既然分析了鼓樓的袖珍盤(pán)，就順便聊聊前2個(gè)月開(kāi)盤(pán)的臺(tái)江袖珍盤(pán)-榕發(fā)宸央，相比于榕發(fā)其他新盤(pán)，項(xiàng)目非常低調(diào)，但是從去化來(lái)看也不算太差，值得參考。

樓盤(pán)規(guī)劃

榕發(fā)宸央：備案名（宸央雅筑），地處：臺(tái)江區(qū)八一七路東側(cè)、群眾路北側(cè)。

項(xiàng)目占地16.2畝，規(guī)劃3棟安置房，2棟商品房，安置房243套，商品房41套，商品房建面：115、137，小高層定位。

土拍情況

2023年5月18日，榕發(fā)以底價(jià)3.02億拿下宗地2023-07號(hào)祖廟后出讓地塊，成交樓面價(jià)13081元/㎡，地塊面積：16.26畝，容積率：2.13，限高：50米?！?/p>

地塊商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為45000元/平方米；須配建安置型商品房17145平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為19800元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購(gòu)；商品住宅可結(jié)合地塊集中布局。

分析：2023年第一場(chǎng)土拍，當(dāng)時(shí)土拍已經(jīng)遇冷，本土國(guó)企代表榕發(fā)，兜底了臺(tái)江的安商地塊。

從樓面價(jià)來(lái)看1.3W，安置房回購(gòu)價(jià)1.98W，差價(jià)近7K，利潤(rùn)空間尚可。

地塊安置房配建1.71萬(wàn)方，相當(dāng)于比例高達(dá)74%，算得上高比例安商房。

不過(guò)對(duì)于這種看上去穩(wěn)賺不賠的市中心地塊，放在以往還是有不少房企爭(zhēng)搶。

奈何遇冷后，加上安商房回購(gòu)的資金問(wèn)題，這種包工頭的工作也留給本土國(guó)企了。

對(duì)于地塊，還特別說(shuō)明可以商品住宅可以集中布局，意思也很清晰，可以盡量隔一個(gè)純商出來(lái)，不需要做混合。

畢竟這幾年安商房的沖擊實(shí)在太大，有隔離和沒(méi)隔離，在房?jī)r(jià)面前還是差異不小。

至于當(dāng)時(shí)的指導(dǎo)價(jià)，地塊給了4.5W，基本也沒(méi)有太多參考作用。

對(duì)于榕發(fā)，2023年拿下這幅袖珍地塊，僅僅是小菜，那一年房企大殺四方，三遠(yuǎn)、南湖舊改，這些巨型純商，房企獨(dú)攬，成為當(dāng)年的拿地王。

現(xiàn)在回頭看，這幅袖珍地塊，對(duì)比之下，顯得還是非常不錯(cuò)。

回到地塊本身，容積率限高，整體來(lái)說(shuō)尚可，不過(guò)地塊非常不規(guī)則，加上狹長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)的空間依然局限。

從最終規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目南側(cè)商品房、北側(cè)安置房，做了隔離，算是成功的一點(diǎn)，給的的產(chǎn)品規(guī)劃也是剛改門(mén)檻，對(duì)地緣購(gòu)買(mǎi)也算是契合。

戶型情況

115平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，獨(dú)梯產(chǎn)品，電梯廳有采光，四開(kāi)間朝南，比較主流的布局，劣勢(shì)在于電梯貼著次臥，存在噪音，入戶需要穿過(guò)餐廳，空間局促影響動(dòng)線，北側(cè)兒童房空間局促。

當(dāng)然對(duì)于這種面積段做獨(dú)梯產(chǎn)品，備案公攤25.7%，要不是小高層，預(yù)計(jì)公攤會(huì)達(dá)到30%以上。

只不過(guò)這個(gè)面積段，市場(chǎng)大部分是連廊端頭，特別地塊又處于鼓臺(tái)，對(duì)于地緣的吸引力還是足夠。

137平：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，單梯雙開(kāi)門(mén)設(shè)計(jì)，位于8層的洋房產(chǎn)品，依然是同樣的四開(kāi)間朝南布局，115平的升級(jí)版，不過(guò)依舊存在入戶經(jīng)過(guò)餐廳的動(dòng)線問(wèn)題，客餐廳的進(jìn)深還是偏大，對(duì)比目前大面寬還是差點(diǎn)意思。

老人房存在暗衛(wèi)，臥室過(guò)道空間浪費(fèi)過(guò)多，偏偏由于電視墻存在，也只能這么設(shè)計(jì)，兒童房尺寸還是偏小。

分析：項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)和華林府類(lèi)似，沒(méi)有過(guò)多的設(shè)計(jì)，就是套目前主流的模板，不過(guò)項(xiàng)目的門(mén)檻更低，部分得房率看上去更高，加上地塊還是新規(guī)前的產(chǎn)物。

這種產(chǎn)品也就是袖珍產(chǎn)品的典型，走地緣置換需求，不做溢價(jià)迅速走量即可。

項(xiàng)目一個(gè)115的獨(dú)梯，在鼓臺(tái)基本沒(méi)有競(jìng)品，137平的洋房，同樣有自身特色，只能說(shuō)雖然戶型布局一般，但是面積段的產(chǎn)品差異還是足夠。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于臺(tái)江茶亭片區(qū)，距離1號(hào)線230米，交通優(yōu)勢(shì)不錯(cuò)，周邊茶亭公園、香格里拉、附一、五一廣場(chǎng)，配套資源尚可。

項(xiàng)目由于袖珍地塊，加上還要做分割，實(shí)際的公區(qū)面積也非常局限，周邊大部分還是老舊社區(qū)，界面感受也一般。

此外，項(xiàng)目雖然周邊看上去采光沒(méi)有遮擋，不過(guò)南面不遠(yuǎn)處是270多米的世茂洲際酒店，預(yù)計(jì)冬天的時(shí)候，會(huì)存在采光影響，需要注意。

至于安商問(wèn)題，從規(guī)劃圖是分開(kāi)的大門(mén)和地庫(kù)進(jìn)出口，但是南北小區(qū)都處于紅線內(nèi)，所以并非完全不相關(guān)的項(xiàng)目，未來(lái)是否還有隔離的隱患依舊需要考慮，畢竟安商的鬧劇實(shí)在太多了。

最后就是劃片問(wèn)題，由于早期地塊沒(méi)有，不過(guò)周邊項(xiàng)目劃片國(guó)貨小，對(duì)口福八中，也算是臺(tái)江頭部。

這個(gè)劃片預(yù)期，也算是項(xiàng)目的額外加分項(xiàng)。

綜上，對(duì)于項(xiàng)目而言，地鐵、劃片、周邊配套，都算不錯(cuò)，缺點(diǎn)在于公區(qū)局限，采光存疑、還有安商是否能做到完全隔離。

價(jià)格情況

項(xiàng)目已經(jīng)上市，2棟商品房全部備案，41套備案均價(jià)4W，其中115的5號(hào)樓，備案均價(jià)3.94W，137的6號(hào)樓，備案均價(jià)4.13W。

從克而瑞的成交價(jià)來(lái)看，項(xiàng)目成交均價(jià)3.5W，總價(jià)在400-500W之間。

周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格：

1、建發(fā)瑞云：精裝大平層，149-236平，4.3W
2、綠城芝蘭月華：精裝大平層，148-220平，4.2W

分析：對(duì)于項(xiàng)目而言，周邊的新盤(pán)也非常直接，兩大改善盤(pán)，都主打精裝，面積門(mén)檻都比較高，套均面積在170平左右，相當(dāng)于總價(jià)要高達(dá)700W左右。

這時(shí)候去對(duì)比單價(jià)，這兩個(gè)純商盤(pán)，很明顯不管是公區(qū)打造，外立面造價(jià)，以及精裝投入，很明顯都遠(yuǎn)強(qiáng)于榕發(fā)宸央。

所以如果扣除這些額外的成本造價(jià)，7K左右的差異，其實(shí)談不上有多夸張。

真正的核心點(diǎn)，還是在于差異化，這兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)在的總價(jià)過(guò)高，讓周邊地緣上車(chē)的難度太大。

這種場(chǎng)景很熟悉，當(dāng)年四大金剛出現(xiàn)，建總江南尚璟做了剛改產(chǎn)品，最終賣(mài)得最好。

來(lái)到二環(huán)內(nèi)的臺(tái)江，大家都在卷產(chǎn)品，卷改善，最終反而門(mén)檻低，產(chǎn)品力一般的剛改盤(pán)，成了稀缺的存在。

從目前網(wǎng)簽來(lái)看，41套房源，網(wǎng)簽27套。

115平：總套數(shù)27套，網(wǎng)簽22套，去化率81%
137平：總套數(shù)14套，網(wǎng)簽5套，去化率36%

數(shù)據(jù)很能說(shuō)明真實(shí)情況，115平作為低門(mén)檻，即便占比高，但是開(kāi)盤(pán)就熱銷(xiāo)，反而137的去化偏低了一些。

也很好理解，137的總價(jià)在500W左右，裝修算上去差不多要到550W，對(duì)比芝蘭和瑞云，多加個(gè)50W，已經(jīng)能夠摸到148的門(mén)檻。

所以對(duì)比下，吸引力反而沒(méi)有那么出眾。

綜上，通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比，其實(shí)也可以發(fā)現(xiàn)，不管什么項(xiàng)目，切中市場(chǎng)需求才是核心，至于項(xiàng)目的選擇，目前數(shù)據(jù)已經(jīng)說(shuō)明情況，就不用建議了。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

項(xiàng)目位于臺(tái)江茶亭，優(yōu)勢(shì)在于門(mén)檻低，周邊交通、配套不錯(cuò)，還存在劃片預(yù)期，劣勢(shì)在于城市界面一般，安商未來(lái)的隱患，公區(qū)局限。

對(duì)于購(gòu)房者而言，項(xiàng)目也沒(méi)什么好關(guān)注了，好賣(mài)的也清掉了，榕發(fā)在附近還有一個(gè)地塊，宗地2024-50號(hào)金屏垱出讓地塊一。

在有了這個(gè)前車(chē)之鑒后，如何打造產(chǎn)品段，是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。

除了榕發(fā)外，在鳳凰拿地的建總、福厝，同樣是關(guān)注點(diǎn)，卷死的改善市場(chǎng)，低門(mén)檻的剛改可能也是一個(gè)選擇，只不過(guò)相對(duì)應(yīng)的溢價(jià)空間也會(huì)降低。

至于最終如何抉擇，只能等最終上市再看了。