每年的政府工作報告都是全國兩會的重頭戲。

2025年政府工作報告里，與房地產(chǎn)相關的表述更是達到300多字，為近年來篇幅最長的、涉及范圍最廣。

高層對房地產(chǎn)的重視程度，一目了然！

在“十四五”的收官之年，政府工作報告關于房地產(chǎn)提出的要求可謂字字珠璣。

篇幅原因，大伙兒直接看圖——

有一說一，關于房地產(chǎn)領域一口氣做出這么多指示，在近年來的政府工作報告中確實罕見。

當然，以上是報告中的原話，我們還可以進一步濃縮一下理解：

“止跌企穩(wěn)”與“去庫存”仍是接下來房地產(chǎn)工作的主線任務；

在此基礎之上加快城中村改造和收儲進度，土拍依然會堅持“縮量提質(zhì)”，今后多在存量核心區(qū)發(fā)力，少在城市邊界做擴展；

貨幣寬松與財政發(fā)力的力度大概率會進一步加大，PSL、專項債這類“去庫存神器”會進一步顯現(xiàn)威力。

態(tài)度方面：首次將“穩(wěn)樓市”寫進政府工作報告。

不少人都注意到，關于房地產(chǎn)開篇即是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這意味著“穩(wěn)樓市”第一次被寫進政府工作報告。

相比2024年政府工作報告中的表述“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

高層無論是用詞上還是態(tài)度上，態(tài)度之堅決、決心之鑒定堪稱史無前例。

接下來所有工作，幾乎都是圍繞這一原則鋪陳開來的。

路徑方面：調(diào)減限制性措施

目前，全國各地除了極少數(shù)一線城市外，大多都已全面放松四限政策，房貸利率和首付比例雙雙降至歷史低點，收儲存量閑置土地和存量商品房也被頻繁提起…

從2024年四季度的成績來看，“9.26”之后的一攬子救市措施確實取得了初步成效，接下來不僅會持續(xù)發(fā)力，而且力度只會越來越大。

最典型的信號就是，報告中專門提到了“調(diào)減限制性措施”，相信在接下來不短的時間內(nèi)，松綁乃至取消限制措施仍是主流。

一線城市的松綁空間還不小，這方面大家不妨想象力更大膽些。

抓手方面：供給端、財政端、貨幣端協(xié)同發(fā)力。

為了實現(xiàn)“去庫存”目標，直接拿真金白銀說話：

供給端進一步優(yōu)化增量、盤活存量，高庫存城市或區(qū)域縮減涉宅地供應；

財政端推進收儲，在去年新增2萬億基礎上，今年再安排4.4萬億專項債。

以上兩項舉措目的是一模一樣的，降低庫存風險、改善市場預期的意圖已經(jīng)十分明顯。

貨幣端發(fā)力主要表現(xiàn)在兩個方面：

一個是市場利率，降準降息仍有空間，甚至存量房貸能在去年減輕居民利息支出1500億的基礎上進一步讓利于民；

一個是政策利率，PSL這種去庫存大殺器有望在今明兩年擴大存在感，在300城城中村改造中不斷發(fā)揮威力。

2025年的救市動作，必然會讓大家有更多切身的體感。

空氣里大概率會漸漸彌漫起2015、2016年那股熟悉的味道…

方向?qū)用妫汉梅孔优c新型城鎮(zhèn)化

這次政府工作報告中明確提及推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

無獨有偶，各地2025年的工作報告中，至少有15省在文件中提到了“好房子”的內(nèi)容。

相當于給未來的產(chǎn)品線提出了更高的要求：卷品質(zhì)、卷服務甚至卷科技會成為行業(yè)風口，老百姓也會從“搶房焦慮”轉向“挑剔品質(zhì)”。

這與過去20多年間不少房企習慣的“高負債、高杠桿、高周轉”的路子有本質(zhì)區(qū)別。

與此同時，本次政府工作報告還給未來的新型城鎮(zhèn)化指明了方向——

新型城鎮(zhèn)化能夠支撐中長期住房需求，可以視作為行業(yè)吃下定心丸；

未來的“人錢地房”將會以更強的力度向核心城市群、都市圈集中。

產(chǎn)品的大勢所趨與城鎮(zhèn)化的大勢所趨直接雙向奔赴了。

今年的政府工作報告之所以如此重視房地產(chǎn)工作，根本上講還是我們當前所面臨的內(nèi)外環(huán)境決定的。

從1998年房改一直到2021年房地產(chǎn)行業(yè)干到歷史峰值，23年的時間里房地產(chǎn)一直在國民經(jīng)濟中扮演著發(fā)動機角色。

向上連通鋼鐵、水泥、建材，向下觸達裝修、家具、家電，向深處延伸還有教育、零售、醫(yī)療等服務門類也是圍著房地產(chǎn)轉。

但到了2023、2024年，房地產(chǎn)開發(fā)投資接連出現(xiàn)10%上下的萎縮。

2024年，新建商品房銷售面積和銷售額分別下降12.9%和17.1%，銷售額跌破10萬億。

與此同時，2023、2024兩個年份，全國商品房庫存面積還分別同比增長19%和10.6%，至2024年底增至75327萬㎡。

舉個例子，工地停工建筑工人收入就會銳減，買房的人少了裝修師傅就趴不到活兒，家電廠商和賣場的倉庫里庫存積壓，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的從業(yè)人員開始面臨更為苛刻的考核…

上述人群的消費出現(xiàn)萎縮傳導到小吃店、便利店、服裝店等等等等各行各業(yè)，寒意蔓延開來。

此外，房地產(chǎn)供需面已經(jīng)出現(xiàn)歷史性拐點，地方財政收入壓力開始逐步顯現(xiàn)。

高層在近兩年的多次會議中反復強調(diào)房地產(chǎn)的支柱性地位，根據(jù)就在這兒。

從增長三駕馬車的角度看，2024年房地產(chǎn)的低迷已經(jīng)影響到了投資和消費。

2024年外貿(mào)出口還能挑起大梁，可是到了2025年，因眾所周知的原因外部環(huán)境不確定性逐步顯現(xiàn)，外貿(mào)出口承壓幾乎是板上釘釘?shù)氖拢?/p>

在這種情況下，內(nèi)需接過接力棒挑大梁幾乎變成了一道死命令，房地產(chǎn)這個發(fā)動機的重要性由此進一步凸顯。

對于這個問題，高層的重視程度堪稱近年來前所未有！

與此同時，今年政府工作報告中好有兩個全新提法值得密切關注——

第一，承認了房地產(chǎn)市場和股票市場作為居民財富蓄水池，資本市場預期穩(wěn)定已成為拉動消費的關鍵環(huán)節(jié)；

第二，穩(wěn)就業(yè)、提高居民收入才能夯實消費根基，為了實現(xiàn)相應目標，政策組合拳要寧早勿晚、全面發(fā)力。

相信這兩句話已經(jīng)說到了大家心里的最敏感處。

樓市、股市是經(jīng)濟運行的風向標，房地產(chǎn)是老百姓資產(chǎn)最大的一部分。

只有這兩項能穩(wěn)住，才能更好地釋放財富效應，從而更好地提振消費。

而就業(yè)穩(wěn)定+收入預期看漲是實現(xiàn)這一切目標的最大前提。

很長一段時間以來，只要說到樓市、說到宏觀經(jīng)濟，大家?guī)缀醪患s而同地會把痛點指向就業(yè)預期與收入預期問題。

這兩年我們司空見慣的CPI長期低位運行、居民中長期貸款萎縮、增發(fā)貨幣在金融系統(tǒng)內(nèi)空轉以及M1、M2剪刀差的持續(xù)性走擴…基本上都與預期亟待穩(wěn)住密切相關。

這回高層的表態(tài)顯然已經(jīng)正面回應了群眾關切，為此，政府工作報告中還設立了一系列具體目標：

國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5%左右；

城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上；

居民消費價格增幅2%左右；

居民收入增長和經(jīng)濟增長同步；

多渠道促進居民增收、推動中低收入群體增收減負…

如果說房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的發(fā)動機，那就業(yè)是什么？

是燃料！

如果沒有源源不斷的充足燃料，幾缸的發(fā)動機也不耽誤原地擺爛…

而且，就業(yè)不僅是房地產(chǎn)行業(yè)運轉的燃料，也是消費擴張的燃料。

現(xiàn)在，穩(wěn)就業(yè)的迫切性已經(jīng)被擺在高層案頭，2025年就業(yè)回暖能否有更切實的體感，大家不妨期待一下。

事實上，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯現(xiàn)出一些積極信號。

當然，這些積極信號目前主要集中在土地市場和新建商品房市場。

最突出的表現(xiàn)就是——

各大核心城市正在批量生產(chǎn)新地王；

主要城市庫存去化周期已明顯降低。

咱們話分兩頭來講：

近期上海、杭州、蘇州、成都、鄭州等等不少熱門城市的地王和高溢價地塊層出不窮。

像上海近期就先后拍出了成交樓面價11.75萬/㎡的虹口新地王和靜安單價16.23萬/㎡的上海單價新地王；

在杭州，2月20日和25日兩天，安琪兒板塊先后開出溢價率54.04%和72.48%的兩宗新地王，從去年10月到現(xiàn)在，杭州各種名目的地王從來沒斷過；

在此之前，蘇州工業(yè)園區(qū)一宗宅地經(jīng)122輪競價，最終以14.29億總價拍出，成交樓面價達27000多元/㎡，溢價率21.6%；

上月初，鄭州市金水區(qū)一宗宅地經(jīng)255輪競價，最終以87.5%的超高溢價率成交。

這些地王的位置基本上均位于所在城市的核心地段，周邊配套較為成熟且大多比鄰好學位，且普遍容積率不高，符合咱們所說的核心資產(chǎn)。

“縮量提質(zhì)”的供地思路持續(xù)發(fā)酵，大概率會讓新房市場與二手房市場加速分化；

屆時大概率會有越來越多的需求被新房市場的總價段擠壓到二手房市場中去。

如此一來，改善型需求得到了釋放，居民資產(chǎn)的基本盤也跟著穩(wěn)住了。

此外，當前諸多熱門城市新建商品房市場的庫存去化周期已明顯得到改善。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至2025年1月末，重點50城狹義庫存已降至31093萬㎡，環(huán)比下降1個百分點，同比下降11%。

其中，深圳、杭州、合肥、廈門、濟南、長沙等城市核心區(qū)去化周期已低至10個月以內(nèi)。

這顯然是前期供應端“縮量提質(zhì)”的土拍思路在發(fā)揮作用。

若2025年這一土拍思路繼續(xù)執(zhí)行，且收儲、城中村改造等課題進一步推進——

有理由相信一定會有更多城市、更多區(qū)域板塊的庫存去化周期呈現(xiàn)出進一步壓縮的態(tài)勢。

一旦新房市場出現(xiàn)供需關系扭轉，隨著增量需求不斷被擠壓到存量房市場，大家手上的二手房價值預期也必將出現(xiàn)質(zhì)變。

2025年，注定是房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的關鍵之年，甚至是預期改變的關鍵之年。

無論是價格端、信貸端、供需端還是政策端反饋的信息，幾乎同時告訴我們：

熱門城市愈發(fā)跌無可跌了。

今年的政府工作報告格外接地氣。

尤其是高層的指示精神，關乎到14億人每家每戶的財產(chǎn)與錢袋子。

市場端的供需情況越來越明確地向我們傳達著積極信號。

然而，現(xiàn)在不少人的疑問在于：

2025年我們的宏觀經(jīng)濟形勢與內(nèi)外環(huán)境同時面臨著諸多不確定性，我們究竟該如何應對？

眼下的樓市回暖到底是曇花一現(xiàn)還是又一歷史性拐點？我們是否需要下更大的猛藥？

2025年的房地產(chǎn)市場，對我們來說究竟還有哪些機會？

筆者這里有一份有關“2025年存量時代樓市的特征、趨勢和機會研判”深度研報供大家參考。

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