3月的一線城市樓市，成交量因?yàn)樾￡?yáng)春有了明顯的反彈，但也有一個(gè)很明顯的數(shù)據(jù)反常，那就是，主流成交房源持續(xù)在向低總價(jià)房源集中，而高總價(jià)的成交占比則在明顯下降。

北京上海都是這個(gè)現(xiàn)象。

那么有人可能會(huì)問，這是不是因?yàn)榻鼛啄攴績(jī)r(jià)有下行，導(dǎo)致低總價(jià)房源的總量變多，從而導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)出來的低總價(jià)成交房源占比也增多呢

不是！

因?yàn)榧词共豢磧r(jià)格，從房源結(jié)構(gòu)來看，也是1居2居的成交房源占比也在升高，3居4居在降低。比如，以北京為例，過去一個(gè)月，和過去一年對(duì)比：

要知道，由于每年新房市場(chǎng)是房源凈增加，而新房以3居4居為主，新房被買家轉(zhuǎn)為二手賣出流通時(shí)，是會(huì)導(dǎo)致3居4居的總量增加的。

也就是房源結(jié)構(gòu)上， 3居4居的占比應(yīng)該是持續(xù)上升的，但體現(xiàn)在成交上，大家發(fā)現(xiàn)， 3居4居 的占比反而在下降。

如果看總價(jià)，這個(gè)趨勢(shì)就更明顯。

上圖的百分比值，是絕對(duì)值不是相對(duì)值。換為相對(duì)值的話，200萬以下增加了40%（從24.05%到33%）的成交量，而600萬以上則減少了30%~40%。

如果我們轉(zhuǎn)看上海，這個(gè)現(xiàn)象就更明顯。300萬以下總價(jià)的掛牌占比為40%，但成交占比卻高達(dá)70%，而1200萬以上掛牌占比10%，但成交占比只有1%~2%。

很多人把這個(gè)原因歸結(jié)為，剛需在進(jìn)場(chǎng)，改善在猶豫，但我更愿意把它歸結(jié)于貨幣現(xiàn)象，或者說，歸結(jié)于居民杠桿率的修復(fù)。這個(gè)是房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)進(jìn)程中的一環(huán)。

回憶我們過去的幾輪樓市大漲，比如2009，2016，都是次新改善先漲，然后逐步輪動(dòng)，最后帶動(dòng)低總價(jià)的老破小或城市郊區(qū)上漲。

而體現(xiàn)在居民負(fù)債上，就是新增貸款猛增，說明居民在大量增加債務(wù)，我們從貨幣銀行學(xué)可以知道，所謂貸款，并不是銀行把存款人的錢劃撥給貸款人，而是銀行通過貸款人的債務(wù)憑空創(chuàng)造出一筆等額的貨幣。

而這些新增的貨幣（新增債務(wù)）變?yōu)樾略鲑?gòu)買力，拉漲了高總價(jià)次新和新房。

如上圖，2007，2009，2013，以及2016這幾輪房?jī)r(jià)上漲中，都出現(xiàn)了居民新增貸款的大漲。

那么，今年的小陽(yáng)春雖然也出現(xiàn)了成交量的上漲， 為什么成交結(jié)構(gòu)反過來了，成交主力變成了低總價(jià)？

我們先從微觀結(jié)構(gòu)來做說明：

當(dāng)房東A把房子賣給買家B：

1 當(dāng)B全款購(gòu)買

貨幣層面：B的存款轉(zhuǎn)移給A，A的房子登記給B。從居民總存款的角度，沒有變化，因?yàn)锽減少的存款就是A增加的存款。

2 當(dāng)B貸款購(gòu)買

貨幣層面：B減少了相當(dāng)于首付款的存款，A增加了相當(dāng)于房屋總價(jià)的存款，居民總存款有增加，增加的部分，就是B的新增貸款。

此時(shí)：居民新增總存款 = 居民新增總貸款

3 當(dāng)A有債務(wù)需還款

貨幣層面：假設(shè)B全款購(gòu)買，則B支付的總房款，就等于A收到的總房款，當(dāng)A歸還債務(wù)，我們知道，還債等同于貨幣消失，所以，貨幣消失的部分，就是A還債的部分。

也就是居民總存款有減少，減少的部分，就是A的歸還的貸款。

此時(shí)：居民新增總存款（為負(fù)）= 居民新增總貸款（為負(fù)）

4 當(dāng)B貸款購(gòu)買，而A有債務(wù)要還款

這種情況，就相當(dāng)于2和3的結(jié)合，我們又稱為債務(wù)的轉(zhuǎn)嫁。同樣遵循：

居民新增總存款（為正為負(fù)均有可能）= 居民新增總貸款

如果我們結(jié)合當(dāng)下低總價(jià)房源為成交主力的現(xiàn)象，以及居民新增貸款的變化，我們就能發(fā)現(xiàn)當(dāng)下的低總價(jià)房源成交是樓市止跌周期的必須流程。

我們來詳細(xì)說明：

首先你需要明白的，就是你的房子從100萬漲到200萬賣出，你賺的到底是什么錢？

如果這200萬來自買家的存款，那么你賺的是買家的勞動(dòng)結(jié)余。

如果這200萬中，100萬來自買家的首付，另100萬來自買家的貸款，那么你賺的差價(jià)100萬，實(shí)際來自買家未來勞動(dòng)現(xiàn)金流的折現(xiàn)。

也就是你賺走的，實(shí)際上是買家的未來勞動(dòng)。

那么在樓市上升期，居民大量貸款購(gòu)房（上述微觀結(jié)構(gòu)的情形2），實(shí)際上就是居民大量的折現(xiàn)未來現(xiàn)金流到當(dāng)下，變?yōu)楫?dāng)下新增購(gòu)買力，造成了房?jī)r(jià)猛漲。當(dāng)下的居民貸款和居民存款，都在同步增多。

房?jī)r(jià)上漲超越工資上漲的部分，就是不斷透支和折現(xiàn)未來現(xiàn)金流的部分。

那么這又分為兩種情況：

一種是自住需求，也就是買家貸款，未來會(huì)用自己的勞動(dòng)賺錢償還，當(dāng)下新增的貨幣，未來會(huì)通過還款再次使得這些貨幣消失。

另一種是投資需求，也就是買家透支自己未來10年的現(xiàn)金流購(gòu)房，想要等房?jī)r(jià)上漲后，賣給另一個(gè)人，透支他15年的現(xiàn)金流。

那么這多出的5年現(xiàn)金流，就是這個(gè)投資買家的利潤(rùn)。

換句話說，所謂投資需求，就是投資者沒想過自己勞動(dòng)還款，而是打算擊鼓傳花把債務(wù)轉(zhuǎn)移給下一個(gè)人（上述微觀結(jié)構(gòu)的情形4）。

整個(gè)樓市上升期，就是不斷加大透支居民未來現(xiàn)金流的過程。這體現(xiàn)在居民杠桿率的持續(xù)走高。直到居民杠桿率開始見頂，那么房?jī)r(jià)就到頭了。

所以投資客，賺的就是買家未來的勞動(dòng)。

也就是說，當(dāng)你預(yù)期到未來大家買房會(huì)傾向于多貸款，多透支未來勞動(dòng)，你就可以提前透支自己未來的現(xiàn)金流多買房，從而賺走他人未來的勞動(dòng)。

我過去把這種投資策略，總結(jié)為了以下兩句話。

在他人擴(kuò)表之前去擴(kuò)表，我們稱之為抄底，在他人擴(kuò)表之后才擴(kuò)表，我們就稱之為接盤。

反之，在他人縮表之前去縮表，就是高位套現(xiàn)，在他人縮表之后去縮表，就是賤賣資產(chǎn)。

所謂擴(kuò)表，就是增加貸款買房，所謂縮表，就是賣房歸還債務(wù)。

也就是說，如果是認(rèn)知不夠的投資客，會(huì)以為房?jī)r(jià)上漲是M2造成的，而又由于M2永遠(yuǎn)漲，那么他就來不及在他人縮表前去套現(xiàn)，從而成為那個(gè)最終的接盤者。

而一旦居民杠桿率開始呈現(xiàn)下行苗頭，投資客透支20年勞動(dòng)買的房，別人可能就只愿意透支15年勞動(dòng)，那么投資客就會(huì)虧損5年的勞動(dòng)。

我們又把這一過程，成為居民杠桿率的修復(fù)（上述微觀結(jié)構(gòu)的情形3）。

也就是說，原本買家貸款買房，是可以形成對(duì)樓市的支撐的，但由于投資客債務(wù)扛不住要還債，導(dǎo)致買家推升房?jī)r(jià)的力量被抵消。

但在這一過程中，投資客的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)被出清，也就是杠桿率得到了修復(fù)。

居民杠桿率下行的過程，就是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷被出清，杠桿率不斷得到修復(fù)的過程。

回到京滬樓市，需要加杠桿的1000萬以上的房子，因?yàn)楦軛U約束大家表現(xiàn)得謹(jǐn)慎。但對(duì)于300萬以內(nèi)的老破小，全款可支撐，或公積金可支撐的，只要疊加高性價(jià)比，比如租售比3.5%以上，高于存貸款利率。那么就有人會(huì)被吸引，從而支付貨幣，讓賣家可以還貸縮表，為居民杠桿率的修復(fù)做出貢獻(xiàn)。

這在數(shù)據(jù)上，體現(xiàn)為居民新增貸款為負(fù)，體現(xiàn)為居民杠桿率的下行。

所以，一線城市看似數(shù)據(jù)反常，成交集中在低總價(jià)，但和當(dāng)下的居民杠桿率尚未走出升勢(shì)的事實(shí)，邏輯上是一致的。

為什么賣家要縮表還債呢？

因?yàn)橛械耐顿Y客，過去信了M2漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的偽邏輯，導(dǎo)致背的負(fù)債太大。

也因?yàn)橛械淖宰≌�，過于樂觀的估計(jì)了自己未來的收入預(yù)期。

這些都會(huì)導(dǎo)致賣房縮減債務(wù)。

等這部分必須要靠賣房來縮減債務(wù)的賣家逐步出清了，供求比實(shí)現(xiàn)平衡，那么房?jī)r(jià)的止跌回穩(wěn)也就有希望了。

所以，什么時(shí)候買房，我們不能只看成交量，因?yàn)楫?dāng)成交結(jié)構(gòu)變化時(shí)，量可能會(huì)失真（比如3套300萬在貨幣層面的成交額，只相當(dāng)于1套900萬的）。

而居民貸款則直接代表了凈買入力量，我們依然應(yīng)該緊盯居民貸款數(shù)據(jù)，當(dāng)居民貸款不再下滑甚至開始走升的時(shí)候，那么，新一輪的擴(kuò)張周期就到來了。

全國(guó)的居民貸款數(shù)據(jù)，每個(gè)月央行都會(huì)公布，大家可以直接關(guān)注，或者我也會(huì)在公眾號(hào)文章中同步。

而 各個(gè)城市的居民貸款數(shù)據(jù)， 在萬得等付費(fèi)數(shù)據(jù)庫(kù)里也有，我也會(huì)在星球同步，今天上午也剛在星球發(fā)布過最新的 北上深等各個(gè)城市的居民貸款增速數(shù)據(jù)，可供星球同學(xué)參考。

長(zhǎng)期看，背債者需要買家的現(xiàn)金，來逐步出清其債務(wù)，盡管當(dāng)下的成交量還集中在低總價(jià)，但這些貨幣對(duì)居民杠桿率修復(fù)的作用，是樓市周期中的必然一環(huán)。而當(dāng)我們觀察到居民縮表結(jié)束，重現(xiàn)擴(kuò)張周期時(shí)，就到了 那個(gè)買房的最佳擊球點(diǎn)。

我們不信別人的喊漲喊跌，我們只信數(shù)據(jù)，所以我依然會(huì)持續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)，來輔助大家的判斷。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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