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作者 | 王澤紅

翻開新城控股（601155.SH）2024年財(cái)報(bào)，有一組數(shù)據(jù)尤為吸睛：

去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入890億元，歸母凈利潤(rùn)7.52億元，同比增長(zhǎng)2.07%；扣非歸母凈利潤(rùn)8.70億元，同比增長(zhǎng)183.07%。

在房地產(chǎn)低位調(diào)整的態(tài)勢(shì)下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的正增長(zhǎng)，這需要極強(qiáng)的韌性，新城控股憑什么？拆解其財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，答案如往期一般，其“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)再次凸顯。

具體來(lái)看，新城控股去年實(shí)現(xiàn)合同銷售額約401.71億元，而回款金額為411億元，回款率高達(dá)102%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入128億元，同比增長(zhǎng)13.1%。

住宅銷售保持高回款，再疊加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入穩(wěn)定，“兩輪”發(fā)力保證新城控股現(xiàn)金流安全的同時(shí)，去年組織交付超10萬(wàn)套物業(yè)。

截至2024年底，新城控股在手現(xiàn)金余額為102.96億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，連續(xù)7年為正。

多渠道融資，堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線

對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)，安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，已成為幸存房企的底線，新城控股也不例外，長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持底線思維，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付，去年如期償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券52.62億元。

良好的信譽(yù)表現(xiàn)也令其獲得多方認(rèn)可，2024年發(fā)行2筆共計(jì)29.2億元中期票據(jù)，其中一筆規(guī)模為13.6億元的票據(jù)獲中債增全額擔(dān)保。

此外，依托吾悅廣場(chǎng)的資產(chǎn)基本面和不斷增長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，新城控股去年新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

融資端的接連突破，新城控股的發(fā)行利率持續(xù)降低，發(fā)行期限也有所拉長(zhǎng)，去年整體平均融資成本為 5.92%，同比下降 0.28 個(gè)百分點(diǎn)。

到2024年底，新城控股期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元，進(jìn)一步夯實(shí)穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。

如今，新城控股在各大銀行等金融機(jī)構(gòu)的資信情況良好，與國(guó)內(nèi)主要商業(yè)銀行繼續(xù)保持這長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。截至2024年末，其獲得各大銀行的授信總額度為 849 億元，其中公司及子公司已使用授信 252 億元，新城控股可以在上述授信總額度內(nèi)開展融資。

新城控股還透露，當(dāng)前已上市的7只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 主要為購(gòu)物中心資產(chǎn)，同時(shí)開始逐漸從購(gòu)物中心向農(nóng)貿(mào)集市、文化商街等民生消費(fèi)場(chǎng)景延伸。未來(lái)，公司也將探索、嘗試公募REITs、私募 REITs、PRE-REITs 等多層級(jí) REITs 產(chǎn)品。

不斷拓寬的融資渠道，安全的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，還有充足的現(xiàn)金流在手，為新城控股的下一步發(fā)展留出了足夠的空間，這當(dāng)中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮了重要的作用。

“護(hù)城河”優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入128億

2024年，新城控股在“輕重并舉”擴(kuò)張策略下，商業(yè)在管規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)，新增開業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，其中7座為新城控股持有，8座為管理輸出項(xiàng)目。

截至2024年末，新城控股在全國(guó)136個(gè)城市共布局有200座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量173座，開業(yè)面積1601.07萬(wàn)方，出租率提升至97.97%。

從租金貢獻(xiàn)看，江蘇和浙江區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)租金收入 33.36億元、15.07億元，分別占租金收入的 26.04%、11.77%，是貢獻(xiàn)租金的主要區(qū)域。

面對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)放緩、差異化市場(chǎng)崛起的新趨勢(shì)，新城控股將旗下的“商業(yè)管理事業(yè)部”升級(jí)至“新城吾悅商業(yè)管理集團(tuán)有限公司”，并發(fā)布“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”，即“品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴”五個(gè)維度，進(jìn)一步深化迭代運(yùn)營(yíng)機(jī)制。

報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)客流總量達(dá) 17.66 億人次，同比增長(zhǎng)19%；總銷售額 905 億元，同比增長(zhǎng) 19%，含車輛總銷售額為 966 億元；截至2024年末，會(huì)員人數(shù) 4370 萬(wàn)人，較 2023 年末增長(zhǎng) 32%。

結(jié)果就是，新城控股去年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入128.08億元，同比增長(zhǎng) 13.10%。

財(cái)報(bào)顯示，新城控股去年實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入120.29億元，占營(yíng)業(yè)收入的13.52%；毛利為84.40億元，毛利占比由上一年的32.73%提升至47.89%，毛利率達(dá)70.17%，極大的提升了其整體利潤(rùn)水平。

方正證券研報(bào)指出，今年2月吾悅廣場(chǎng)單月租金收入10.5億元，同比增長(zhǎng)12.8%，保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。隨著商業(yè)的深度進(jìn)階，新城控股自2021年以來(lái)商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入大幅超過(guò)當(dāng)期利息支出，2024年該比例已進(jìn)一步增長(zhǎng)至3.34倍。

商業(yè)版圖的持續(xù)擴(kuò)大，在疊加運(yùn)營(yíng)能力的迭代升級(jí)，促使商業(yè)板塊對(duì)整體業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)率不斷走高，成為了新城控股應(yīng)對(duì)這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的關(guān)鍵核心動(dòng)力。

2025年，新城控股欲繼續(xù)擴(kuò)大自身頭部商管的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，計(jì)劃再新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)5座，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140億元，成為“消費(fèi)復(fù)蘇+存量煥新”雙主線下的行業(yè)引領(lǐng)者，有望率先穿越周期。

不僅如此，成立兩年多的代建、代管業(yè)務(wù)平臺(tái)新城建管，也開始展現(xiàn)出不俗的潛力，去年新增簽約面積超710萬(wàn)平方米，累計(jì)管理總建筑面積超1600萬(wàn)平方米，累計(jì)管理項(xiàng)目超100個(gè)，其中商業(yè)綜合體管理項(xiàng)目超60個(gè)，已基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局。

商業(yè)“護(hù)城河”之外，另一條“造血”業(yè)務(wù)正在新城控股內(nèi)部孕育。