有一件事，不吐不快。

最近，關(guān)于各地物業(yè)管理費(fèi)降價(jià)，物管費(fèi)“大跳水”的報(bào)道越來越多。

如全國(guó)多地樓盤給物業(yè)費(fèi)打折，地方政府發(fā)文對(duì)空置房的物業(yè)費(fèi)給予減免等。

但當(dāng)理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，又讓人覺得越來越迷惑：廣州新房的物管費(fèi)是越來越高，簡(jiǎn)直成為一個(gè)魔幻的存在。

不僅四五元/平方米·月的物管費(fèi)比比皆是，9元、10元的物管費(fèi)也不是沒有的。

真是搞得人差點(diǎn)都忘了，到底廣州普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)是多少…

好吧，我專門截圖溫習(xí)了一下。

”廣州住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)新規(guī)“2024年1月1日起實(shí)行，關(guān)于普通住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還是照舊，即一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的新建普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，為2.8元/㎡·月。

這里有幾個(gè)關(guān)鍵詞：

1，一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，普通住宅（區(qū)別于別墅）的物管收費(fèi)是有分等級(jí)的，一共五級(jí)。最高一級(jí)，是2.8元/㎡·月。

△圖片說明：2023年版即最新版

2、前期物業(yè)服務(wù)，指小區(qū)成立業(yè)委會(huì)之前的物管收費(fèi)。

一般來說，買家購(gòu)買新房時(shí)，要不就是期房，還未收樓入??；要不就是入住時(shí)間還不長(zhǎng)，基本上還未成立業(yè)委會(huì)。所以新房的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，絕大部分實(shí)行的就是“前期物業(yè)服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)。

3、政府指導(dǎo)價(jià)，2.8元/㎡·月的標(biāo)準(zhǔn)從2016年開始就實(shí)行，十年來，還是按這個(gè)價(jià)。

單看這一條的話，清清楚楚、明明白白，廣州普通住宅的最高物管費(fèi)單價(jià)不到3元。

但“新規(guī)”允許在以下三種情形中，突破2.8元/㎡·月的標(biāo)準(zhǔn)：

1、總建筑面積≤5萬㎡的普通住宅，一級(jí)服務(wù)收費(fèi)可在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上上浮不超過20%（≤3.36元

2、超出一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)且經(jīng)成本測(cè)算的，需報(bào)價(jià)格主管部門核定；

3、交付后由業(yè)主共同決定調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

好了，科普完之后，問題就來了。

不了解的人一定會(huì)覺得現(xiàn)在廣州新房普遍實(shí)行的都是政府指導(dǎo)價(jià)？上述三種“例外”的情形，屬于少數(shù)？

但事實(shí)卻是，無論是市區(qū)還是番禺、南沙、增城、花都，想找一個(gè)物管費(fèi)是2.8元/㎡·月的新盤都不容易，大家基本都屬于“超一級(jí)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)。

因?yàn)榫腿鐚儆谏厦嬲f的第二種情形，物管費(fèi)超標(biāo)的都需報(bào)批，所以新盤的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都可以在網(wǎng)上查到。

隨便貼幾個(gè)上來。

至于“超一級(jí)”和“一級(jí)”普通住宅之間服務(wù)的差別，也都有具體的服務(wù)內(nèi)容條款可查閱，隨機(jī)貼其中一個(gè)的一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容對(duì)比一下。

這么說吧，我翻了三四十個(gè)樓盤，按指導(dǎo)價(jià)2.8元/㎡執(zhí)行的，只有1個(gè)；3.1-3.9元的15個(gè)，4-5.8元的16個(gè)，6-10元的10個(gè)。

按8元/㎡·月計(jì)算，100㎡的單位，收樓后即使沒有入住，一個(gè)月光物管費(fèi)都要花800元，如果剛好買的是150㎡的大平層，每月的物管費(fèi)就超千元了。

其實(shí)，業(yè)主對(duì)于新房物管費(fèi)“高收費(fèi)、低服務(wù)”的吐槽一直不絕于耳。但為什么是從去年底開始，物管費(fèi)降價(jià)之風(fēng)才開始刮起？

最主要還是樓市從“賣方市場(chǎng)”到“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變引起的巨大變化，已經(jīng)從銷售端，傳遞到售后的物業(yè)管理層面。

多地對(duì)物業(yè)費(fèi)出手，一方面是從民生角度出發(fā)，減輕民眾的開支壓力；另一方面也是想鼓勵(lì)人們買房，改善住房，甚至投資住房。

如果購(gòu)房后暫時(shí)處于空置狀態(tài)，但又要一直承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，就會(huì)增加持有成本，成為購(gòu)房積極性下降的一個(gè)原因。

又或者，有意改善的買家，為新盤的新設(shè)計(jì)、新產(chǎn)品所吸引，但面對(duì)近10元/㎡·月的物管費(fèi)，會(huì)不會(huì)被嚇退呢？

那么現(xiàn)在，在廣州的新房庫(kù)存明顯高于其他一線城市的情況下，如果還一直允許“物管費(fèi)刺客”存在，其實(shí)對(duì)于促銷售、穩(wěn)房?jī)r(jià)都是不利的。