以前咱們老說公積金是鐵公雞一毛不拔，同志們，這回終于要拔毛了！

　　前兩天高層剛剛印發(fā)《提振消費專項行動方案》，在談及公積金政策優(yōu)化時特別提到：

　　適時降低住房公積金貸款利率；

　　擴大公積金使用范圍，允許提取公積金支付購房首付款并同時申請公積金貸款；

　　加大對租房提取的支持力度，推進靈活就業(yè)人員繳存試點，擴大覆蓋人群。

　　這個表述一出來，久在房地產(chǎn)圈引起了廣泛熱議。

　　之所以大家這么關注這個事兒，原因無他，2024年5月18日，公積金利率下調過0.25個百分點之后，就再也沒啥動靜兒了；

　　而這一次“適時降低公積金貸款利率”、“擴大住房公積金使用范圍”等等表述出現(xiàn)在如此高規(guī)格的官方文件里，實屬罕見。

　　再一個，官宣擴大適用范圍（譬如允許提取公積金付首付）以及覆蓋人群之后，公積金的含金量“嘎”一下直線上升！

　　在這兒有必要給大伙兒科個普，今時今刻的公積金貸款到底是個啥情況——

　　目前，首套個人住房公積金貸款利率5年期（含5年）以下為2.35%，5年期以上為2.85%；二套分別為2.775%和3.325%。

　　為了好作比較，咱們再來看看商貸利率的情況——

　　1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，一些熱點城市的部分銀行，現(xiàn)在甚至能把5年期LPR干到3.1-3.2%。

　　也就是說，常態(tài)下同樣是5年期以上，公積金貸款與商貸LPR之間的利率差大約在0.25-0.35個百分點之間。

　　你這么一看，公積金作為國家和單位給員工的一項福利，優(yōu)勢似乎沒那么明顯。

　　這回高層在重量級《行動方案》里直接發(fā)話“適時降低公積金貸款利率”，盡管具體實施細則還沒出來，但外界普遍猜測：

　　既然作為頂層設計存在，那么大概率不會是一錘子買賣，通道式、分階段執(zhí)行大有可能；

　　比如說，第一階段回應群眾關切，先將5年期以上降到2.6%左右，以后階段再繼續(xù)下調。

　　至于下調公積金貸款利率到底有多大威力？咱們算筆賬你就明白了：

　　你想買套房，總價250萬，目前手上剛好有50萬，可作兩成首付，須貸款200萬。

　　商貸30年等額本息，LPR利率3.15%，月供8594塊，總利息109.41萬；

　　若采用公積金貸款，按當前2.85%的利率30年等額本息，月供8271塊，總利息97.76萬；

　　若公積金貸款利率降至2.6%，30年等額本息，月供8006塊，總利息88.24萬。

　　你這么一算帳，好家伙！這不妥妥饒出一部小米su 7開回家了嘛，有7如此，夫復何求？

　　如果是把節(jié)省下來的錢按月算，那相當于給買房人每月來一頓海底撈，到位了！

　　更重要的是，這很有可能還僅僅是第一步；

　　往后要是在2.6%的基礎之上再往下調，那也絕不是講金融聊齋…

　　況且從現(xiàn)實的角度出發(fā)，現(xiàn)在也確確實實到了給公積金貸款下調利率的節(jié)骨眼了。

　　為什么這么講？

　　我們可以從近期市場表現(xiàn)、需求端現(xiàn)狀以及利率博弈的角度來看待這個問題。

　　1）近期市場表現(xiàn)

　　前兩天，國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布1-2月份房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)。

　　其中，2月份70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，同比漲幅-5.2%，同比指標持續(xù)改善，跌幅已連續(xù)4個月收窄；

　　2月份70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅-7.5%，跌幅雖然也在持續(xù)收窄，但總體表現(xiàn)仍弱于新房市場。

　　如果分能級來看，那么，一二線城市無論是新房還是二手房、無論是同比漲幅還是環(huán)比漲幅，修復水平均高于三四線城市。

　　與此同時，1-2月份，全國房開投資額同比增速-9.8%，此前已連續(xù)8個月出現(xiàn)兩位數(shù)跌幅，顯示開發(fā)投資有趨穩(wěn)跡象；

　　1-2月份全國房地產(chǎn)新開工面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積同比增速雖仍處于下行區(qū)間，但較前值均出現(xiàn)了明顯的改善修復，與此同時，國房景氣指數(shù)也有了質的改善。

　　尤其是商品房銷售面積，堪稱各項指標中表現(xiàn)最好的一項，從止跌企穩(wěn)的邏輯來看，此項指標改善無可取代。

　　但是，若要房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)更加夯實、更具長線意義支撐，進一步的政策面、財政面與貨幣面協(xié)同發(fā)力必不可少。

　　而進一步下調公積金利率，恰恰是打開上述發(fā)力點的關鍵鑰匙。

　　為啥這么說？歸根到底還是“人”的問題與“錢”的問題。

　　別急，大伙兒接著往下看。

　　2）需求端現(xiàn)狀

　　定向降低公積金利率，本質上是刺激中等甚至中高收入群體的購房需求。

　　眾所周知，公積金繳納上限為工資的12%，單位一半、個人一半。

　　可關鍵問題在于，這項福利跟五險一金還不一樣，那個是強制的、這個是有選擇性的。

　　能給員工繳納公積金的單位，要么效益好、要么穩(wěn)定性高、要么兩者兼而有之。

　　具體單位性質可參考下圖——

　　當前，全國繳納公積金的總人數(shù)為1.7億，適齡工作者數(shù)量約7.7億，也就是說，全國只有約22.08%的適齡工作者在繳納公積金。

　　你要問“這里有沒有收入偏低、首付不給力人員”，那肯定有！但繳納公積金人員的可觀收入差異，主要跟地域有關。

　　啥意思？公積金繳納人員若收入不高，大多是來自于非發(fā)達省市，那里房價門檻也不高啊。

　　另外一項權威數(shù)據(jù)顯示：

　　2023年，我國住房公積金實繳單位494.76萬個，實繳職工17454.68萬人，分別比上年增長9.29%和2.8%。

　　同一時期，新開戶單位77.15萬個，新開戶職工2017.11萬人，住房公積金繳存額34697.69億，較上年末增長 8.65%。

　　截至2023年末，全國住房公積金累計繳存總額291623.52億，繳存余額100589.8億，分別較上年末增長13.5%和8.8%。

　　接下來我們調降公積金貸款利率、擴大適用范圍和覆蓋人群，但從需求端的角度來看，大有一石三鳥之勢——

　　盤活天量公積金，刺激其流入樓市；

　　讓更多購房者擁有高性價比氪金裝備；

　　激發(fā)中等及中高收入群體購房意愿。

　　注意！以上這還單單是從需求端自身的角度出發(fā)來分析這個問題。

　　如果再考慮公積金利率下調，為下游帶來的“牽一發(fā)動全身”影響，那波及面就更廣了。

　　這就不得不說說咱們接下來要討論的事兒了…

　　3）利率博弈

　　眾所周知，目前咱們5年期及以上LPR是3.6%。

　　但是前面也說過了，不少熱門城市銀行可以打到3.1-3.2%，再往下降？那真的降不動了。

　　5年期及以上公積金利率目前卡在2.85%，跟熱門城市實際LPR之間的息差只剩25-35個百分點了。

　　到了這一步，公積金貸款利率不往下降，商貸LPR利率是沒法往下降的。

　　那反過來說，一旦公積金貸款利率繼續(xù)下調，是不是就意味著商貸LPR利率會進一步下行呢？

　　長期來看這幾乎是板上釘釘?shù)氖聝?！公積金利率下行，必然為商貸LPR利率調整贏得空間。

　　當著明人不說暗話，這恐怕也是一段時間以來，大家接連喊話公積金利率下調的最大動力之一。

　　另一方面，無論是降準降息還是公積金貸款利息，近期咱們一直在強調“擇機”調整。

　　到底“擇”的什么“機”？咱們之前稿子里也說過：

　　對岸白毛兒老禿鷹進一步降息，給咱們擴大降息操作空間！

　　畢竟，咱們還是要考慮中美息差、外資吸引力以及人民幣資產(chǎn)基本盤的。

　　有一些關鍵時間節(jié)點，大家不妨接下來密切關注。

　　萬萬沒想到！有一天公積金竟然扛起了信貸利率中樞運行的大旗…

　　看來，這項從新加坡學來的住房福利制度，在天朝妥妥被玩出了高度！

　　公積金利率下調，牛逼之處就在于它的直接效果和聯(lián)動效果一個比一個猛：

　　有公積金的人普遍購買力到位、改善意愿較強；

　　商貸LPR受公積金利率調整影響可進一步下調。

　　這倆事兒疊加，相當于全面拉低房貸利率中樞，從而降低購房人的信貸成本，在去庫存周期把必要性和武力值直接拉滿。

　　尤其對于公積金玩家而言：

　　首付部分可以用公積金疊buff，大大降低了上車門檻；

　　房屋持有期間還貸，他的公積金仍在繳存，還貸壓力也比其它買家要小。

　　咱講話了，就眼前這么個情況，你有公積金你也不愿意讓它躺平，坐等給別人用。

　　另一方面，現(xiàn)在有越來越多的指征在告訴我們：

　　樓市正在加速止跌企穩(wěn)！

　　其中最突出的表現(xiàn)還在于各級市場供需關系的深度扭轉。

　　來看幾組關鍵數(shù)據(jù)的縱向對比，你會立刻有一種醍醐灌頂之感——

　　2024年，房地產(chǎn)建筑規(guī)模大約為6億多㎡，2020年高峰時為22億㎡，期間下跌約65%；

　　2024年，全國新建商品住宅銷售面積約9.7385億㎡，2020年時這一數(shù)據(jù)為17.6億㎡，期間下跌約45%；

　　2024年，全國300城土地成交建面約10.3億㎡，2020年時這一數(shù)據(jù)為28.7億㎡，期間下跌約64%；

　　2024年，房地產(chǎn)貸款全年增加約4125億，個人住房貸款余額約37.68萬億，2020年時上述兩值分別為5.17萬億和49.58萬億，期間分別下跌約92%和24%…

　　簡而言之，建筑規(guī)模、銷售面積、土地出讓建面以及房地產(chǎn)貸款增量與余額等核心關鍵變量均出現(xiàn)了明顯跌幅。

　　可你要換個角度想，化債工作也好、扭轉供需基本面也好，這又何嘗不是明顯改觀呢？

　　再加上當前核心頭部城市“縮量提質”、打開地價、房價“雙限”天花板以及房貸利率，特別是公積金貸款利率進入下降通道——

　　種種跡象表明，真的已經(jīng)到了好好挑城市、好好挑區(qū)域、好好挑板塊、好好挑產(chǎn)品的關鍵節(jié)點。