這幾天的稿子，總有老鐵留言問——

　　樓市是不是要回暖了？

　　現(xiàn)在是不是上車的好時機？

　　那個哪兒哪兒哪兒現(xiàn)在能不能買？

　　這個問題你要打聽別人，備不住仨人能說出四個答案來。

　　為啥？屁股決定腦袋唄！

　　要么是為了賣房一邊倒唱多，要么是自己和友商帶的貨不一樣，相互拉踩…能有多少含金量，大伙兒自己琢磨。

　　各位老鐵搬好小板凳，今天咱們用數(shù)據(jù)扒開2025年房價的底褲！

　　我想跟你們嘮的，既不是朋友圈中介的什么“金三銀四必暴漲”，更不是磚家們“短期看金融、中期看土地、長期看人口”這種沒長牙的嗑兒…

　　咱們直接上2月19日國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)，這玩意兒最權(quán)威——

　　統(tǒng)計顯示，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有24座，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有7座，這局面當說不說是有點兒大型精分現(xiàn)場那個意思。

　　新房市場，成都和南京價格環(huán)比漲幅最高，二手房市場，深圳和上海成交價格環(huán)比漲幅靠前。

　　領(lǐng)跑的這四座城市，個個都是如假包換的扛把子。

　　一二手房銷售價格環(huán)比雙雙出現(xiàn)上漲的城市共有6座，分別是上海、寧波、深圳、成都、天津、無錫。

　　分城市能級來看，一線城市新房銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月回落0.1個百分點。

　　其中，北京下降0.4%、上海上漲0.6%、深圳上漲0.2%、廣州與上月持平。

　　二線城市新房銷售價格環(huán)比由前值的持平轉(zhuǎn)為上漲0.1個百分點，雖然漲幅多少有點兒應(yīng)付差事，但這已經(jīng)是2023年中以來時隔19個月后的頭一次上漲！

　　同志們，1月份可是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，二線城市還能打出這么富裕的仗！

　　這就好比讓八戒忘了高老莊、讓大圣不當美猴王，讓唐僧帶頭抓妖精，讓悟凈脫離廢話文學(xué)狂——它實屬不易?。?/p>

　　三四線城市新房銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅與上月持平，一時半會兒還沒看見轉(zhuǎn)暖跡象。

　　相比之下，二手房市場表現(xiàn)更加五味雜陳：一線城市整體環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月回落0.2個百分點，北京上漲0.1%、上海和深圳均上漲0.4%，廣州下降0.2%。

　　二線城市和三四線城市價格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅均與前月持平。

　　反觀新房市場，去年9月份至今年1月份總共5個月時間里，70城新房價格止跌上漲的城市分別為3座、7座、17座、23座和24座…

　　照這么下去還什么小陽春？褲衩背心人字拖從金三銀四一口氣穿到金九銀十！

　　可更棘手的問題在于，一二線城市新房市場的止跌企穩(wěn)態(tài)勢正在慢慢擴大，但二手房整體仍處在下行通道中。

　　現(xiàn)在是不光一二線城市與三四線城市割裂感明顯，一手房和二手房之間的割裂感有過之無不及！

　　說句大實話，后者的這種割裂，把樓市未來幾年甚至十幾年的整體走向，基本算定位了！

　　當前的房地產(chǎn)市場同時存在著三重基本事實：

　　其一，為數(shù)不少的一二線熱門城市地王頻出且樓面價越來越貴；

　　其二，各地標桿型改善新盤的銷路異?；鸨屓送私裣κ呛文?；

　　其三，絕大多數(shù)二手房持有者的房價下跌痛感依舊存在…

　　這三條癥狀套在今時今日的房地產(chǎn)市場上，那真比量體裁衣還準，舉幾個栗子大伙兒嘗嘗咸淡：

　　杭州近半年來土拍出讓的“單價地王”、“板塊地王”沒10個也有8個，但絲毫沒攔住地王附近上了些年紀的二手房還在陰跌；

　　廣州白云梅花園越秀云悅項目得房率高達130%的改善住宅賣得“猴賽雷”，但一點兒沒攔住二手房的堰塞湖水位嗷嗷往上涌；

　　南京主城區(qū)心臟級地段的改善項目金宸熙苑憑借高度稀缺的光環(huán)成了日光盤，但南京主城上個時代的二手房仍在以價換量…

　　之所以會出現(xiàn)如此“不走尋常路”的局面——

　　有人說是政策面持續(xù)發(fā)力起作用，沒有錯，畢竟去年9月下旬開始的政策面、金融面和財政面三方會診給開的方子藥勁兒還在；

　　有人說是核心城市人口流入量足夠大，疊加價格深度調(diào)整三年之久，該跌的早就已經(jīng)跌到位了，需求量和成交價雙向奔赴，也沒有錯。

　　但仔細研究過真正的一線市場就會發(fā)現(xiàn)：這種深度割裂的現(xiàn)象，其實源自供給邏輯的根本性變化。

　　我們可以總結(jié)為“土地市場縮量提質(zhì)”和“新房市場更新迭代”。

　　從2024年開始，相當多一批熱門城市紛紛開啟“饑餓游戲”。

2024年一線城市供應(yīng)涉宅用地1600萬㎡，同比減少41.2%； 二線城市供應(yīng)涉宅用地1.55億㎡，同比減少30.8%； 三四線城市供應(yīng)涉宅用地7.57億㎡，同比減少24.4% 。

　　但是，一線城市與強二線城市成交樓面價保持著兩位數(shù)以上的增長幅度。

　　特別是許多核心大城市，早就把其中的邏輯想明白了：

　　與其賤賣土地砸穿地價，不如縮量保價守底線，執(zhí)行“減少供應(yīng)→拉升預(yù)期→刺激去庫存→反哺土拍”的路子，玩土地供給側(cè)優(yōu)化。

　　最直接的后果就是，像深圳、成都、南京、上海、蘇州、廈門等熱門城市的主城區(qū)核心地段逐漸滑向“無房可賣”的局面。

　　這種局面一經(jīng)數(shù)據(jù)和情緒上的發(fā)酵，可是不得了！恐慌的情緒在改善買家中以肉眼可見的效率開始發(fā)酵。

　　發(fā)酵到一定程度，就要變成了“日光盤”頻繁出現(xiàn)、土拍市場受到鼓勁兒之后繼續(xù)拍出地王，地王再出接著給新房市場上價值和情緒價值…周而復(fù)始。

　　這種“提質(zhì)縮量”的供地思路，必然帶來的兩大衍生品就是——

　　“地段稀缺+產(chǎn)品迭代”！

　　否則，不差錢的客群不買單，一二級市場的傳導(dǎo)鏈條根本運轉(zhuǎn)不下去。

　　尤其像深圳、杭州、成都、南京、廈門等熱門城市主城區(qū)的新房去化周期基本上已經(jīng)被壓縮到3-10個月不等，明顯低于榮枯線。

　　在這些城市的核心熱門板塊當中，一大片十年、二十年房齡小區(qū)圍著一個地王項目或日光盤種子選手的場景幾乎成了普遍現(xiàn)象。

　　與此同時，產(chǎn)品自身的更新迭代同樣是造成一二手房市場愈發(fā)撕裂的核心原因：

　　從2024年開始，全國新出讓地塊開始取消限地價、限房價的雙限措施，容積率也越來越低。

　　這就意味著價格預(yù)期天花板被打開的同時，開發(fā)商能做容積率更低但得房率更高的產(chǎn)品。

　　一場前所未有的卷容積率、卷得房率迭代潮就這樣潤物細無聲地興起了！

　　一些熱門城市全年供應(yīng)的涉宅地，2/3以上容積率在1.3以下，這是啥概念？早幾年好多純疊墅項目的容積率是1.5；

　　越來越多的核心地段改善新盤能把得房率做到100%，個別項目甚至能上到130%，買入就相當于白拿三成返利。

　　這些具有絕對確定性的產(chǎn)品優(yōu)勢，足以把當前二手房市場的絕大多數(shù)掛牌房源打斷層…

　　打個比方，現(xiàn)在大家用的智能手機性能優(yōu)越、功能全面，堪比電子版“瑞士軍刀”，你再游說不差錢的各位說“用老人機好，老人機便宜、字大”…

　　我看你腦袋大！這明顯是沒搞清楚狀況，根本沒意識到“老人機”的大勢早已不在了。

　　兩類產(chǎn)品和主力客群差異太大，已經(jīng)成為市場熱度傳導(dǎo)的最大阻力。

　　可問題是，再新的房子買到購房者手里都會變成二手房，如果二手房與新房市場持續(xù)割裂，新房市場的繁榮顯然也是難以為繼的。

　　國家隊當然明白這個道理，所以不會放任這種情況持續(xù)下去。

　　必須承認一個事實：當前樓市實現(xiàn)“自我修復(fù)”概率不高，政策面持續(xù)“下猛藥”的必要性依然存在。

　　目前，從國家隊的視角來看，最為切實有效的方法有兩個：

　　推進收儲閑置存量土地與加快舊城改造的整體進度。

　　關(guān)于收儲的優(yōu)勢，咱們在前幾天的文章中已經(jīng)說了太多：

　　一石好幾鳥，有利于扭轉(zhuǎn)市場總體預(yù)期、有利于緩解多方資金壓力與金融風(fēng)險、有利于盤活土地資源，為產(chǎn)業(yè)升級與新型城鎮(zhèn)化提供賽道…

　　現(xiàn)在前端資金來源已經(jīng)確認了，就是專項債，但堵點在于如何將收儲與再市場化有機結(jié)合起來，確保整個商業(yè)模式能跑得通、最終形成新的循環(huán)。

　　收儲的標準就不要搞那些怎么為難怎么來的“高標準、嚴要求”了，能不能落地一些，再落地一些？

　　降低大學(xué)畢業(yè)生、新市民來到核心大城市的成本，讓他們安安心心地找工作、干工作，先匯集人氣、再凝聚財氣，比啥都務(wù)實。

　　助力收儲-再商業(yè)化跑通全流程，并產(chǎn)生后續(xù)的溢價效益，這才是財政端精準發(fā)力的威力所在。

　　另一方面，加快舊城改造進度同樣是下一階段推進全面救市的重要工具。

　　如果出現(xiàn)堵點，那原因只有一個，就是資金到?jīng)]到位——

　　小到避免地產(chǎn)商財務(wù)暴雷、確保項目后續(xù)去化流速、保證對拆遷戶的資金補償，大到縮減存量庫存、制造新增需求、推進城市核心地段的整體升級…

　　財政端的源頭活水是關(guān)鍵！

　　好在目前在深圳、杭州、成都等一批熱門城市已經(jīng)出現(xiàn)了舊城改造進度加快的跡象。

　　今明兩年，大家可繼續(xù)觀察這一工作的進展，如果不出意外的話，拆遷落地的現(xiàn)實體感大概率會越來越強烈。

　　對于個人而言，現(xiàn)如今的大勢所趨多少有點兒殘酷了。

　　盡管新房市場止跌企穩(wěn)的趨勢越來越明顯，但二手房市場仍在辛辛苦苦地以價換量，原因就在這兒。

　　手握著上一個時代的產(chǎn)品，或?qū)o差別地感受到泥沙俱下的無奈；

　　置換全新產(chǎn)品倒是可以追上時代的財富風(fēng)口，但壓力肉眼可見。