25年第一季度即將結(jié)束，國央企都在密集調(diào)整隊(duì)形。

3月18日，中國金茂新任董事長陶天海上任一周后，金茂宣布撤銷旗下所有區(qū)域：華北、華東、華中、華南、西南。 未來要走「總部—地區(qū)公司」兩級管控模式，金茂各城市公司也要合并縮減到14個(gè)。

今天，董小姐獨(dú)家了解到，金茂內(nèi)部確定了14個(gè)新的地區(qū)公司。它們分別是：

北京（下設(shè)龍河事業(yè)部/片區(qū)）；山東（下設(shè)濟(jì)南事業(yè)部/片區(qū)）；天津；鄭太；上海；浙江（下設(shè)寧波片區(qū)）；蘇南；南京；合肥（籌）；廣深（下設(shè)福建事業(yè)部）；長沙（下設(shè)武漢事業(yè)部）；成渝（下設(shè)重慶事業(yè)部）；西安；雄安。

其中，有5個(gè)城市公司（濟(jì)南、龍河、寧波、武漢、重慶）降級為事業(yè)部，被并入了鄰近城市公司。

這里面，降級為事業(yè)部的原城市公司管理層，職級會保留2年。

據(jù)說，這次調(diào)整是金茂在內(nèi)部全套對標(biāo)了中海、華潤、綠城、龍湖之后，得出的方案。

動(dòng)作不算小，卻是一個(gè)遲到的改變。

金茂五大區(qū)域都屬于實(shí)權(quán)區(qū)域，對旗下城市公司一直強(qiáng)管控。

「以前區(qū)域權(quán)力特別大，除了投資條線總部要過問，其他業(yè)務(wù)條線總部基本都授權(quán)給了區(qū)域」。

撤銷區(qū)域，合并城市，不過是一系列變化的前奏。

董小姐多方了解到，接下來，金茂還有很多后續(xù)動(dòng)作正在萌芽。這些變局之中，預(yù)示著2025年金茂最新的發(fā)展路線圖。

一、250個(gè)人的崗位

伴隨著五大區(qū)域撤銷，金茂原區(qū)域平臺和城市公司人員，要進(jìn)入新的人才盤點(diǎn)和流動(dòng)階段。

董小姐打聽了下，目前金茂每個(gè)區(qū)域平臺，大致在四五十人左右，五個(gè)區(qū)域撤銷后，區(qū)域有至少250人要產(chǎn)生新的流動(dòng)：

區(qū)域平臺人員隊(duì)伍中，一部分人會直接落位到屬地城市公司；一部分人會流入總部業(yè)務(wù)口；城市公司人員在城市合并中，原則上會保持穩(wěn)定；下屬事業(yè)部人員未來會開放式流動(dòng)。

從去年開始，金茂曾經(jīng)將五大區(qū)域和屬地城市公司做了一輪融合，區(qū)域直管當(dāng)?shù)爻鞘?，屬地城市公司取消?/p>

現(xiàn)在則反過來了，區(qū)域消失，城市復(fù)現(xiàn)。

換句話說，北京、上海、成渝、長沙、廣深，這五個(gè)原區(qū)域?qū)俚爻鞘泄?，未來將承載一部分對應(yīng)的區(qū)域平臺（ 華北、華東、西南、華中、華南）人員。

董小姐看了下，金茂內(nèi)部對24年五大區(qū)域的銷售額和回款，做了一個(gè)綜合排序，西南區(qū)域是TOP1，華南區(qū)域是倒數(shù)第一。

其中，西安和成都在體系內(nèi)表現(xiàn)亮眼。華東業(yè)績有所下滑，源自過去高點(diǎn)拿地。廣深 底子較薄，有歷史遺留問題。

「總體看，去年有80%的項(xiàng)目做得很好，有10%不達(dá)預(yù)期，另有10%的項(xiàng)目做得不好?！?/p>

二、總部擴(kuò)編

據(jù)董小姐了解，金茂總部目前約一百多人，未來直接強(qiáng)管控城市公司，內(nèi)部正在強(qiáng)化「總部條線CEO思維」，事無巨細(xì)，以后工作量會增加不少，顯得人手緊張。

這一輪調(diào)整平息后，總部大概率要開啟擴(kuò)編模式。

有高層的朋友說，總部更喜歡年富力強(qiáng)的員工。除了內(nèi)部流動(dòng)填充，未來肯定要加大對外部人才的引進(jìn)力度。

目前，內(nèi)部對龍湖和綠城的職業(yè)經(jīng)理人更感興趣，尤其指向了產(chǎn)品、營銷等專業(yè)崗位人才。

現(xiàn)在市場上空堆著成噸的簡歷，其中不乏高量級人才。有心跳去金茂總部的朋友們，過段時(shí)間可以follow下。

思想準(zhǔn)備也要有——直接對接城市公司，在金茂總部，未來的節(jié)奏會更快更卷。

三、強(qiáng)考核要來了

啟動(dòng)變陣，距離金茂新任董事長陶天海上任，不過短短一周時(shí)間。

但是，區(qū)域撤銷的調(diào)整，已經(jīng)在內(nèi)部醞釀多時(shí)。最早，這個(gè)想法在去年金茂內(nèi)部的戰(zhàn)略研討會上提出來過。接著，金茂開始悄悄退出一些城市，合并部分區(qū)域。

多位金茂的朋友告訴董小姐，陶天海其人，較為親和低調(diào)，此前管理手段較為柔和，感覺他是I人而非E人。

但是能明顯感覺到，上任金茂董事長兼總裁期間，他的風(fēng)格有所變化。

他變得更加鐵腕，嚴(yán)格，目標(biāo)感和執(zhí)行力更強(qiáng)，有「壯士斷腕」的決心。

接下來，金茂大概率會進(jìn)入強(qiáng)管控、強(qiáng)考核階段。

內(nèi)部正在討論施行地區(qū)公司負(fù)責(zé)人末位淘汰制，計(jì)劃每年根據(jù)業(yè)績貢獻(xiàn)擬淘汰10%左右，以后各個(gè)地區(qū)公司之間的競爭濃度也會變得更高。

內(nèi)部曾經(jīng)判斷，在行業(yè)大調(diào)整時(shí)期，反應(yīng)慢的國央企都會慢慢退出。金茂要想活下來，且走得平穩(wěn)自如，就必須做出改變。

管理層認(rèn)為，應(yīng)該打破原有結(jié)構(gòu)體系，重塑公司。

強(qiáng)考核不是目的，只是手段。

當(dāng)然，這個(gè)過程中，一定會有人覺得很舒服，也有人會感到相當(dāng)難受。

四、投資風(fēng)格轉(zhuǎn)向

現(xiàn)在，金茂喜歡在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)「拿一成一」。

除了調(diào)整管控架構(gòu)，新任董事長陶天海，正在將更多的精力放到投資條線上。

據(jù)董小姐了解，金茂對投資的內(nèi)部要求，有一道「雙15」指標(biāo)。要求項(xiàng)目投資回報(bào)率要做到15%以上，IRR也要在15%以上。優(yōu)質(zhì)地塊只需要滿足一個(gè)15%即可。但要拿一成一，每個(gè)項(xiàng)目都很重要，不允許踩坑。至于偏好，金茂想主攻核心城市核心地段，要拿小地，講究小而美。比如那些建筑面積十幾萬方的地。目的是能快速出貨，快速回籠資金。

對于金茂意向較強(qiáng)的地塊，陶天海會親自到現(xiàn)場看，親眼確定過后才允許拿；投資決策過程中，金茂的營銷條線，也被要求展現(xiàn)更多的專業(yè)影響力和判斷力。

「很多去年底拿了地的地區(qū)公司，現(xiàn)在壓力反而更大，因?yàn)闆]有容錯(cuò)空間了。成敗在此一舉，一個(gè)項(xiàng)目干不好就要嚴(yán)肅追責(zé)?！?/strong>

從24年11月開始，金茂的拿地之心忽然覺醒， 開始在土地市場四處出擊，頻頻拿地。拿地?zé)岫?，一直持續(xù)至今。

去年最后兩個(gè)月，金茂一共花了近158億，拿下了上海、天津、長沙、西安、鄭州、成都的地塊。

投資忽然活躍起來，金茂的底氣是什么？

原來，是和金主爸爸有關(guān)。

母公司中化集團(tuán)對金茂的支持，促成了金茂在土地市場的活躍。

董小姐獲悉，去年年底，中化集團(tuán)給金茂支持了數(shù)百億資金，要求金茂積極拓展與經(jīng)營。但同時(shí)也對金茂未來的利潤做了頂格預(yù)期，希望金茂能夠在未來達(dá)成年度近40億的利潤額。

從行業(yè)平均水平看，這個(gè)目標(biāo)額似乎有點(diǎn)過高了。不過，一切可以從長計(jì)議。

今年開始，金茂內(nèi)部的很多動(dòng)作， 從拿地規(guī)模到銷售計(jì)劃，都在圍繞這個(gè)目標(biāo)做鋪排。雞血濃度滿滿。

這么看，不卷是不可能的。

內(nèi)部的朋友說，金茂會對標(biāo)很多公司。比如中海，華潤，龍湖，綠城。尤其會對標(biāo)中海的成本，「金茂總部的部門配置和人效，現(xiàn)在要全面對標(biāo)中?！埂?/strong>

在今年的內(nèi)部年度總結(jié)會上，董小姐聽說，金茂管理層表達(dá)了，對金茂24年的業(yè)績總體滿意的態(tài)度，但是對組織效能，尤其是人效方面，不太滿意，認(rèn)為成本壓縮還有提升空間。

內(nèi)部聲音說，成本管控非一日之功，可能需要系統(tǒng)性的調(diào)整，僅僅依靠壓降營銷費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

之前，董小姐在中，說過一句話，「地產(chǎn)值得重做一遍?！?/p>

進(jìn)入2025年，看到這么多國央企的集中調(diào)整，董小姐覺得，也許——

地產(chǎn)公司也值得重做一遍？

你們怎么看金茂的最新路線圖呢？

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