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作者 | 王澤紅

3月20日， “2025中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十二屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家論壇”在北京召開，，中指研究院在會(huì)上還發(fā)布了多份重要研究報(bào)告，包括2025中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告和2025中國住房租賃企業(yè)研究報(bào)告。

根據(jù)2025中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告，2024年百強(qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別為39483.8億元、19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%。其中，央國企憑借較強(qiáng)的資源稟賦和穩(wěn)健經(jīng)營等優(yōu)勢(shì)，銷售額占比提升至69.8%，較上年提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告顯示，2024年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；受結(jié)轉(zhuǎn)成本、資產(chǎn)貶值等因素影響，凈利潤(rùn)均值同比下降76.8%至4.2億元，降幅較上年顯著擴(kuò)大。2024年，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為1.1%、0.3%，盈利能力連續(xù)多年下降，接近零利潤(rùn)。

此外，2024年百強(qiáng)代表企業(yè)拿地金額4617.0億元，同比下降41.6%，拿地銷售比相較上年下降5.7個(gè)百分點(diǎn)至19.7%。

而且，拿地維持審慎策略，高度集聚核心城市，一線城市拿地占比提升明顯。從城市等級(jí)分布來看，百強(qiáng)代表企業(yè)的新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中二線城市占比達(dá)到66.5%，較上年提升2.3個(gè)百分點(diǎn)；一線城市占比26.0%，較去年提升4.2個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市占比則大幅減少6.5個(gè)百分點(diǎn)至7.5%。

根據(jù)2025中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告，商鋪及寫字樓市場(chǎng)短期內(nèi)仍存在下行壓力。2024年百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運(yùn)營服務(wù)收入均值為33億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增速較2023年回落6.6個(gè)百分點(diǎn)。僅部分頭部企業(yè)依托存量項(xiàng)目穩(wěn)健運(yùn)營，同時(shí)有新開業(yè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)的增量收入。

近幾年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)放緩，2024年商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運(yùn)營面積均值為495.7萬平方米，同比增長(zhǎng)4.9%，增速較2023年收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告顯示，2024年，全年全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資額同比分別下降13.9%、9%，新開工面積同比分別下降23.3%、27.7%；購物中心開業(yè)節(jié)奏亦有所放緩。需求端，2024年，全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓銷售面積同比分別下降5.9%、11.5%；商鋪及寫字樓租賃需求偏弱，短期租金承壓。

從成長(zhǎng)性看，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)延續(xù)“輕重并舉”策略，但受商辦物業(yè)持續(xù)供大于求影響，企業(yè)新拿地開發(fā)和收并購行為相對(duì)謹(jǐn)慎，部分頭部企業(yè)保持一定輕資產(chǎn)外拓節(jié)奏。

根據(jù)2025中國住房租賃企業(yè)研究報(bào)告，2024年住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)管理與開業(yè)規(guī)模加速拓展，截至2024年末，綜合實(shí)力TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模突破125萬間。其中央國企類型的住房租賃企業(yè)在金融支持及房源籌集等方面受到的支持力度更大，故其規(guī)模拓展增速也更為突出。

從運(yùn)營表現(xiàn)來看，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、租金持續(xù)下行的背景下，長(zhǎng)租企業(yè)積極優(yōu)化運(yùn)營策略，聚焦出租率提升以對(duì)沖租金收益下滑影響，并通過創(chuàng)新運(yùn)營模式實(shí)現(xiàn)降本增效。2024年，受益于出租率維持高位及開業(yè)規(guī)模的持續(xù)提升，代表企業(yè)營業(yè)收入同比普遍有所增長(zhǎng)。

此外，部分企業(yè)通過資產(chǎn)證券化等方式打通“投融建管退”金融閉環(huán)，加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2024年住房租賃資產(chǎn)退出渠道進(jìn)一步拓寬，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房已納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍，同時(shí)也有租賃住房持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等創(chuàng)新退出渠道落地，我國租賃住房多層次REITs體系逐步完善。