近年來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)弱化明顯影響到就業(yè)和居民收入，加上房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度下跌，按揭貸款違約問(wèn)題逐漸凸顯。這不僅直接影響了金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性和樓市的健康發(fā)展，也對(duì)居民投資與消費(fèi)信心恢復(fù)、長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定構(gòu)成嚴(yán)重威脅。除了積極救市、改善經(jīng)濟(jì)基本面外，采取有效措施，嚴(yán)控違約率的上升，尤為迫切。

一、違約數(shù)量大，增速高，并可能繼續(xù)惡化

按揭貸款違約的情況，從小城鎮(zhèn)到大都市，都已層見(jiàn)迭出，其中在小城鎮(zhèn)和三、四線城市尤其嚴(yán)重。因?yàn)闆](méi)人統(tǒng)計(jì)也無(wú)法全面統(tǒng)計(jì)，對(duì)全國(guó)的情況誰(shuí)都沒(méi)有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，只能查到個(gè)別銀行的不良貸款率（近似于違約率），而且是經(jīng)過(guò)美化處理的數(shù)據(jù)（各銀行盡量找理由計(jì)入關(guān)注類(lèi)貸款，而不是計(jì)入必須歸為不良貸款的次級(jí)類(lèi)貸款、可疑類(lèi)貸款和損失類(lèi)貸款）。

數(shù)據(jù)顯示，2021年末，工行、建行、農(nóng)行、中行四大行的按揭貸款不良率分別為0.24%、0.20%、0.36%、0.27%。2022年末，該數(shù)據(jù)分別上升到0.39%、0.37%、0.51%、0.47%；2023年末，對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)分別為0.44%、0.42%、0.55%、0.48%；2024年6月末，對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)分別為0.6%、0.54%、0.58%、0.55%。不良貸款率節(jié)節(jié)升高，表明違約大量增加。而對(duì)中小銀行來(lái)說(shuō)，數(shù)據(jù)就更差了。2024年上市銀行財(cái)報(bào)顯示，截止6月底，青農(nóng)商行（即青島農(nóng)村商業(yè)銀行）、蘭州銀行、鄭州銀行、重慶銀行、重慶農(nóng)商行按揭貸款不良率均超過(guò)了1%，分別為1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%，信貸質(zhì)量嚴(yán)重下滑。

遇到按揭貸款違約情況，銀行一般先通過(guò)協(xié)商、債務(wù)重組等方式進(jìn)行處置。通過(guò)法拍處理，是不得已的、最后的對(duì)策。根據(jù)行業(yè)估計(jì)，法拍量可能僅占違約總數(shù)的20%左右，由此可以推斷違約數(shù)據(jù)。

那進(jìn)入法拍程序的房地產(chǎn)又有多少呢？這方面也沒(méi)有權(quán)威統(tǒng)計(jì)，能看到的數(shù)據(jù)差別很大。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示：2021-2023年法拍房掛牌量分別為44.7萬(wàn)套、60.6萬(wàn)套、79.6萬(wàn)套；2024年前三季度法拍房掛牌量累計(jì)57.5萬(wàn)套，價(jià)值約1.5萬(wàn)億-2萬(wàn)億。而網(wǎng)上另一組數(shù)據(jù)則顯示，2017年法拍房掛牌量?jī)H5千套，2019-2022年分別為50萬(wàn)套、127萬(wàn)套、160多萬(wàn)套、300多萬(wàn)套，呈現(xiàn)急速上升趨勢(shì)。若按法拍數(shù)量只占違約量20%左右的比率推算，無(wú)論哪組數(shù)據(jù)接近真實(shí)情況，違約量之高都令人震驚。

參與法拍的房地產(chǎn)包括各種類(lèi)型，這說(shuō)明違約已蔓延到各類(lèi)物業(yè)貸款。其中住宅和商辦物業(yè)按揭違約最多，兩者合計(jì)超過(guò)95%。從歷年的數(shù)量上看，四川、浙江、河南、廣東、重慶等省份占比較高——這些省份近年破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，失業(yè)人口多，而持有兩套以上住房者比率高，故法拍房掛牌量較高。

違約雖然可以通過(guò)法拍處理，但成交率卻很低，大約在20%-30%之間。一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市成交率高些，也僅僅是40%-50%。法拍房的成交價(jià)通常低于市場(chǎng)價(jià)20%-35%。這說(shuō)明大眾對(duì)樓市仍缺乏信心。

由于市場(chǎng)調(diào)整尚未看到持續(xù)、穩(wěn)定好轉(zhuǎn)跡象，就業(yè)和收入狀況改善很慢，大眾對(duì)未來(lái)信心不足，投資性需求已消失殆盡。部分購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，甚至可能主動(dòng)違約。未來(lái)幾年，按揭貸款違約率繼續(xù)上升的可能性較高。

二、按揭貸款大量違約，破壞性巨大

按揭貸款的大量違約是一種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)現(xiàn)象，影響到金融安全、市場(chǎng)秩序、社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等多個(gè)方面，其破壞性巨大，不可忽視。

1. 對(duì)金融安全的威脅

按揭貸款違約削弱了銀行資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)健性，增加了不良貸款比率。一旦不良資產(chǎn)占比過(guò)高，銀行需計(jì)提更多撥備，盈利能力受到嚴(yán)重?cái)D壓。長(zhǎng)期來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)可能縮減貸款規(guī)模，削弱資金在市場(chǎng)中的流動(dòng)性。更嚴(yán)重的是，違約可能觸發(fā)跨機(jī)構(gòu)的金融傳染效應(yīng)，導(dǎo)致大范圍資金鏈斷裂，形成系統(tǒng)性金融危機(jī)。

此外，違約可能推高金融機(jī)構(gòu)的資本成本。投資者因?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的不信任而撤資，銀行需提供更高利率吸引存款。這會(huì)進(jìn)一步壓縮盈利空間，加劇金融動(dòng)蕩。

2. 對(duì)個(gè)人生活的影響

按揭貸款違約通常會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣(mài)、信用記錄受損，直接影響個(gè)人的財(cái)務(wù)狀況和未來(lái)融資能力。例如，個(gè)人信用評(píng)級(jí)的降低不僅使貸款難度加大，還會(huì)影響到租房、出行（乘高鐵、飛機(jī)）、住店、就業(yè)等與信用掛鉤的生活與工作場(chǎng)景。部分違約者可能因此進(jìn)入“債務(wù)陷阱”，陷入惡性循環(huán)。

住房作為家庭資產(chǎn)的重要組成部分，其喪失可能誘發(fā)社會(huì)問(wèn)題。一旦失去主要住房，家庭生活穩(wěn)定性被打破，可能導(dǎo)致情感壓力和心理健康問(wèn)題，進(jìn)而對(duì)社會(huì)穩(wěn)定構(gòu)成威脅。尤其是對(duì)低收入群體而言，這種影響尤為顯著。

3. 對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行秩序的沖擊

大量違約案例的出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡。一方面，銀行收回違約房產(chǎn)后集中拍賣(mài)，增加了市場(chǎng)的供給端壓力；另一方面，由于購(gòu)房者信貸受限，需求端無(wú)法消化新增房源，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。這種惡性循環(huán)可能引發(fā)“市場(chǎng)寒冬”，影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信心和活躍度。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商和建筑企業(yè)的融資渠道受阻。銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款更為謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目難以為繼，可能出現(xiàn)延期交付甚至破產(chǎn)潮。這不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)，還會(huì)沖擊建筑、鋼鐵、水泥等上下游龐大、復(fù)雜、綿長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈。

4. 對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的威脅

按揭貸款違約問(wèn)題涉及民生，可能引發(fā)社會(huì)不滿情緒。特別是在經(jīng)濟(jì)下行期，若大量家庭因違約喪失住房，可能出現(xiàn)大規(guī)模群體性事件，如抗議或上訪。此外，違約問(wèn)題還會(huì)放大貧富差距。中低收入群體因房產(chǎn)被拍賣(mài)而無(wú)力重新購(gòu)房，進(jìn)一步削弱其未來(lái)的財(cái)產(chǎn)性收入，社會(huì)矛盾加劇。

按揭貸款違約大量增加的一個(gè)間接后果是失業(yè)率可能上升。房地產(chǎn)行業(yè)及龐大的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)俏{就業(yè)的重要領(lǐng)域，違約潮引發(fā)的行業(yè)困局可能導(dǎo)致裁員潮。消費(fèi)信心的下降也會(huì)對(duì)服務(wù)、零售等依賴(lài)消費(fèi)者支出的行業(yè)產(chǎn)生連鎖沖擊。

5. 對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的抑制

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其萎縮會(huì)嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從直接貢獻(xiàn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降會(huì)拖累固定資產(chǎn)投資增速；從間接貢獻(xiàn)看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈如鋼鐵、水泥、玻璃、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)的需求下降，會(huì)進(jìn)一步削弱工業(yè)和服務(wù)業(yè)產(chǎn)值。

消費(fèi)也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要領(lǐng)域。按揭貸款違約增加了家庭的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，降低了消費(fèi)者的可支配收入，抑制了消費(fèi)需求和信心恢復(fù)。此外，違約危機(jī)還會(huì)引發(fā)投資信心的下滑，資本市場(chǎng)資金流向更為保守，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)不利。

6. 對(duì)商業(yè)信譽(yù)的削弱

按揭違約破壞了市場(chǎng)中的契約精神和信用體系。一方面，從長(zhǎng)期看，金融機(jī)構(gòu)為了控制風(fēng)險(xiǎn)可能提高貸款門(mén)檻或利率，這會(huì)對(duì)中小企業(yè)和個(gè)體的融資成本產(chǎn)生負(fù)面影響；另一方面，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信任下降，企業(yè)融資困難，品牌價(jià)值也會(huì)受損。

從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，違約潮必然降低外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的信任度，導(dǎo)致資本外流。特別是在全球化的資本市場(chǎng)中，這種信譽(yù)損失可能長(zhǎng)期影響國(guó)際資本對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的選擇，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、采取更具針對(duì)性的措施，妥善處置違約事件，努力降低信貸風(fēng)險(xiǎn)

法拍操作時(shí)間長(zhǎng)、成本高，并且還存在流拍的風(fēng)險(xiǎn)。有些法拍所得也未必能抵補(bǔ)銀行損失。因此，除了降息、減稅等救市措施外，應(yīng)出臺(tái)更有針對(duì)性的政策，幫助金融機(jī)構(gòu)和借款者盡量避免走到這一步。這對(duì)陷入困境的業(yè)主是有力的救濟(jì)措施，對(duì)阻止樓市下滑和信貸質(zhì)量惡化也有益。

1.調(diào)整征信管理規(guī)定

征信記錄對(duì)個(gè)人信用影響深遠(yuǎn)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，良好的信用記錄是獲得金融支持的前提。對(duì)疫情、企業(yè)破產(chǎn)等不可抗力因素導(dǎo)致的貸款違約，不應(yīng)簡(jiǎn)單視為借款人信用出了問(wèn)題。因此，國(guó)家應(yīng)針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)震蕩的特殊時(shí)期，統(tǒng)一調(diào)整征信管理規(guī)定。

一方面，依據(jù)《合同法》第94條、117條、118條相關(guān)條款，明確因不可抗力（如疫情或經(jīng)濟(jì)大環(huán)境急劇下行）導(dǎo)致的還貸困難，可由個(gè)人提交證據(jù)和說(shuō)明，央行豁免對(duì)應(yīng)的不良信用記錄。

另一方面，在實(shí)際操作中，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)基于人性化管理原則，通過(guò)審查和評(píng)估程序，鼓勵(lì)借款人主動(dòng)溝通，提供相關(guān)佐證材料，如下崗證明或收入下降的證明文件。此舉既能減輕借款人壓力，也有助于降低糾紛與訴訟的可能性。

通過(guò)調(diào)整征信管理規(guī)定，在維護(hù)信用體系的基礎(chǔ)上，金融機(jī)構(gòu)可處理好特殊情況，推動(dòng)政策更加公平、理性。

2.允許按揭貸款展期

貸款展期是幫助家庭渡過(guò)財(cái)務(wù)困難的有效措施之一。按揭貸款期限一般為10至30年，若允許自愿申請(qǐng)展期，將顯著緩解借款人的還款壓力。

可考慮允許最多延長(zhǎng)貸款期限至40年，這樣歸還本金的分?jǐn)偲谘娱L(zhǎng)，可使月供減少。對(duì)短期收入中斷的家庭來(lái)說(shuō)，效果尤其顯著。在此期間，銀行應(yīng)繼續(xù)監(jiān)測(cè)借款人收入恢復(fù)情況，根據(jù)實(shí)際能力進(jìn)一步優(yōu)化還款安排。

當(dāng)借款人收入恢復(fù)穩(wěn)定后，應(yīng)允許其提前償還部分或全部貸款本金，以提高還款效率和減輕未來(lái)還款壓力。這樣既能幫助家庭重建財(cái)務(wù)穩(wěn)定，也能降低金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。

退休或去世后的還貸問(wèn)題常成為展期方案的爭(zhēng)議點(diǎn)，但這一顧慮大多被過(guò)度放大。首先，隨著時(shí)間的推移還貸壓力會(huì)大大減輕，用退休金償還的壓力不大；其次，借款人一般會(huì)在租金上漲和收入改善時(shí)提前償清貸款；最后，房產(chǎn)作為抵押物，具有繼承價(jià)值，必要時(shí)也可以拍賣(mài)，不必過(guò)分擔(dān)憂借款人去世后的償債問(wèn)題。

3.調(diào)整還款方式

優(yōu)化還款方式是緩解違約壓力的另一個(gè)重要途徑。傳統(tǒng)的等額本息還款模式對(duì)短期收入驟減的家庭而言壓力較大，而靈活的還款機(jī)制可提供更多選擇：

首先，可推出多樣化產(chǎn)品。設(shè)計(jì)如“氣球貸”般的產(chǎn)品，允許借款人在初期支付較低的本金與利息，待經(jīng)濟(jì)改善時(shí)逐步提高還款額。這種結(jié)構(gòu)可有效減輕初期還貸壓力，同時(shí)鼓勵(lì)借款人維持還款意愿。

其次，允許階段性只還利息、不還本金。當(dāng)然本金部分只是延后償還。這樣銀行的年度利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)不受影響，卻可以幫助購(gòu)房者渡過(guò)難關(guān)，還能避免房產(chǎn)因違約流入拍賣(mài)市場(chǎng)，從而沖擊市場(chǎng)秩序。

最后，推出個(gè)性化還款計(jì)劃。金融機(jī)構(gòu)可基于借款人職業(yè)類(lèi)型、收入波動(dòng)及個(gè)人信用狀況，為其量身定制還款方案。例如，對(duì)收入波動(dòng)較大的群體（如自由職業(yè)者），可采取月供金額動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，以匹配實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力。

4.鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新違約處置方式

當(dāng)違約不可避免時(shí)，應(yīng)探索更加市場(chǎng)化和多元化的處置方式，以降低銀行不良資產(chǎn)率并減少社會(huì)沖突：

首先，可引入資產(chǎn)證券化手段。針對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的貸款違約情況，金融機(jī)構(gòu)可通過(guò)資產(chǎn)證券化或債轉(zhuǎn)股的方式，化解違約資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。這不僅有助于金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，還能為資本市場(chǎng)提供新的投資工具。

其次，可考慮與第三方合作，出租房產(chǎn)。銀行可與房產(chǎn)管理公司合作，將違約房產(chǎn)暫時(shí)用于租賃運(yùn)營(yíng)，獲取一定收益，同時(shí)避免因集中拋售導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。待市場(chǎng)復(fù)蘇后，可重新拍賣(mài)或允許原業(yè)主贖回。

再次，建立靈活的資產(chǎn)回購(gòu)機(jī)制。對(duì)因特殊原因而違約的借款人，銀行可提供寬限期或低息回購(gòu)機(jī)會(huì)，幫助其逐步償還欠款并重新獲得房產(chǎn)所有權(quán)。此舉既能降低社會(huì)矛盾，又可在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)優(yōu)化銀行資產(chǎn)處置收益。

最后，建立債務(wù)重組與調(diào)解機(jī)制。在違約高發(fā)時(shí)期，建立第三方債務(wù)調(diào)解機(jī)制，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助借款人與銀行制定債務(wù)重組方案，避免司法訴訟的高成本和長(zhǎng)期性，很有必要。