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作者 | 王澤紅

在房地產(chǎn)去庫存的新周期下，物管公司的增長路徑正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，以往依靠新增項目驅(qū)動的增長模式面臨挑戰(zhàn)，如何尋到新的增長點成為破局關(guān)鍵。

不少大型物管企業(yè)將目光投向存量市場以及非住宅市場，開展深度拓展，世茂服務(wù)（00873.HK）便是其中之一，翻看其2024年財報，非住業(yè)態(tài)的拓展尤為亮眼。

去年，這家企業(yè)總營收79億元，其中非關(guān)聯(lián)方收入65.9億元。收入雖微降3.7%，但核心歸母凈利潤卻增長至4.9億元。

世茂服務(wù)有四大板塊業(yè)務(wù)，分別是物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和城市服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)是基本盤，去年收入增長5.1%至55.6億，毛利額占比同比提升6.9%至71.6%，利潤額及占比均再創(chuàng)新高，

“這主要得益于市場化拓展與非住業(yè)務(wù)雙重驅(qū)動，收縮邊緣的戰(zhàn)略，將資源集中在高毛利，高增長的基礎(chǔ)物業(yè)與社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域。”世茂服務(wù)總裁邵亮在業(yè)績會上解釋稱。

財報顯示，世茂服務(wù)來自第三方的收入為39.11億元，同比增加11%，背后的驅(qū)動因素便是非住業(yè)態(tài)，去年非住宅物業(yè)服務(wù)收入23.42億元，同比大增45.1%。

這也促使其收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，基礎(chǔ)物業(yè)收入占比提升6%至70.5%，非業(yè)主增值服務(wù)占比下降至2.2%，進(jìn)一步擺脫對地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的依賴；而社區(qū)增值中的非周期性業(yè)務(wù)毛利占比達(dá)到86.1%，一些抗周期業(yè)務(wù)的成長形成新的增長值。

對于這份業(yè)績與成果，世茂服務(wù)將其總結(jié)為“重塑新芽、向上生長”。

發(fā)力非住業(yè)態(tài)，培育第二增長曲線

如果觀察其去年動作，對于世茂服務(wù)的這種轉(zhuǎn)變會有更透徹的理解，全年錨定市場拓展這一關(guān)鍵目標(biāo)，精準(zhǔn)劃定重點城市，集中優(yōu)勢人力與資源，深入挖掘區(qū)域潛力。

更重要的是，世茂服務(wù)將非住宅業(yè)務(wù)板塊與住宅業(yè)務(wù)進(jìn)行了拆分，并組建專業(yè)的非住宅業(yè)務(wù)團(tuán)隊，建立獨立的市場拓展、運(yùn)營管理和客戶服務(wù)體系，重點培養(yǎng)了非住宅業(yè)務(wù)的獨立運(yùn)營能力。

在這種戰(zhàn)略調(diào)整之下，去年非住宅項目業(yè)態(tài)拓展迅猛，競得天津國家會展中心、貴州移動等單體超大項目；無錫惠山軟件園、科萊恩一體化園區(qū)；山東港口集團(tuán)、中山艦景區(qū)、江西大型三甲醫(yī)院、長沙市婦幼保健院、白沙影視基地、九峰寺老廟等多種業(yè)態(tài)項目。

非住業(yè)務(wù)收入占比相應(yīng)增長11.6%，物業(yè)合同額占比提升4.8%，成為世茂服務(wù)的第二增長曲線。尤其是園區(qū)、辦公樓業(yè)態(tài)，布局得到了進(jìn)一步優(yōu)化，物業(yè)合同占比增長2.9%，提升至12.4%。

此外，世茂服務(wù)在住宅領(lǐng)域的拓展也毫不遜色，去年獲得武漢田園四季花城項目，超大盤新建住宅五指山怡景山城等項目。

整個市拓團(tuán)隊的亮眼表現(xiàn)，促使世茂會服務(wù)去年新增年飽和收入14.8億元，同比增長28.2%，月均新增年飽和收入從上一年的0.6億躍升至1.69億，這相當(dāng)于每天收獲約400萬的年化合同。

更重要的是，單方物業(yè)費也得到了明顯提升，增長23.8%至2.86元每平方米每月，印證了其品質(zhì)溢價策略的成功。

設(shè)立投拓委員會，篩選高質(zhì)量項目

物業(yè)費得到提升的背后，不僅是外拓項目數(shù)量增加的因素，更是因世茂服務(wù)對外拓項目品質(zhì)的把控，以及在外拓區(qū)域的深耕布局。

2024年，這家物管公司成立投拓委員會，搭建起多部門聯(lián)合評審機(jī)制，升級投拓項目風(fēng)控機(jī)制，在篩選階段對項目基礎(chǔ)條件進(jìn)行全方位、深層次的評估，優(yōu)中選優(yōu)，全年篩選掉近1.6億非優(yōu)質(zhì)及風(fēng)險項目。

“去年關(guān)停和暫緩了一批經(jīng)營表現(xiàn)相對不佳的項目，如經(jīng)營墊資較大的環(huán)衛(wèi)金沙田一系列子公司；并主動撤出了一些經(jīng)營底子比較薄，經(jīng)營現(xiàn)金流遇到虧損的項目?！?邵亮透露道。

聚焦優(yōu)質(zhì)項目的同時，世茂服務(wù)也在繼續(xù)深耕一線、新一二線城市，并在外拓層面推行城市地圖策略，不僅在高能級城市占比達(dá)到了70.2%，所屬城市也提高了20%城市密度，精準(zhǔn)聚焦高利潤業(yè)態(tài)，中標(biāo)一系列獲優(yōu)質(zhì)項目，如國家級地標(biāo)項目天津國家會展中心、國家級大客戶貴州移動等。

世茂服務(wù)的目標(biāo)很明確，精準(zhǔn)劃定重點城市，集中優(yōu)勢人力與資源，聚焦優(yōu)勢區(qū)域精耕細(xì)作，深入挖掘區(qū)域潛力，力求在每一個深耕區(qū)域內(nèi)都打造出創(chuàng)優(yōu)項目，提升品牌影響力與市場占有率。

結(jié)果也顯而易見，從其目前業(yè)態(tài)來看，住宅、醫(yī)院、辦公樓等優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)占比達(dá)68.5%；從客戶規(guī)模上，優(yōu)質(zhì)大客戶占比為63.5%，年飽和收入超過500萬的項目近100個，這也為其未來發(fā)展注入了新動力。

“這一調(diào)整，也標(biāo)志著世茂服務(wù)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量優(yōu)先的戰(zhàn)略型轉(zhuǎn)型?！鄙哿翉?qiáng)調(diào)道，2025年也會著重于健康賽道和潛力業(yè)務(wù)的發(fā)展，通過業(yè)務(wù)加管理整體的模式，共同促進(jìn)經(jīng)營和利潤端的雙向提升?！拔覀兿Ｍ?025年也是重塑向上的一年?！?/p>