比較一下寶中今天剛剛掛牌的這塊寶地。

技術(shù)指標(biāo)來看，第一感覺，地塊氣質(zhì)上非常像深圳灣的東角頭地王，而技術(shù)指標(biāo)上則非常像去年底的后海地王。

地塊地段位置在甲岸路和金科路交匯處，歡樂港灣西岸旁，與JW萬豪酒店相鄰，距離海岸線僅約300米，地圖實(shí)測距離5號線寶華站大約900米，是寶中近年來最臨近海岸線的涉宅用地。官方此前已有推介，推廣語極其夸張：“此宗地是寶中近五年首次釋放的黃金商住靚地，是城市核心最后一塊拼圖，同時也是寶中最大體量的集中連片凈地，建設(shè)規(guī)劃“文旅商業(yè)地標(biāo)+高端酒店+海景天際住宅”三大業(yè)態(tài)，打造成“文旅商住綜合體天花板”。

地塊占地4.75萬平米，建面27.1萬平米，容積率5.7，沒有超過純住宅6.0的上限，并且商業(yè)部分沒有增加任何容積率，這不多見（可能是因?yàn)橄薷叩木壒剩Ｆ鹋膬r(jià)86.27億，起拍樓面價(jià)3.1834萬/平米。項(xiàng)目要求限高150米，沿海瀾路首排建筑高度不宜超過40米，沿濱江大道首排建筑高度不宜超過100米。

重點(diǎn)部分是，這塊地的商業(yè)比重大。商業(yè)總體10.25萬平米，酒店35000平米，住宅只有13.23萬平米。其中細(xì)致規(guī)定了：商業(yè)面積中的8萬平米限整體轉(zhuǎn)讓，其余22500平米允許轉(zhuǎn)換為酒店或商務(wù)公寓，若轉(zhuǎn)換為酒店，需與酒店（35000平方米）一并整體轉(zhuǎn)讓；不轉(zhuǎn)換的，與80000平方米商業(yè)一并限整體轉(zhuǎn)讓?？傊褪牵荒苷w轉(zhuǎn)讓，不能打散賣。

這么計(jì)算，該地塊的住宅占比只有48.8%，不到50%，而商業(yè)和酒店占比50.74%。

這是今年出讓的第二塊宅地，也是深圳疫情結(jié)束以來第三塊有可能沖過百億的地塊，并可能是2025年深圳的總價(jià)地王，在最近京滬廣深杭蓉一線城市地王頻出的背景下，市場對此飽含期待，希望地王熱能夠傳導(dǎo)到深圳，也來一個破新高——總價(jià)沖破去年底后海地王的185.12億地王，或者單價(jià)沖破7.04萬/平米。

我說一下我上述的兩個感受。

第一，這塊地在氣質(zhì)上與深圳灣的東角頭地王極其相似——如果商業(yè)比重壓縮的話，幾乎是一模一樣。同是在深圳的最核心的黃金地段位置，擁有超前與頂格的規(guī)劃，并且經(jīng)過10余年開發(fā)都已基本成型，都擁有稀缺自然資源（無敵海景）與稀缺人文景觀資源（大型文旅公園），找不到大的槽點(diǎn)，這樣的配套價(jià)值恰是做頂級豪宅的必備。

深圳愿意拿出來這樣的地塊，背后邏輯如深灣玖序、后海地王如出一轍，愿意拿出壓箱底的寶藏地塊出來——這塊地也是調(diào)規(guī)而來，從先前的商業(yè)用地調(diào)整為二類居住+商業(yè)地塊。也和京滬廣杭蓉今年屢爆地王的背后原因一致，都是政府拿出黃金地段的項(xiàng)目出來招徠開發(fā)商。

這樣的地塊，在整個城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，都太少太少了。故此，項(xiàng)目到4月底正式出讓時會被開發(fā)商熱烈拼搶，將是毫無疑問的，地塊破百億將是一個基本判斷，只是破多少的問題——100億總價(jià)雖高，但彼時樓面地價(jià)也僅是3.69萬/平米，就是全算到住宅身上單價(jià)也不過7.56萬/平米，照樣能算過賬。在先前的推介會上，已經(jīng)有諸多央企國企開發(fā)商表達(dá)了熱烈的興趣，相信寶安王鴻榮源也一定不會袖手旁觀。

第二，這塊地在技術(shù)指標(biāo)上與后海地王極其相似，后者會成為前者的出價(jià)基礎(chǔ)。這是我認(rèn)為兩者完全可以放在一起比較的直接原因，反而在氣質(zhì)上，寶中地王和后海純城市景觀地王不太相似，更近于東角頭?！丁贰丁贰?/p>

技術(shù)指標(biāo)上兩者類似度極高，比如在各類行政管制全部解除，全部都一樣。但其它技術(shù)指標(biāo)各有優(yōu)劣，這是重點(diǎn)，這一點(diǎn)可能會影響到開發(fā)商的測算，我認(rèn)為開發(fā)商對寶中地王的出價(jià)，將會高度參考后海地王：

1）取消了所有的限制。

這一點(diǎn)我還是寫出來，因?yàn)檫@是各地一線城市在今年以來頻出地王的非常重要的特征。而這一做法，可以說是從深圳開始的。各地政府全部在寶藏地塊上取消了之前的所有規(guī)管措施，包括不限于限價(jià)、90·70、保障房配建等等，并且對于競買者也全部取消了限制性要求，要知道在之前數(shù)年的地塊出讓里，政府經(jīng)常使用這種手段把地塊賣給自己想賣的人手里。在這次的寶中地塊，和去年的后海地王，競買者的要求都沒有了，重新回到了“價(jià)高者得”的傳統(tǒng)規(guī)則里，這是為何近來所有寶藏地塊都出現(xiàn)了開發(fā)商拼搶、而不再有“底價(jià)成交”的原因所在。

2）體量相若，寶中占優(yōu)。

兩者體量相若，后海地王占地3.86萬平米，建面26.3萬平米，容積率8.0。限高250米，須設(shè)計(jì)地標(biāo)不低于200米。

寶中地王占地略大，但容積率只5.7，所以總建面相若，容積率上更有優(yōu)勢，相應(yīng)結(jié)果居住密度會更低一些。后海地王的容積率太高了，參考上海、杭州的地塊質(zhì)量，深圳其實(shí)可以把容積率適當(dāng)打下來，搞太多超高層不是城市之福。

高度上寶中地王也占優(yōu)，最高是150米（大約50層，按照新規(guī)可能50層都不到），比后海地王低，且是梯級設(shè)計(jì)要求，遮擋性基本可以排除。

3）寶中業(yè)態(tài)配置苛刻。

兩者高度相似的部分主要在于業(yè)態(tài)配置——均規(guī)劃了相當(dāng)體量的商業(yè)業(yè)態(tài)，尤其是在后海地王上面“莫名其妙解禁”的商務(wù)公寓又出現(xiàn)在了寶中地塊。

后海地塊商業(yè)1萬平米，商務(wù)公寓7萬平米，其中4萬可分割轉(zhuǎn)讓，3萬平米限整體轉(zhuǎn)讓。并鼓勵用途合理轉(zhuǎn)換，3萬平米的商務(wù)公寓可全部轉(zhuǎn)為等面積的酒店。而寶中地塊，商業(yè)及酒店部分共10.25萬平米，并且全部要求整體轉(zhuǎn)讓。

算比重，后海地塊住宅占比67.3%，商業(yè)及商務(wù)占比30.4%，而限整體轉(zhuǎn)讓之商務(wù)公寓占比只有26.6%。相比之下，寶中地塊住宅占比只有48.8%，而全部要求整體轉(zhuǎn)讓的商業(yè)和酒店占比50.74%。

眾所周知，這樣的地塊基本上只有住宅是市場青睞的，高端商業(yè)、高星級酒店都是重運(yùn)營資產(chǎn)，想做到賺大錢很不容易，不虧就不錯了，而深圳的商務(wù)公寓市場也基本廢了。

所以，這是我認(rèn)為這塊地的苛刻之處，這一點(diǎn)要比后海地塊遜色太多，這將是開發(fā)商算價(jià)的重點(diǎn)。而寶安區(qū)政府為何要這樣規(guī)劃，我個人也實(shí)在費(fèi)解。這塊地現(xiàn)狀左邊一個壹方城超大型的購物中心，右邊一個歡樂港灣已經(jīng)是文旅式商業(yè)目的地，為什么還要規(guī)劃如此龐大的商業(yè)面積，而且還要重復(fù)定位再做一個文旅？是認(rèn)為之前的萬豪酒店+歡樂港灣不成功？

總結(jié)來說，以后海地王作為比較基礎(chǔ)，寶中地塊的優(yōu)點(diǎn)在于：

擁有無敵海景，以及一流的城市配套資源；容積率更低，居住舒適度更好；當(dāng)前市場氛圍轉(zhuǎn)暖，開發(fā)商搶地?zé)崆楦邼q。

而劣勢在于：

地塊非住宅配比太高，住宅占比低，對地價(jià)天花板有制約；商業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營，做文旅商業(yè)地標(biāo)不容易賺錢；靠近沿江高速，會有噪音。

第三，最后來算價(jià)格。

去年底后海地王，起拍價(jià)高達(dá)126.5億元，起拍樓面價(jià)4.81萬元/平米。經(jīng)295輪競價(jià)，由華潤+中海聯(lián)合體以185.12億元競得，溢價(jià)58.6億元，溢價(jià)率46.31%，樓面地價(jià)70387.83元/平方米。

寶中地王的起拍價(jià)低——只有3.18萬/平米。目前周邊二手房可以壹方中心作為參考最合適，大約均價(jià)在13萬/平米以上?？紤]到未來這塊地放松了所有管制，開發(fā)商通過更強(qiáng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)15W+/平米左右的價(jià)格，是有機(jī)會的。當(dāng)然，對開發(fā)商來說，他們做地價(jià)測算肯定不會把價(jià)格打滿，而是會保守測算。

以上述綜合分析來看，考慮到起拍單價(jià)低以及近來的市場氛圍，這塊地的溢價(jià)率很大概率會超過后海地王，但是我的理解上限總地價(jià)大約在150億，超過我真的只能驚呼了，彼時折算單價(jià)大約5.54萬/平米。但是考慮到那么大體量的商業(yè)，開發(fā)商想在13萬平米的即售住宅上收回回報(bào)，感覺這筆賬不好算。

因此，拼搶是肯定的，因?yàn)闆]有對競買者設(shè)限。同時，過百億是肯定的，但不可能達(dá)到后海地王的總價(jià)也是肯定的，也許就在140億左右吧。沒那個水平算得細(xì)，問天打卦了。

你們覺得呢？