Part.1

下調(diào)公積金利率窗口打開(kāi)

房貸利率又要降，這一次是公積金。

3月16日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》明確指出：適時(shí)降低住房公積金貸款利率。

關(guān)于公積金有關(guān)的內(nèi)容如下：

1.適時(shí)降低住房公積金貸款利率；

2.擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)，申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款；

3.加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

此次《方案》再次提到“更好滿足住房消費(fèi)需求”，不僅明確指出“充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，還要進(jìn)一步出臺(tái)優(yōu)化政策。包括落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策、適時(shí)降低住房公積金貸款利率、擴(kuò)大住房公積金使用范圍等。

再進(jìn)一步細(xì)化了“促進(jìn)住房需求釋放的政策舉措，優(yōu)化公積金政策有望成為各地落實(shí)促需求政策的重要抓手之一”，已有部分地方從提升公積金貸款額度、提取公積金作為首付等方面加快跟進(jìn)落實(shí)。

在《方案》發(fā)布當(dāng)天，3月16日深圳市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布了兩份文件，主要調(diào)整優(yōu)化了公積金貸款和利息補(bǔ)貼政策。個(gè)人最高可貸126萬(wàn)元，家庭最高可貸額度從90萬(wàn)元躍升至231萬(wàn)元，成為全國(guó)一線城市中的最高值。

除此之外，北京已經(jīng)開(kāi)始公積金直付房租；大連1月份也針對(duì)符合條件的碩士研究生和多孩家庭推出貸款額度上浮政策。

且西安在1月22日也發(fā)布了有關(guān)公積金貸款的新政：借款人申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款時(shí)年齡不超過(guò)法定退休年齡（原則上女58歲、男63歲），所申請(qǐng)的貸款期限不超過(guò)30年，且貸款到期日不超過(guò)借款申請(qǐng)人法定退休時(shí)間后5年。

由此來(lái)看，從優(yōu)化使用流程、擴(kuò)大繳存范圍、放寬使用限制、提升貸款額度、降低首付比例等方面的調(diào)整，還在持續(xù)深化，更多利好還會(huì)加碼釋放。

因此，關(guān)于西安公積金貸款利率下調(diào)，并非空穴來(lái)風(fēng)，只是時(shí)間問(wèn)題。

Part.2

公積金利率成商貸利率下調(diào)的“攔路虎”

在此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期，住房公積金貸款政策亦是各大城市樓市政策優(yōu)化的重要方向。

為什么公積金貸款如此受關(guān)注？

目前西安首套房公積金貸款5年期（含5年）以下利率是2.35%，5年期以上是2.85%；二套房則分別是2.775%和3.325%。

在去年5月份公積金利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)之后，就再也沒(méi)有新動(dòng)作；相反，隨著LPR一降再降，幾乎已經(jīng)快要和公積金利率持平，甚至已經(jīng)低于部分二套房的公積金利率。

如二套房3.325%的公積金利率，已經(jīng)超過(guò)3.1%的基準(zhǔn)商貸利率，這種二套房公積金「利率倒掛」，對(duì)于普惠性的公積金貸款而言，顯得極為尷尬。

公積金貸款利率，難道就不能降嗎？

從當(dāng)前政策趨勢(shì)看，公積金貸款可以放寬貸款條件、增加貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限等，但唯獨(dú)貸款利率很難下降。

現(xiàn)實(shí)是，由于公積金在制度設(shè)計(jì)上很落后，既無(wú)法統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，又有資金使用效率非常低。導(dǎo)致公積金貸款利率如果降低，整個(gè)公積金貸款體系面對(duì)超大運(yùn)營(yíng)壓力。

因此就形成當(dāng)下局面：制定公積金政策的初衷是福利性質(zhì)，但真正享受到這項(xiàng)福利的人其實(shí)很少，公積金貸款紅利并未完全激發(fā)出來(lái)。

尤其在當(dāng)下購(gòu)買二套房時(shí)，連商貸都已經(jīng)基本不分首套二套了，公積金還區(qū)分兩個(gè)級(jí)別，就體現(xiàn)出公積金貸款的不合理性。

因有“公積金的房貸利率都要比商業(yè)貸款低”的規(guī)定，在商貸利率調(diào)整方面，公積金貸款還阻礙了商業(yè)房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)，導(dǎo)致目前商業(yè)房貸利率無(wú)法再繼續(xù)下調(diào)。

這也是當(dāng)下購(gòu)房者迫切希望公積金利率下調(diào)趕緊下調(diào)，只有這樣，商貸利率才有再度下降的機(jī)會(huì)。

因此，公積金貸款利率下調(diào)，迫在眉睫。

Part.3

公積金利率成商貸利率下調(diào)的“攔路虎”

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整深化環(huán)境下，住房公積金利率經(jīng)歷了多次調(diào)整，伴隨一系列政策優(yōu)化，旨在降低居民購(gòu)房成本、激活住房消費(fèi)。

但相比商貸利率，公積金利率變化尺度相對(duì)較小，但卻深刻影響行業(yè)調(diào)整。

2024年5月18日，央行通知：首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)：5年以下（含5年）從2.6%降至2.35%，5年以上：從3.1%降至2.85%；二套房利率同步下調(diào)5年以下（含5年）不低于2.775%，5年以上不低于3.325%。

2025年1月1日，對(duì)2024年5月18日前已發(fā)放的公積金貸款，自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。

而西安2024年12月執(zhí)行新公積金政策，夫妻雙方最高貸款額度從80萬(wàn)元上調(diào)至90萬(wàn)元，單人最高貸款額度從50萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元；多子女家庭貸款額度可提高至現(xiàn)行政策的1.2倍。

以西安首套購(gòu)房為例，目前商貸利率3.2%，公積金貸款利率2.85%，如果下調(diào)至2.6%后，以貸款100萬(wàn)、按揭30年等額本息貸款計(jì)算，月供即可每年減少1512元/年，30年即可少還約4.8萬(wàn)元。

同時(shí)對(duì)于公積金使用，除了購(gòu)房貸款期限可延長(zhǎng)至退休后5年，最長(zhǎng)不超過(guò)68周歲，最高貸款額度提至144萬(wàn)元（多子女家庭），并取消房屋面積限制等緩解還款壓力外，使用渠道已擴(kuò)大到支付購(gòu)房首付款、房租、物業(yè)費(fèi)及裝修費(fèi)用，持續(xù)深化公積金使用效率，激活住房消費(fèi)需求。

由此可見(jiàn)，在公積金調(diào)整以“降利率、提額度、擴(kuò)范圍”為核心趨勢(shì)下，通過(guò)降低購(gòu)房成本、覆蓋靈活就業(yè)群體、拓寬使用場(chǎng)景等措施，會(huì)一定程度上推動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇。

隨著當(dāng)下公積金貸款通道打開(kāi)，平衡財(cái)政可持續(xù)性與普惠性目標(biāo)，后期公積金利率和政策調(diào)整勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步向向精細(xì)化、市場(chǎng)化方向靠攏。據(jù)推算公積金利率可能會(huì)下調(diào)80BP，以保持與商貸50BP以上的利差優(yōu)勢(shì)。

至于到底會(huì)下調(diào)多少、何時(shí)調(diào)整，只是時(shí)間問(wèn)題而已，我們拭目以待。