比較一下寶中今天剛剛掛牌的這塊寶地。

技術(shù)指標(biāo)來(lái)看，第一感覺(jué)，地塊氣質(zhì)上非常像深圳灣的東角頭地王，而技術(shù)指標(biāo)上則非常像去年底的后海地王。

地塊地段位置在甲岸路和金科路交匯處，歡樂(lè)港灣西岸旁，與JW萬(wàn)豪酒店相鄰，距離海岸線僅約300米，地圖實(shí)測(cè)距離5號(hào)線寶華站大約900米，是寶中近年來(lái)最臨近海岸線的涉宅用地。官方此前已有推介，推廣語(yǔ)極其夸張：“此宗地是寶中近五年首次釋放的黃金商住靚地，是城市核心最后一塊拼圖，同時(shí)也是寶中最大體量的集中連片凈地，建設(shè)規(guī)劃“文旅商業(yè)地標(biāo)+高端酒店+海景天際住宅”三大業(yè)態(tài)，打造成“文旅商住綜合體天花板”。

地塊占地4.75萬(wàn)平米，建面27.1萬(wàn)平米，容積率5.7，沒(méi)有超過(guò)純住宅6.0的上限，并且商業(yè)部分沒(méi)有增加任何容積率，這不多見(jiàn)（可能是因?yàn)橄薷叩木壒剩�。起拍價(jià)86.27億，起拍樓面價(jià)3.1834萬(wàn)/平米。項(xiàng)目要求限高150米，沿海瀾路首排建筑高度不宜超過(guò)40米，沿濱江大道首排建筑高度不宜超過(guò)100米。

重點(diǎn)部分是，這塊地的商業(yè)比重大。商業(yè)總體10.25萬(wàn)平米，酒店35000平米，住宅只有13.23萬(wàn)平米。其中細(xì)致規(guī)定了：商業(yè)面積中的8萬(wàn)平米限整體轉(zhuǎn)讓，其余22500平米允許轉(zhuǎn)換為酒店或商務(wù)公寓，若轉(zhuǎn)換為酒店，需與酒店（35000平方米）一并整體轉(zhuǎn)讓；不轉(zhuǎn)換的，與80000平方米商業(yè)一并限整體轉(zhuǎn)讓�？傊褪�，只能整體轉(zhuǎn)讓，不能打散賣。

這么計(jì)算，該地塊的住宅占比只有48.8%，不到50%，而商業(yè)和酒店占比50.74%。

這是今年出讓的第二塊宅地，也是深圳疫情結(jié)束以來(lái)第三塊有可能沖過(guò)百億的地塊，并可能是2025年深圳的總價(jià)地王，在最近京滬廣深杭蓉一線城市地王頻出的背景下，市場(chǎng)對(duì)此飽含期待，希望地王熱能夠傳導(dǎo)到深圳，也來(lái)一個(gè)破新高——總價(jià)沖破去年底后海地王的185.12億地王，或者單價(jià)沖破7.04萬(wàn)/平米。

我說(shuō)一下我上述的兩個(gè)感受。

第一，這塊地在氣質(zhì)上與深圳灣的東角頭地王極其相似——如果商業(yè)比重壓縮的話，幾乎是一模一樣。同是在深圳的最核心的黃金地段位置，擁有超前與頂格的規(guī)劃，并且經(jīng)過(guò)10余年開(kāi)發(fā)都已基本成型，都擁有稀缺自然資源（無(wú)敵海景）與稀缺人文景觀資源（大型文旅公園），找不到大的槽點(diǎn)，這樣的配套價(jià)值恰是做頂級(jí)豪宅的必備。

深圳愿意拿出來(lái)這樣的地塊，背后邏輯如深灣玖序、后海地王如出一轍，愿意拿出壓箱底的寶藏地塊出來(lái)——這塊地也是調(diào)規(guī)而來(lái)，從先前的商業(yè)用地調(diào)整為二類居住+商業(yè)地塊。也和京滬廣杭蓉今年屢爆地王的背后原因一致，都是政府拿出黃金地段的項(xiàng)目出來(lái)招徠開(kāi)發(fā)商。

這樣的地塊，在整個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，都太少太少了。故此，項(xiàng)目到4月底正式出讓時(shí)會(huì)被開(kāi)發(fā)商熱烈拼搶，將是毫無(wú)疑問(wèn)的，地塊破百億將是一個(gè)基本判斷，只是破多少的問(wèn)題——100億總價(jià)雖高，但彼時(shí)樓面地價(jià)也僅是3.69萬(wàn)/平米，就是全算到住宅身上單價(jià)也不過(guò)7.56萬(wàn)/平米，照樣能算過(guò)賬。在先前的推介會(huì)上，已經(jīng)有諸多央企國(guó)企開(kāi)發(fā)商表達(dá)了熱烈的興趣，相信寶安王鴻榮源也一定不會(huì)袖手旁觀。

第二，這塊地在技術(shù)指標(biāo)上與后海地王極其相似，后者會(huì)成為前者的出價(jià)基礎(chǔ)。這是我認(rèn)為兩者完全可以放在一起比較的直接原因，反而在氣質(zhì)上，寶中地王和后海純城市景觀地王不太相似，更近于東角頭�！丁贰丁贰�

技術(shù)指標(biāo)上兩者類似度極高，比如在各類行政管制全部解除，全部都一樣。但其它技術(shù)指標(biāo)各有優(yōu)劣，這是重點(diǎn)，這一點(diǎn)可能會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的測(cè)算，我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)寶中地王的出價(jià)，將會(huì)高度參考后海地王：

1）取消了所有的限制。

這一點(diǎn)我還是寫(xiě)出來(lái)，因?yàn)檫@是各地一線城市在今年以來(lái)頻出地王的非常重要的特征。而這一做法，可以說(shuō)是從深圳開(kāi)始的。各地政府全部在寶藏地塊上取消了之前的所有規(guī)管措施，包括不限于限價(jià)、90·70、保障房配建等等，并且對(duì)于競(jìng)買者也全部取消了限制性要求，要知道在之前數(shù)年的地塊出讓里，政府經(jīng)常使用這種手段把地塊賣給自己想賣的人手里。在這次的寶中地塊，和去年的后海地王，競(jìng)買者的要求都沒(méi)有了，重新回到了“價(jià)高者得”的傳統(tǒng)規(guī)則里，這是為何近來(lái)所有寶藏地塊都出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商拼搶、而不再有“底價(jià)成交”的原因所在。

2）體量相若，寶中占優(yōu)。

兩者體量相若，后海地王占地3.86萬(wàn)平米，建面26.3萬(wàn)平米，容積率8.0。限高250米，須設(shè)計(jì)地標(biāo)不低于200米。

寶中地王占地略大，但容積率只5.7，所以總建面相若，容積率上更有優(yōu)勢(shì)，相應(yīng)結(jié)果居住密度會(huì)更低一些。后海地王的容積率太高了，參考上海、杭州的地塊質(zhì)量，深圳其實(shí)可以把容積率適當(dāng)打下來(lái)，搞太多超高層不是城市之福。

高度上寶中地王也占優(yōu)，最高是150米（大約50層，按照新規(guī)可能50層都不到），比后海地王低，且是梯級(jí)設(shè)計(jì)要求，遮擋性基本可以排除。

3）寶中業(yè)態(tài)配置苛刻。

兩者高度相似的部分主要在于業(yè)態(tài)配置——均規(guī)劃了相當(dāng)體量的商業(yè)業(yè)態(tài)，尤其是在后海地王上面“莫名其妙解禁”的商務(wù)公寓又出現(xiàn)在了寶中地塊。

后海地塊商業(yè)1萬(wàn)平米，商務(wù)公寓7萬(wàn)平米，其中4萬(wàn)可分割轉(zhuǎn)讓，3萬(wàn)平米限整體轉(zhuǎn)讓。并鼓勵(lì)用途合理轉(zhuǎn)換，3萬(wàn)平米的商務(wù)公寓可全部轉(zhuǎn)為等面積的酒店。而寶中地塊，商業(yè)及酒店部分共10.25萬(wàn)平米，并且全部要求整體轉(zhuǎn)讓。

算比重，后海地塊住宅占比67.3%，商業(yè)及商務(wù)占比30.4%，而限整體轉(zhuǎn)讓之商務(wù)公寓占比只有26.6%。相比之下，寶中地塊住宅占比只有48.8%，而全部要求整體轉(zhuǎn)讓的商業(yè)和酒店占比50.74%。

眾所周知，這樣的地塊基本上只有住宅是市場(chǎng)青睞的，高端商業(yè)、高星級(jí)酒店都是重運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，想做到賺大錢很不容易，不虧就不錯(cuò)了，而深圳的商務(wù)公寓市場(chǎng)也基本廢了。

所以，這是我認(rèn)為這塊地的苛刻之處，這一點(diǎn)要比后海地塊遜色太多，這將是開(kāi)發(fā)商算價(jià)的重點(diǎn)。而寶安區(qū)政府為何要這樣規(guī)劃，我個(gè)人也實(shí)在費(fèi)解。這塊地現(xiàn)狀左邊一個(gè)壹方城超大型的購(gòu)物中心，右邊一個(gè)歡樂(lè)港灣已經(jīng)是文旅式商業(yè)目的地，為什么還要規(guī)劃如此龐大的商業(yè)面積，而且還要重復(fù)定位再做一個(gè)文旅？是認(rèn)為之前的萬(wàn)豪酒店+歡樂(lè)港灣不成功？

總結(jié)來(lái)說(shuō)，以后海地王作為比較基礎(chǔ)，寶中地塊的優(yōu)點(diǎn)在于：

擁有無(wú)敵海景，以及一流的城市配套資源；容積率更低，居住舒適度更好；當(dāng)前市場(chǎng)氛圍轉(zhuǎn)暖，開(kāi)發(fā)商搶地?zé)崆楦邼q。

而劣勢(shì)在于：

地塊非住宅配比太高，住宅占比低，對(duì)地價(jià)天花板有制約；商業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，做文旅商業(yè)地標(biāo)不容易賺錢；靠近沿江高速，會(huì)有噪音。

第三，最后來(lái)算價(jià)格。

去年底后海地王，起拍價(jià)高達(dá)126.5億元，起拍樓面價(jià)4.81萬(wàn)元/平米。經(jīng)295輪競(jìng)價(jià)，由華潤(rùn)+中海聯(lián)合體以185.12億元競(jìng)得，溢價(jià)58.6億元，溢價(jià)率46.31%，樓面地價(jià)70387.83元/平方米。

寶中地王的起拍價(jià)低——只有3.18萬(wàn)/平米。目前周邊二手房可以壹方中心作為參考最合適，大約均價(jià)在13萬(wàn)/平米以上。考慮到未來(lái)這塊地放松了所有管制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)更強(qiáng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)15W+/平米左右的價(jià)格，是有機(jī)會(huì)的。當(dāng)然，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們做地價(jià)測(cè)算肯定不會(huì)把價(jià)格打滿，而是會(huì)保守測(cè)算。

以上述綜合分析來(lái)看，考慮到起拍單價(jià)低以及近來(lái)的市場(chǎng)氛圍，這塊地的溢價(jià)率很大概率會(huì)超過(guò)后海地王，但是我的理解上限總地價(jià)大約在150億，超過(guò)我真的只能驚呼了，彼時(shí)折算單價(jià)大約5.54萬(wàn)/平米。但是考慮到那么大體量的商業(yè)，開(kāi)發(fā)商想在13萬(wàn)平米的即售住宅上收回回報(bào)，感覺(jué)這筆賬不好算。

因此，拼搶是肯定的，因?yàn)闆](méi)有對(duì)競(jìng)買者設(shè)限。同時(shí)，過(guò)百億是肯定的，但不可能達(dá)到后海地王的總價(jià)也是肯定的，也許就在140億左右吧。沒(méi)那個(gè)水平算得細(xì)，問(wèn)天打卦了。

你們覺(jué)得呢？