅樹(shù)灣物業(yè)49%收益權(quán)：長(zhǎng)期現(xiàn)金流資產(chǎn)，被深鐵收入囊中；

印力基金29.75%份額：萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的重要布局，如今深鐵已經(jīng)插手。

這些核心資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，意味著什么？

意味著深鐵已經(jīng)不只是一個(gè)“白衣騎士”，而是一個(gè)“資產(chǎn)收割機(jī)”。

如果萬(wàn)科挺過(guò)去，這些資產(chǎn)還能要回來(lái)。

但如果萬(wàn)科挺不過(guò)去，深鐵手里握著的，就不僅僅是債權(quán)，而是對(duì)萬(wàn)科核心資產(chǎn)的控制權(quán)。

03

萬(wàn)科的自救困局

萬(wàn)科不是沒(méi)努力過(guò)。

為了填補(bǔ)資金缺口，它瘋狂變現(xiàn)資產(chǎn)，但賣(mài)出去的錢(qián)，根本不夠填窟窿。

• 紅樹(shù)灣49%收益權(quán)，套現(xiàn)12.92億；

• 子公司股權(quán)出售，套現(xiàn)0.58億；

總共13.5億，對(duì)于450億虧損、326.4億債務(wù)來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是杯水車(chē)薪。

更讓人焦慮的是，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)估值高達(dá)1500億，但市場(chǎng)低迷，想要快速變現(xiàn)幾乎不可能。

這就陷入了一個(gè)死循環(huán)：

1. 短期債務(wù)壓頂，需要錢(qián)；

2. 資產(chǎn)不好賣(mài)，變現(xiàn)難；

3. 融資渠道堵死，借不到錢(qián)；

4. 如果不能及時(shí)補(bǔ)血，萬(wàn)科的信用將繼續(xù)惡化，融資成本更高。

而更危險(xiǎn)的，是萬(wàn)科的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

代建業(yè)務(wù)：輕資產(chǎn)模式，看起來(lái)不錯(cuò)，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)微薄，短期無(wú)法填補(bǔ)虧損。

租賃住房：長(zhǎng)租公寓一直是個(gè)“燒錢(qián)坑”，現(xiàn)在指望這個(gè)回血，基本是不現(xiàn)實(shí)的。

如果市場(chǎng)回暖，萬(wàn)科或許還能熬過(guò)去。

但如果銷(xiāo)售繼續(xù)下滑，萬(wàn)科的現(xiàn)金流壓力會(huì)越來(lái)越大，甚至走向技術(shù)性違約。

04

國(guó)資救市的雙刃劍

深圳國(guó)資委已經(jīng)明確表態(tài)：“我們會(huì)支持萬(wàn)科?！?/p>

問(wèn)題是，支持到什么程度？

深鐵的財(cái)務(wù)狀況，也不是完全沒(méi)有壓力：

2024年前三季度，營(yíng)收122.96億，虧損80.74億；資產(chǎn)負(fù)債率57.55%，債務(wù)資本比率48.54%；70億注資后，負(fù)債率可能突破70%的警戒線。

如果萬(wàn)科挺不過(guò)去，深鐵的投資損失將進(jìn)一步擴(kuò)大。

所以，深鐵的策略應(yīng)該就是：

• 短期穩(wěn)定萬(wàn)科，避免市場(chǎng)信心徹底崩潰；

• 用資產(chǎn)換流動(dòng)性，確保自己不被拖下水；

• 在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)萬(wàn)科的控制權(quán)。

換句話(huà)說(shuō)，這不是無(wú)條件救援，而是一場(chǎng)精心策劃的接管。

05

未來(lái)3個(gè)月的生死考驗(yàn)

未來(lái)3個(gè)月，將是萬(wàn)科命運(yùn)的分水嶺。

三個(gè)關(guān)鍵變量，將決定萬(wàn)科能否活下去：

1. 60億資產(chǎn)抵押能否落實(shí)？

這是這輪融資的核心條件，如果無(wú)法完成，后續(xù)資金鏈將更加緊張。

2. 銷(xiāo)售能否回暖？

1月銷(xiāo)售下滑19.6%，如果無(wú)法恢復(fù)增長(zhǎng)，現(xiàn)金流將進(jìn)一步惡化。

3. 政策支持是否加碼？

市場(chǎng)傳聞深圳政府可能通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科樓盤(pán)，但尚未落地。

如果這三個(gè)變量都向好，萬(wàn)科有可能挺過(guò)去。

但如果情況繼續(xù)惡化，深鐵的耐心，也不會(huì)是無(wú)限的。

結(jié)語(yǔ)

說(shuō)實(shí)話(huà)，最開(kāi)始炸天團(tuán)認(rèn)為深鐵給萬(wàn)科輸血，是深圳國(guó)資的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

但左思右想，更現(xiàn)實(shí)的邏輯是：這是一場(chǎng)關(guān)于資產(chǎn)、權(quán)力和生存的資本博弈。

如果萬(wàn)科自救成功，深鐵將獲得一個(gè)更強(qiáng)的戰(zhàn)略合作伙伴；

如果萬(wàn)科挺不過(guò)去，深鐵將拿走最有價(jià)值的資產(chǎn)。

而萬(wàn)科，可能會(huì)迎來(lái)徹底的重組。

關(guān)注大爆炸好運(yùn)大爆發(fā)