根據(jù)目前公開信息，中國金茂在2026年已經(jīng)完成兩個重要項目的轉(zhuǎn)讓，這些轉(zhuǎn)讓體現(xiàn)了公司在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路。

一、三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店轉(zhuǎn)讓

項目概況

金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店是一家于2008年開業(yè)的五星級度假奢華酒店，位于海南省三亞市亞龍灣，擁有446間客房及套房，其中設(shè)有51間行政客房與套房，專屬450平方米行政酒廊以及33棟私密別墅。該酒店是麗思卡爾頓品牌在中國較早布局的度假奢華酒店之一，經(jīng)營成熟穩(wěn)定，盈利及現(xiàn)金流情況較好。

財務(wù)表現(xiàn)

截至2025年8月31日，金茂三亞（旅業(yè)）有限公司（該酒店的項目公司）營業(yè)收入約2.36億元，凈利潤3777.99萬元。2025年上半年數(shù)據(jù)顯示，該酒店平均房價為2054元，平均入住率80.5%，每間房收益為1654元，在中國金茂持有的六處酒店資產(chǎn)中收益最高。

轉(zhuǎn)讓細(xì)節(jié)

? 簽約時間：2025年12月23日

? 完成時間：2026年初完成轉(zhuǎn)讓

? 轉(zhuǎn)讓方式：通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌程序

? 受讓方：三亞巒茂酒店管理有限公司

? 轉(zhuǎn)讓價格：22.646億元（與掛牌底價22.65億元基本一致）

? 交易結(jié)構(gòu)：出售三亞旅業(yè)100%股權(quán)

交易背景與戰(zhàn)略意義

此次轉(zhuǎn)讓并非簡單的資產(chǎn)出售，而是中國金茂資產(chǎn)證券化戰(zhàn)略的關(guān)鍵落子。三亞巒茂由中信證券作為"中信證券-中國金茂三亞酒店資產(chǎn)支持專項計劃"的計劃管理人持有100%股權(quán)。該計劃為一項不動產(chǎn)支持的資產(chǎn)支持證券計劃，中信證券已發(fā)行總額約22.68億元資產(chǎn)支持證券。

戰(zhàn)略考量包括：

1. 優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表：通過資產(chǎn)證券化將酒店資產(chǎn)估值盤活效用最大化，實質(zhì)上是把重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為可交易的金融資產(chǎn)，一次性兌現(xiàn)現(xiàn)金流。

2. 輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：延續(xù)2024年出售三亞希爾頓酒店的"輕資產(chǎn)"思路——保留品牌管理輸出、退出物業(yè)所有權(quán)，降低資本沉淀和后續(xù)翻新投入壓力。

3. 政策窗口把握：2025年12月，國家發(fā)改委印發(fā)了《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，明確將四星級及以上酒店項目納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)范圍。金茂此時出售資產(chǎn)，正是精準(zhǔn)踩中了政策窗口，為資產(chǎn)證券化鋪路。

4. 規(guī)避改造投入：國內(nèi)五星級酒店一般每8-10年就要進(jìn)行局部改造升級，三亞麗思卡爾頓酒店從2018年開始陸續(xù)進(jìn)行改造升級，接下來可能又要進(jìn)入新的大規(guī)模改造升級周期。在周期到來前出售，能規(guī)避酒店改造升級方面的投入。

二、南京湯山"蘇茂頤園"康養(yǎng)項目轉(zhuǎn)讓

項目概況

蘇茂頤園位于南京湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)，是江蘇省"十三五"重大項目——湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)的重要組成部分。該項目由中國金茂聯(lián)合蘇豪控股、湯山建投共同打造，建設(shè)用地面積約2017畝。

項目規(guī)模與配置

? 總建筑面積：約2.6萬平方米

? 公寓配置：活力公寓152套、介護(hù)公寓95套

? 公共配套：4500平方米公共配套區(qū)域

? 項目定位：核心醫(yī)康養(yǎng)綜合體項目

轉(zhuǎn)讓細(xì)節(jié)

? 簽約時間：2025年9月

? 完成時間：2026年春節(jié)前完成全部手續(xù)及產(chǎn)證過戶

? 受讓方：中國人壽

? 轉(zhuǎn)讓價格：未公開具體金額

戰(zhàn)略意義

1. 專業(yè)機(jī)構(gòu)接手：中國人壽作為國內(nèi)領(lǐng)先的保險機(jī)構(gòu)，在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)布局方面具有資金和客戶資源優(yōu)勢。此前，國壽在江蘇僅有蘇州陽澄湖的國壽嘉園·雅境開業(yè)，而泰康之家·蘇園已在南京運(yùn)營三年。通過本次收購，國壽在南京的康養(yǎng)項目數(shù)量與泰康持平。

2. 聚焦核心業(yè)務(wù)：對中國金茂而言，轉(zhuǎn)讓康養(yǎng)項目給專業(yè)保險公司，有助于公司更加專注于房地產(chǎn)開發(fā)和城市運(yùn)營等核心業(yè)務(wù)。

3. 資金回籠：有助于公司回籠資金，改善現(xiàn)金流狀況。

三、中國金茂的整體戰(zhàn)略背景

公司業(yè)績表現(xiàn)

中國金茂在2025年實現(xiàn)了逆勢增長，全年累計簽約銷售額1135億元，實現(xiàn)了15.52%的同比增長，是行業(yè)前十陣營當(dāng)中唯一一家保持正向增長的企業(yè)。公司整體毛利率在2024年回升至15%，2025年上半年進(jìn)一步提振至16%。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型路徑

中國金茂正通過"做優(yōu)增量和盤活存量"實現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化，符合其"從活下來—活得好—活出彩"的三步走發(fā)展規(guī)劃。具體策略包括：

1. 債務(wù)置換成功：近年來，金茂公司多次通過獲取低息銀行貸款，置換此前的較高成本債券。例如2025年3月，以北京凱晨世貿(mào)中心為抵押物獲得86.9億元貸款，清償原本發(fā)行的碳中和債券；11月，又以上海金茂大廈部分樓層作抵，與建設(shè)銀行等七家國有大行簽署不超過99億元的中長期銀團(tuán)貸款。

2. 投資聚焦：從2024年起，金茂在投資方面進(jìn)行了一系列調(diào)整，將目光重新聚焦一二線核心城市。2025年內(nèi)，中國金茂在北京、上海、廣州、武漢、杭州等地區(qū)斬獲21宗地塊，計容總建面188.78萬平方米，且66%的投資聚焦在北京和上海，三四線的新增布局歸零。

3. 產(chǎn)品線升級：2024年，中國金茂推出全新產(chǎn)品線"金玉滿堂"，一手延續(xù)"金茂府"的高端屬性做高改，另一手則錨定剛需及改善群體。

母公司支持

截至2024年末，中化股份、中化香港及其控股公司下屬其他子公司給予中國金茂拆借余額合計高達(dá)467億元，在2022年至2024年期間增長了153億元，主要用于對于上海、西安等重點城市的拿地與建設(shè)。

四、行業(yè)意義與展望

中國金茂在2026年的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為具有重要的行業(yè)示范意義：

1. 資產(chǎn)流動性價值凸顯：證明核心城市頂級奢華酒店依然是市場上流動性最好的資產(chǎn)之一，關(guān)鍵時刻能為企業(yè)回血。

2. REITs通道打開：隨著REITs新政的落地，酒店資產(chǎn)的估值邏輯將從傳統(tǒng)的"重置成本法"轉(zhuǎn)向"收益法"，經(jīng)營不出穩(wěn)定現(xiàn)金流（NOI）的資產(chǎn)價值將大打折扣。

3. 央國企轉(zhuǎn)型深化：無論是華潤、中海還是金茂，央國企在盤活存量資產(chǎn)上正在從試探走向深水區(qū)。未來會看到更多巨頭將旗下成熟物業(yè)擺上貨架，或推向REITs市場。

需要注意的是，2026年剛剛開始（當(dāng)前為2月），可能還有更多項目轉(zhuǎn)讓信息會在后續(xù)公布。中國金茂在2025年還出售了三亞希爾頓酒店等項目，但這些屬于2025年的交易。

從整體趨勢看，中國金茂通過"輕重搭配"的方式，正在從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)持有模式向更加注重運(yùn)營效益、更懂資本運(yùn)作的"金融化"時代轉(zhuǎn)型，這為整個不動產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供了一種可行思路。