案說(shuō)法】

辦理公司房產(chǎn)抵押登記需審查材料的真實(shí)性、合法性

【典型案例】

梁某是某公司的股東。某公司先后兩次向某銀行借款，分別用公司的不動(dòng)產(chǎn)及余值作抵押擔(dān)保，區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核后核發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。

梁某認(rèn)為，某公司申請(qǐng)抵押登記時(shí)沒(méi)提交所有股東參與并作出決議的《股東會(huì)決議》，而登記中心未審查，抵押登記行為錯(cuò)誤。登記中心則稱(chēng)，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》沒(méi)規(guī)定股東會(huì)決議是抵押登記必須材料，其按《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》辦理，登記合法。

后來(lái)，某公司與銀行辦理了抵押注銷(xiāo)申請(qǐng)，登記中心審核后注銷(xiāo)了抵押。

法院審理認(rèn)為，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定了房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)人提交材料的范圍和登記機(jī)關(guān)的審查范圍。某公司以公司不動(dòng)產(chǎn)抵押，依法應(yīng)經(jīng)股東會(huì)決議通過(guò)，但申請(qǐng)材料缺少相關(guān)決議。登記中心未經(jīng)全面、審慎審查就辦理抵押登記，違反規(guī)定，本應(yīng)撤銷(xiāo)。但因抵押登記已注銷(xiāo)，不具可撤銷(xiāo)內(nèi)容，應(yīng)確認(rèn)違法。某公司稱(chēng)公司章程未規(guī)定抵押需開(kāi)股東大會(huì)，法院未采納，認(rèn)為應(yīng)按法律法規(guī)的一般性規(guī)定執(zhí)行。

最終，一審法院駁回梁某部分起訴和請(qǐng)求，二審法院維持部分一審判決，撤銷(xiāo)部分并確認(rèn)抵押登記行為違法，再審法院駁回登記中心的再審申請(qǐng)。這個(gè)案例提醒登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記時(shí)要全面審查材料真實(shí)性和合法性。

【案例來(lái)源】

人民法院案例庫(kù)入庫(kù)案例，編號(hào)：2024-12-3-006-007，梁某訴廣西壯族自治區(qū)宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心不動(dòng)產(chǎn)抵押登記案。

【律師解讀】

“人民法院案例庫(kù)”將本案裁判要旨?xì)w納為：

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)時(shí)，要對(duì)抵押人所提交材料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行全面審查，如抵押事項(xiàng)是否經(jīng)過(guò)公司董事會(huì)或者股東大會(huì)討論，是否符合公司章程等。行政機(jī)關(guān)在訴訟期間自行糾正錯(cuò)誤的，人民法院可判決確認(rèn)被訴行政行為違法。

法院的裁判理由解析如下：

該案主要圍繞某公司房地產(chǎn)抵押登記行為的合法性展開(kāi)，判定被訴抵押登記行為程序違法，原審判決部分錯(cuò)誤需糾正。

1. 法規(guī)依據(jù)：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等明確了房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)人提交材料范圍和登記機(jī)關(guān)審查范圍，雙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。

2. 違法事實(shí)：某公司以不動(dòng)產(chǎn)余值抵押應(yīng)經(jīng)股東會(huì)決議，但材料缺少相關(guān)決議。宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心未全面審查即準(zhǔn)予登記，違反規(guī)定。

3. 各方主張：登記中心誤解法規(guī)；某公司稱(chēng)章程未規(guī)定抵押需股東大會(huì)，法院認(rèn)為應(yīng)按一般規(guī)定執(zhí)行，不予采納。

因被訴抵押登記已注銷(xiāo)，不具可撤銷(xiāo)內(nèi)容，依法確認(rèn)違法。原審判決有錯(cuò)誤需糾正，支持梁某部分上訴請(qǐng)求和理由。

*文/上海杜繼業(yè)律師，恒都（上海）律師事務(wù)所資深律師