很久沒樓盤分析了，來一個(gè)批次，首先是鼓樓改善新盤保利天瓚，這個(gè)看上去壓力不大的項(xiàng)目，最終的去化并不樂觀，下面聊聊。

樓盤規(guī)劃

保利天瓚：備案名（潮起公館），地處：鼓樓區(qū)六一中路東側(cè)海潮東路北側(cè)。

項(xiàng)目占地15畝，規(guī)劃三棟32層的高層住宅，主打143、175、215，精裝大平層，合計(jì)186套，主力戶型是143平，占比67%。

土拍情況

2024年7月1日，保利以底價(jià)7.87億拿下宗地2024-24號(hào)，樓面價(jià)25764元/平，土地面積：15.27畝， 容積率：3.0，限高100米。

分析：去年第二場(chǎng)土拍，省機(jī)械研究院舊改的地塊上架，其中一幅安置，一幅純商，最終鼓樓的純商地塊被保利以底價(jià)拿下。

相比于2023年底到2024年初的那兩場(chǎng)鼓臺(tái)土拍，這一次的熱度下降不少，這也導(dǎo)致樓面價(jià)沒有被抬高。

目前回頭看，這幅地塊也因?yàn)樯鲜泄?jié)點(diǎn)，反而優(yōu)勢(shì)比瑞云、芝蘭月華等來的性價(jià)比更高。

當(dāng)然這一幅地塊，也是保建國三家房企在福州土拍的最后一次拿地，此后大半年時(shí)間，它們都消失了。

從地塊屬性來看，容積率3.0，限高100米，指標(biāo)比較一般，地塊偏狹長。

從最終布局來看，三棟都是32層高層住宅，完全頂著指標(biāo)排，采取錯(cuò)開的三棟，看上去拉開間距，實(shí)際是中軸線的房源采光都有問題。

對(duì)于樓面價(jià)2.57W，相比于前2場(chǎng)鼓臺(tái)的樓面價(jià)

1、建發(fā)瑞云：容積率2，樓面價(jià)28734
2、建發(fā)灝云：容積率3，樓面價(jià)26592
3、綠城芝蘭月華：容積率2.51，樓面價(jià)27712
4、保利屏西：容積率2.67，樓面價(jià)28677
5、建發(fā)紫宸：容積率2.5，樓面價(jià)38523

可以說地塊的樓面價(jià)優(yōu)勢(shì)還算可以，比周邊地塊都便宜2-3K，不過空間也不算太大。

目前項(xiàng)目給出的定位，宣稱所謂豪宅，不過從產(chǎn)品段定位來看，主力是143平，只能說項(xiàng)目在改善盤里面都不夠純粹，只能算剛改左右。

當(dāng)然可能這也的定位，也是房企為了更好迎合地緣需求。

綜上，地塊指標(biāo)相對(duì)一般，不過樓面價(jià)有小幅優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品段定位也算匹配客源，不過目前周邊競(jìng)品過多。

戶型分析

143平：四房兩廳兩衛(wèi)，位于2號(hào)樓東端，做觀景設(shè)計(jì)，L型的大玻璃，不過還是有一個(gè)承重柱，稍顯遺憾。

戶型和屏西的143非常類似，不過得房率不如屏西，廚房和餐廳空間略局促，除了主臥外，其他三房空間都略顯一般，客廳的采光會(huì)被南側(cè)臥室遮擋。

此外，項(xiàng)目南北兩個(gè)房間也設(shè)計(jì)L型的落地窗，窗墻比越來越高，算是目前新盤市場(chǎng)的一個(gè)主要方向。

143平：四房兩廳兩衛(wèi)，位于三棟樓的西端，占比一半的產(chǎn)品，非常主流的布局，大面寬橫廳設(shè)計(jì)，亮點(diǎn)是主臥做了L型大玻璃，其他方面比較中庸。

175平：四房兩廳三衛(wèi)，四開間朝南的大面寬布局，非常主流的布局，其中右側(cè)套衛(wèi)是暗衛(wèi)，這個(gè)戶型的通病，餐廳+廚房做開放設(shè)計(jì)，如果隔斷，空間感會(huì)降低不少，亮點(diǎn)還算主臥的L型大玻璃。

215平：五房兩廳三衛(wèi)，和屏西的188、240類似，客餐廳做L型轉(zhuǎn)角，不過稱重墻更多，在面積上，主臥給出最大的空間設(shè)計(jì),其他4房稍顯一般，從戶型來看，承重墻隔斷，改造空間也不大。

此外還算存在一個(gè)暗衛(wèi)，生活陽臺(tái)放在廚房北側(cè)，使用略怪，加上廚房空間在這個(gè)面積段也是偏小。

分析：對(duì)于保利天瓚的大平層產(chǎn)品，都是2T2定位，沒有做到獨(dú)梯設(shè)計(jì)，很多人覺得遺憾。

不過項(xiàng)目32層的高層住宅，獨(dú)梯設(shè)計(jì)實(shí)際體驗(yàn)并不會(huì)太好，2T2相對(duì)來說出行便利度會(huì)更高。

不過對(duì)于電梯廳主要還有一點(diǎn)，沒有采光，反而這點(diǎn)遺憾更大。

對(duì)于項(xiàng)目的得房率可以發(fā)現(xiàn)，會(huì)低于不少同期產(chǎn)品，主要原因還是高層住宅的消防稱重太多，變向壓低了得房率。

其中2號(hào)樓左右都是143的產(chǎn)品，得房率明顯最低。

對(duì)于戶型設(shè)計(jì)，基本是套了屏西的模板，只能說整體來說中規(guī)中矩，保利前幾年最大特色是得房率，戶型夠卷，不過目前的市場(chǎng)這個(gè)優(yōu)勢(shì)也不明顯了。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于鼓樓區(qū)，與王莊一河之隔，距離地鐵2號(hào)線900米，F(xiàn)1快線500米，算不上純粹的地鐵房，距離世歐廣場(chǎng)600米，購物休閑尚可，鼓樓的學(xué)區(qū)，周邊是閩附?jīng)]有太多價(jià)值。

此外就是項(xiàng)目宣稱的河景資源，東側(cè)晉安河，對(duì)于視野的體驗(yàn)算不錯(cuò)。

對(duì)于項(xiàng)目自身，由于地塊不大，也沒有所謂下層會(huì)所等，只是架空層打造，實(shí)際社區(qū)體驗(yàn)稍顯一般。

此外就是采光，除了自身樓棟的互相影響外，項(xiàng)目頭牌的3號(hào)樓，南面是同天出讓的安置地塊，容積率4.05，限高100米，雖然隔著一條馬路，不過后續(xù)的采光其實(shí)同樣需要注意。

綜上，整體來說項(xiàng)目地處鼓樓，不過非核心區(qū)，主要亮點(diǎn)還是河景資源，其他配套都不算太亮眼。

價(jià)格情況

項(xiàng)目已經(jīng)領(lǐng)證上市，備案均價(jià)58481，實(shí)際售價(jià)4.3W，對(duì)比周邊項(xiàng)目：

1、建發(fā)瑞云：精裝大平層4.3W
2、綠城芝蘭月華：精裝大平層4.2W
3、建發(fā)灝云：第四代精裝4W

分析：對(duì)于項(xiàng)目的定價(jià)基本是持平周邊幾個(gè)新盤，談不上溢價(jià)過高，加上項(xiàng)目宇宙核心鼓樓這個(gè)牌子，看上去應(yīng)該更值錢。

不過如今的市場(chǎng)，鼓臺(tái)開倉后，宇宙核心也算不上什么過多的加分項(xiàng)了。

對(duì)于項(xiàng)目的定位，不討論實(shí)際所謂的造價(jià)之類，僅從產(chǎn)品段打造就能看出差異。

從面積段來看，可以發(fā)現(xiàn)差異很明顯，天瓚實(shí)際算不上門檻過高的改善盤，放在周邊對(duì)比下，天瓚反而是偏剛改的項(xiàng)目，加上保利做改善的口碑相比其他幾家其實(shí)也比較一般。

至于這樣的面積段差異，會(huì)造就最終產(chǎn)品打造如何，雖然看宣傳目前改善新盤都在卷，鋁板+L型落地窗，社區(qū)風(fēng)雨連廊等。

不過按目前的產(chǎn)品比對(duì)來說，個(gè)人感受還是芝蘭月華最高（沒收錢）。

從目前幾個(gè)改善的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，都不算太理想，開盤即巔峰，隨后月均基本是10套左右，好一點(diǎn)的20套左右。

對(duì)于天瓚優(yōu)勢(shì)在于體量是最小的一個(gè)，樓面價(jià)也是最低的一個(gè)，去化壓力沒有那么高。

截至寫稿的3月11日，備案2棟，網(wǎng)簽43套，143占比86%，果然還是143的產(chǎn)品最匹配地緣需求。

綜上，目前的價(jià)格，只能說能跑量，但是流速一般，說明市場(chǎng)價(jià)值還是有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)鼓臺(tái)還在供應(yīng)，項(xiàng)目還是更適合143平的地緣購買。

樓盤總結(jié)

項(xiàng)目位于鼓樓區(qū)，純商定位，大平層精裝打造，優(yōu)勢(shì)在于鼓樓的牌子，河景資源，143的門檻相對(duì)不高，占比又比較大，周邊生活氣息不錯(cuò)，劣勢(shì)在于競(jìng)品過多，高層住宅得房率稍顯一般，沒有獨(dú)享的電梯廳，硬性配套不夠出色。

綜上，項(xiàng)目的定位個(gè)人感受還是以剛改的眼光去觀看更適合一些，項(xiàng)目的大戶型風(fēng)險(xiǎn)值更大一些。