李光寧，華發(fā)股份華東業(yè)績大幅下滑，毛利率墊底，還可能反彈嗎？

作為房地產(chǎn)企業(yè)，千億規(guī)模是第一梯隊的重要標(biāo)志。同樣，華發(fā)股份也不能免俗，在其管理層討論與分析章節(jié)中，將連續(xù)5年銷售業(yè)績保持千億規(guī)模，作為第一部分。

年報顯示，2024年，華發(fā)股份全年實現(xiàn)全口徑銷售1,054.44億元，連續(xù)5年穩(wěn)居千億陣營。報告期內(nèi)，華發(fā)股份始終堅持緊抓銷售回款，實現(xiàn)回款金額499.78億元，報告期末預(yù)收樓款達(dá)873.55億元，待結(jié)算資源充沛。報告期內(nèi)，華東大區(qū)全年實現(xiàn)銷售461.73億元，銷售占比43.79%，為公司銷售奠定基石；華南大區(qū)全年實現(xiàn)銷售320.76億元，銷售占比30.42%，銷售指標(biāo)增勢明顯；珠海大區(qū)全年實現(xiàn)銷售249.77億元，銷售占比23.69%，穩(wěn)居珠海龍頭地位；北方區(qū)域全年實現(xiàn)銷售22.18億元，銷售占比2.10%。

然而，值得玩味的是，2024年公司整體毛利率從2023年的17.39%降至14.32%，而華東大區(qū)則以營收219.27億元，毛利率9.34%的成績，下滑至10%以下，毛利率排名繼續(xù)墊底。遠(yuǎn)低于華南大區(qū)的17.86%。而在2023年的業(yè)績報中，華東及華中地區(qū)的毛利率盡管也是最后，但至少還有12.20%。

來源：華發(fā)股份2024年年報截圖

再結(jié)合一下四年數(shù)據(jù)對比，作為華發(fā)股份銷售奠基石的華東大區(qū)，除了在2022年排名第二之外，其三年一直是吊車尾的存在。

來源：華發(fā)股份2021—2024年年報數(shù)據(jù)

上圖中2022年和2023年華東大區(qū)數(shù)據(jù)源自業(yè)績報中“華東及華中地區(qū)”合并數(shù)據(jù)。

市值哥這里要說明一下，由于房地產(chǎn)行業(yè)采取預(yù)售制度，銷售額一般都會計入合同負(fù)債，如住宅項目，通常在竣工驗收并交付給客戶時，才能由合同負(fù)債結(jié)轉(zhuǎn)為收入。而這個結(jié)轉(zhuǎn)后期一般都為2～3年。

因此，選取一些典型的結(jié)轉(zhuǎn)項目，做微觀觀察，更具有分析價值。

市值哥以年報中上海結(jié)轉(zhuǎn)的浦錦兩個項目來進(jìn)行分析。兩項目均為華發(fā)股份與建發(fā)合作開發(fā)項目，2024年兩項目共計結(jié)轉(zhuǎn)了58.91億元，占2024年華東大區(qū)營收的26.87%，為華東大區(qū)的結(jié)轉(zhuǎn)大頭。

來源：華發(fā)股份2024年年報截圖

再看看是什么時候開盤銷售的呢？來自上海市官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，縵云項目開盤時間為2022年11月。市值哥比對了一下住宅面積，和年報的結(jié)算面積71251.02平方米一致，那就沒錯了。結(jié)合年報結(jié)轉(zhuǎn)和結(jié)算面積，縵云項目的結(jié)算均價在6.24萬元/平方米。

來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)截圖

據(jù)公開資料顯示，項目所在地塊為閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊，2022年6月由建發(fā)&華發(fā)以29.86億元競得，成交樓板價40580元/平方米，地塊房地聯(lián)動價68000元/平方米。而從公布的項目一房一價表來看，其銷售的均價為6.8萬元/平方米。

來源：項目官微公布信息

對此，好友懟叔做了一個簡單的測算（僅為粗算，并不涉及項目實際財務(wù)數(shù)據(jù)），估計了一下這個項目的毛利率。

按照這個來看，如果樓板價在40580元/平米的話，常規(guī)項目的毛利率大概在17%左右，整體收益還算不錯。但是從另一層面來說，如果一個項目結(jié)轉(zhuǎn)金額就占大區(qū)結(jié)轉(zhuǎn)總額的20.27%，毛利率符合估算，整個大區(qū)毛利率連10%都不到的話，難不成是其他項目的毛利率拖了后腿？

回到華發(fā)這邊來看，華東大區(qū)另外兩個重點城市，南京和蘇州，來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年，華發(fā)股份在南京以全口徑112.82億元，排名第七，蘇州則是以93.89億元，排名第12名。

銷售成績和排名都還可以，但是按照目前的公開數(shù)據(jù)來看，整體毛利率是個謎，不然也不會讓華東大區(qū)的毛利率吊尾啊。難不成是促銷策略雖保住了銷售規(guī)模，犧牲了利潤空間，進(jìn)一步印證“以價換量”難掩資產(chǎn)質(zhì)量下滑的毛利率風(fēng)險顯現(xiàn)？各位看官也可以一起分析分析。

市值君認(rèn)為，在目前環(huán)境中“以價換量”無可厚非，但從某種程度上也說明公司在策略上并不成功，曾押寶占比五成以上收入的華東大區(qū)，如今卻存在并不友好的利潤情況，我們相信華發(fā)股份也認(rèn)識到了這個問題。

這種規(guī)模是別人的一倍，毛利率卻是別人一半的情況，除非任務(wù)在身，不然這種規(guī)模的確沒有太大的意義。

不過從華發(fā)股份年報中銷售數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)華東大區(qū)在銷售上的明顯變化：2023年華東大區(qū)全年完成銷售692.71億元，銷售占比55%；2024年全年實現(xiàn)銷售461.73億元，銷售占比43.79%。

沒錯，華發(fā)華東大區(qū)不僅銷售下滑了約231億，占比也下滑了超過11個百分點，好在華南大區(qū)和珠海大區(qū)2024年的銷售數(shù)據(jù)非常爭氣，華南大區(qū)2024年銷售同比增加10.57億元，達(dá)到320.76億元，而珠海大區(qū)銷售更是同比增加了58.5億元，達(dá)249.77億元。華南大區(qū)穩(wěn)步向上，珠海大區(qū)氣勢如虹，華東大區(qū)還能保住這“基石”榮譽(yù)嗎？

不過，從克而瑞2023和2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值排行榜發(fā)現(xiàn)，華發(fā)2024年的拿地明顯謹(jǐn)慎了很多。市值君認(rèn)為，謹(jǐn)慎拿地對華發(fā)股份當(dāng)下或許是好事，不過這雙刃劍，有時讓你猜不到結(jié)果，完全是考驗老板的眼光和決策力了。