文/地產(chǎn)金融視界

在衣食住行這四大民生要素里，住房占據(jù)著極為關(guān)鍵的地位。如何選擇一套心儀、宜居的房子，成為眾多購房者人生中的重要課題。但選到一套心儀的房子并不是一件易事。

煙臺市芝罘區(qū)吾悅首府（以下簡稱“吾悅首府”）的業(yè)主小麗（化名）就遇到了這樣的難題。她向地產(chǎn)金融視界吐槽，自己2021年花錢買的房，原本應(yīng)該在2024年3月收房，但實際到現(xiàn)在都沒住上。而只有這一套住房的小麗，如今還在出租屋里維持。

01

收房之路坎坷

精裝房交付當(dāng)天發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間“惡臭”

據(jù)了解，吾悅首府的開發(fā)商為煙臺市芝罘區(qū)鴻璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所屬集團為新城控股集團，新城控股集團企業(yè)管理有限公司（由上市公司新城控股持有超99%股權(quán)）持有該公司60%股份，香港悅麒發(fā)展有限公司持有40%股權(quán)。吾悅首府的物業(yè)公司為新城悅（成都）物業(yè)服務(wù)有限公司煙臺分公司，由新城悅（01755.HK，新城控股“兄弟公司”）持有99%股權(quán)。

此外，新城悅是新城系旗下的物業(yè)管理服務(wù)公司。

2024年3月4日，煙臺芝罘吾悅廣場官方公眾號上發(fā)文稱，“（2024年）3月1日，煙臺芝罘吾悅首府迎來盛大收房”。

業(yè)主小麗滿懷欣喜，但收房當(dāng)天卻不盡如人意。

小麗向地產(chǎn)金融視界表示：“那天（2024年3月1日）確實是原定的交房日，實際上因為有些部分不達標(biāo)，而且也沒有給業(yè)主們看驗收竣工備案這類手續(xù)文件，所以那天只是‘預(yù)交房’，但是沒過幾天就被我們當(dāng)?shù)刈〗ú块T叫停了。”

業(yè)主們才明白，吾悅首府并不具備交房條件。

2024年3月2日，有業(yè)主就“芝罘區(qū)吾悅首府未取得竣工驗收備案表強制交房”情況，在“網(wǎng)上民生”上進行反映。2024年3月8日，芝罘區(qū)政府回復(fù)稱，經(jīng)與企業(yè)溝通，企業(yè)反饋目前已經(jīng)同步進行各項手續(xù)的驗收工作。同時，企業(yè)表示根據(jù)補充協(xié)議第六條房屋交付（三）交付時間：（2）如出賣人不能在本合同約定的交付日期交付房屋，買受人同意給予出賣人三個月的寬展期（寬展期自本合司約定的交付數(shù)止日期起算；若發(fā)生本合同約定的交付日期展期情形，則寬展期辦據(jù)實順延），同意出賣人在寬展期具備交付條件并交付房屋而不視為逾期。出賣人有權(quán)提前交付符合交付條件的房屋，買受人同意根據(jù)出賣人通知的交付日期收房并承擔(dān)相關(guān)費用。出賣人超過寬展期交房的，自寬展期屆滿的次日起承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。按照合同約定的內(nèi)容給予3個月的寬限期，寬限期達到交房標(biāo)準(zhǔn)不視為違約。

除此之外，在預(yù)交房的時候，包括小麗在內(nèi)的業(yè)主們還反映了漏水的問題。

彼時，小麗在吾悅首府工作人員的帶領(lǐng)下看了自己的房子。當(dāng)這處精裝交付房子的入戶門被打開后，發(fā)現(xiàn)了有明顯臭味和使用痕跡，以及天花板有漏水痕跡（石膏板發(fā)黃）的衛(wèi)生間。小麗告訴地產(chǎn)金融視界，當(dāng)其看到這樣的狀況，心情跌落到了谷底。

不過，小麗對開發(fā)商表示，要求其進行維修。出于對開發(fā)商的信任，以及對即將在新房里展開美好生活的憧憬，在上述帶看人員表示“會給維修并重新做防水”后，小麗表示“同意”。

隨后，小麗與其他業(yè)主在和開發(fā)商相關(guān)工作人員的協(xié)商后，共同確認(rèn)了交房“寬展期”——也就是在三個月后的2024年6月1日交房。

在此期間，小麗曾接到開發(fā)商相關(guān)工作人員打來的電話表示“修好了”。但在前往驗收、要求其做閉水試驗時，小麗看到了天花板漏水的衛(wèi)生間。為此，小麗對開發(fā)商表示，要求其繼續(xù)進行維修。

隨著時間一步步拉近，小麗以及該樓盤的業(yè)主們也收到了關(guān)于“收房”的通知。

一般來說，業(yè)主們在收房時需要先檢查房屋結(jié)構(gòu)、入戶門、是否存在空鼓、門窗等部分，然后再填寫房屋驗收單并交納相關(guān)費用后再領(lǐng)取鑰匙等相關(guān)資料。值得關(guān)注的是，吾悅首府的業(yè)主們被通知要先簽字、交錢，再拿鑰匙。

但收房心切的小麗并沒有在此猶豫，在拿到鑰匙之后立刻去了自己的房間。但結(jié)果卻是大失所望。

02

墻面跑水難住人

墻體破裂成隱患

2024年6月1日，也就是業(yè)主們正式收房的那天，小麗發(fā)現(xiàn)，除了原本就有問題的衛(wèi)生間以外，客廳墻面也出現(xiàn)大面積滲水、爆皮痕跡。

（業(yè)主供圖，下同）

收房后，小麗又發(fā)現(xiàn)有墻面出現(xiàn)開裂的情況。為了保險起見，6月11日小麗找來了驗房師，也讓吾悅首府開發(fā)商找來工人鏟開了表面的裝飾層，以看清墻面的具體情況。

當(dāng)墻體的涂料被鏟開后，天花板、墻壁等多個墻面的水泥層墻壁也露出了“蜂窩狀”孔洞，有的地方還能隱約看到有些銹跡的鋼筋。

對于水泥層出現(xiàn)“蜂窩狀”孔洞這一情況，地產(chǎn)金融視界訊問了承攬裝修工程的從業(yè)者，對方表示，一般來說出現(xiàn)這種問題有兩種原因，一個是工序，另一個是建筑材料上出了問題。

此外，經(jīng)過驗房師檢測，發(fā)現(xiàn)房屋衛(wèi)生間、陽臺、客廳、餐廳、臥室等多面墻壁存在裂縫，其中客餐廳頂棚中間開裂3處，裂縫寬度為0.37mm，東西方向長約1500mm，南北方向2處開裂分別長約1000mm、800mm。

另外，驗房師還檢測到房間內(nèi)的地磚存在大量空鼓情況。

在此之后，小麗多次溝通吾悅首府開發(fā)商、物業(yè)、質(zhì)監(jiān)站等多方，想要讓開發(fā)商就衛(wèi)生間漏水、客廳滲水、墻體裂痕等情況進行徹底的維修，達到合格的居住標(biāo)準(zhǔn)。但直到今日仍未得到解決。

事實上，在開發(fā)商給予的《商品住宅質(zhì)量保證書》第五項保修項目及期限中，明確寫明基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)保修期限為“設(shè)計使用年限”，屋面防水、有防水要求的房間地面滲漏和外墻面滲漏等項目的保修期限則是5年。

小麗向地產(chǎn)金融視界表示：“對比之下，地磚空鼓、門把手晃動、衛(wèi)生間排水管道沒有反水彎等等這些，都不算什么問題……我就想讓他們把墻體裂痕處理好?！?/p>

北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師在接受地產(chǎn)金融視界采訪時提到：“當(dāng)主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)裂痕的時候，不能馬上認(rèn)定該建筑存在質(zhì)量安全隱患。也許是一般性的質(zhì)量瑕疵，通過簡單修復(fù)即可處理，也可能是主體結(jié)構(gòu)有嚴(yán)重的質(zhì)量問題，此時確實會存在安全隱患。由于工程的質(zhì)量問題嚴(yán)重程度往往通過我們的肉眼很難直接予以判斷，所以建議盡量由專業(yè)的質(zhì)量檢測機構(gòu)對主體的裂痕予以鑒定，根據(jù)鑒定結(jié)果來予以確認(rèn)是否存在安全隱患。但無論是一般性質(zhì)量缺陷還是主體的質(zhì)量問題，都說明交付的房屋存在一定的問題。”

對于開發(fā)商了解小區(qū)出現(xiàn)的問題、了解業(yè)主訴求后仍不作為，王佳紅表示，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商交付的房屋，如果有質(zhì)量瑕疵或者主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題，其有義務(wù)在保修期限內(nèi)履行自己的維修義務(wù)，若因此給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。若開發(fā)商了解存在的問題，了解業(yè)主的訴求但是依然不作為的，一方面違反了法律的強制性規(guī)定，一方面也會違反合同的約定，更重要的是嚴(yán)重影響業(yè)主對于房屋的居住和使用，更是影響開發(fā)商在購房人心目中企業(yè)責(zé)任的形象。開發(fā)商這種不管、不問、不作為的行為，已經(jīng)構(gòu)成違約、違法，作為購房人來說有權(quán)利到法院起訴開發(fā)商履行維修義務(wù)并要求賠償損失或者要求開發(fā)商退房并賠償損失。

事實上，原本小麗選擇吾悅首府的原因很簡單，“與其他小區(qū)對比來看，吾悅首府周邊的教育資源、醫(yī)療、商業(yè)配套等都不錯”。

然而，吾悅首府的房價卻是一降再降。通過房天下可以看到，吾悅首府的房子在2021年年底開盤時在售均價12000-15000元/平方米，但本月均價為8160元/平方米，下降了32%-45.6%。而步行距離只有1.2公里的建城頤苑，本月均價為10184元/平方米，步行距離1.5公里的萬科翡翠公園，本月單價達到17674元/平方米。

地產(chǎn)金融視界注意到，近年來新城控股旗下項目遭到業(yè)主維權(quán)已不屬個案，比如位于重慶渝北中央公園板塊的渝北區(qū)吾悅廣場項目，在接房日當(dāng)天，部分業(yè)主因?qū)Ψ课葙|(zhì)量有異議，來找開發(fā)商新城控股討要說法，然而，新城控股多位工作人員卻將維權(quán)業(yè)主坐的沙發(fā)暴力掀翻。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)“業(yè)主維權(quán)遭開發(fā)商暴力掀翻”視頻截圖

此外，位于鄭州市管城區(qū)的新城時光印象苑項目，開發(fā)商為新城控股子公司鄭州舜杰新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司因未組織竣工驗收擅自交付使用，被罰40余萬元。而這也不是鄭州舜杰置業(yè)有限公司第一次被罰。在此前的2021年5月，新城時光印象苑施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查擅自施工，未按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)擅自施工，未辦理施工許可證擅自施工，鄭州舜杰新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被罰款465.3萬元。

截圖自鄭州市城市管理局官網(wǎng)

新城控股將如何解決，地產(chǎn)金融視界將持續(xù)關(guān)注。