申城新年的首場(chǎng)土拍在市場(chǎng)期待中拉開序幕。

“提質(zhì)縮量”是這場(chǎng)土拍的主旋律，雖然只有四幅地塊，但市區(qū)占了一半，無論是瑞虹新城地塊還是浦東新楊思地塊都絕對(duì)優(yōu)質(zhì)，在相關(guān)部門拿出足夠誠(chéng)意后，市場(chǎng)也好奇開發(fā)商們會(huì)回以怎樣的熱情以及稀缺地塊能否再次引爆？

01

新地王誕生

四幅地被分為兩場(chǎng)出讓，均為市區(qū)+新城的搭配。

上午10點(diǎn)，虹口瑞虹新城地塊率先點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情。

作為本批次土拍中樓板價(jià)最高的一幅，該地塊位于虹口區(qū)四平路，位置優(yōu)越，配套成熟，地處瑞虹新城，緊挨郵電新村地鐵站，周邊擁有太陽(yáng)宮、月亮灣等商業(yè)體，是內(nèi)環(huán)認(rèn)可度高的界面新、宜居的品質(zhì)社區(qū)。更重要的是，瑞虹新城板塊已許久未有新盤上市，2022年瑞虹瑧庭上市，作為瑞虹新城的收官之作，609套均價(jià)12萬元/㎡的房源吸引了超過1900組客戶認(rèn)購(gòu)。鏈家網(wǎng)顯示，板塊當(dāng)前141套房源在售，均價(jià)12.75萬/㎡。

此次出讓地塊介于招商云璽和瑞虹瑧庭之間，被市場(chǎng)戲稱為瑞虹11期項(xiàng)目，地塊容積率3.95，起拍價(jià)64.86億元，對(duì)應(yīng)樓板價(jià)8.5萬元/㎡。吸引了5組開發(fā)商，包括中海、招商綠城聯(lián)合體、保利發(fā)展、華潤(rùn)越秀聯(lián)合體以及金茂慶隆聯(lián)合體，市場(chǎng)呼聲最高的瑞安并未現(xiàn)身。

最終經(jīng)過184輪鏖戰(zhàn)，金茂和慶隆聯(lián)合體以89.6435億元?jiǎng)俪?，溢價(jià)率38.2%，樓面價(jià)達(dá)到11.75萬元/㎡，這也是今年全國(guó)范圍最高的成交樓板價(jià)。據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目可售樓板價(jià)在12.5萬元/㎡左右，市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來售價(jià)或達(dá)16萬+。

上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家、同測(cè)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司總估價(jià)師龍昆在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，地塊起拍價(jià)基于過往歷史市場(chǎng)價(jià)，溢價(jià)率代表開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期，其直言“如果項(xiàng)目要保證利潤(rùn)空間，單價(jià)可能要奔向17萬”。

高溢價(jià)也對(duì)開發(fā)商的品牌號(hào)召力和產(chǎn)品力提出了考驗(yàn)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為該地塊會(huì)引入金茂府系產(chǎn)品。

02

金地回歸

虹口之外，浦東新楊思地塊也提前鎖定看點(diǎn)。

去年11月，華潤(rùn)攜手越秀以40.37%的高溢價(jià)率斬獲新楊思地塊刷新中環(huán)格局后，此次相鄰地塊入市，華潤(rùn)越秀也再度參戰(zhàn)。

不止它們，看中了新楊思地塊的還有中海、建發(fā)、保利、浦發(fā)、招商5家，最終經(jīng)過76輪報(bào)價(jià)，華潤(rùn)越秀聯(lián)合體笑到了最后，以50.9億元價(jià)格斬獲，樓面價(jià)74695元/㎡，甚至超過了去年拿下地塊的單價(jià)。時(shí)隔3個(gè)月，華潤(rùn)和越秀再度聯(lián)手深耕新楊思。

相較于華潤(rùn)和越秀的高頻出手，松江地塊則迎來了金地的久別回歸。其和國(guó)貿(mào)、星獅組成的聯(lián)合體以8.15億元的價(jià)格力壓建發(fā)，拿下了松江區(qū)SJC10008單元05a-24號(hào)地塊，樓板價(jià)26216元/㎡，溢價(jià)率13.98%。

記者了解到，此次產(chǎn)品方案由金地負(fù)責(zé)，項(xiàng)目規(guī)劃為低密墅區(qū)，以大面寬疊加為主，附加部分合院產(chǎn)品。拿地后三家將共同出資，具體項(xiàng)目開發(fā)由金地和國(guó)貿(mào)負(fù)責(zé)。

這也是金地時(shí)隔1年10個(gè)月后再次在上海公開市場(chǎng)拿地，其上一次出手還要追溯到2023年4月份，彼時(shí)金地一天連中兩元嘉定地塊。在市場(chǎng)看來此次出手也意味著金地度過償債高峰期后，重新啟動(dòng)投資擴(kuò)張。

奉賢地塊則被龍湖和建華聯(lián)合體以10.57億元競(jìng)得，溢價(jià)率16.54%，成交樓面價(jià)20473元/㎡，略高于去年貝殼在同區(qū)域的拿地價(jià)格。此次出讓地塊位于奉賢新城的核心地段，距5號(hào)線奉賢新城站約300米。作為南橋的核心地段，周邊配套成熟，有龍湖天街，百聯(lián)南橋購(gòu)物中心等。

對(duì)于奉賢市場(chǎng)，龍湖頗為熟悉，其近年來多次落子該區(qū)域，業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗。

2020年龍湖首進(jìn)奉賢新城，開發(fā)了龍湖天曜項(xiàng)目，該項(xiàng)目首開即清盤，打破了奉賢新城2020年的單盤首開套數(shù)和金額成交紀(jì)錄。首戰(zhàn)告捷后，龍湖不僅打造了雙天街，還相繼推出了龍湖·觀萃、龍湖天耀、龍湖春江天璽、天樾等項(xiàng)目，其中去年上市的觀萃拿地7月三度開盤接近清盤，刷新了上海五個(gè)新城的銷售速度。

至此，上海今年首場(chǎng)土拍告捷，四宗地塊全部溢價(jià)出讓，總計(jì)成交159.26億元。