2025年1季度，北京土拍市場(chǎng)共成交11幅涉宅用地，涉及海淀、豐臺(tái)、大興、石景山、朝陽(yáng)、昌平、順義共7個(gè)區(qū)域。總用地面積65.52萬(wàn)㎡，同比下降14.31%；總建筑面積120.46萬(wàn)㎡，同比下降12.35%；成交總金額569.369億元，同比上漲45.26%。其中，海淀朱房村地塊、樹(shù)村地塊和朝陽(yáng)三間房地塊表現(xiàn)亮眼。

從近5年以來(lái)北京土拍市場(chǎng)每年1季度涉宅用地的供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)來(lái)看，供應(yīng)總建面最高點(diǎn)是2021年，達(dá)344.93萬(wàn)㎡；成交總建面最高點(diǎn)是2022年，達(dá)160.88萬(wàn)㎡；成交總金額最高點(diǎn)是2025年，達(dá)569.369億元。得益于核心稀缺地段大體量、高總價(jià)地塊的增加，2025年1季度雖然成交總建面不是最高，但是成交總金額達(dá)到了最高。

1 最高溢價(jià)率達(dá)27.93%土拍市場(chǎng)“點(diǎn)狀”回暖

2024年“9·30新政”后，為適應(yīng)市場(chǎng)變化和發(fā)展需求，北京持續(xù)深化交易機(jī)制改革，通過(guò)“一地一策”逐步調(diào)整供需，開(kāi)始將商品住房?jī)r(jià)格更多地交由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定。于是，越來(lái)越多的未設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊出現(xiàn)。

到2025年，北京成交的住宅地塊已經(jīng)基本不再限價(jià)，優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)始回歸價(jià)高者得的規(guī)則。同時(shí)，北京還加大了優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的供應(yīng)，誕生了許多高熱度地塊，如在今年1月2日拍出的海淀朱房村地塊，其中0030地塊創(chuàng)下北京住宅用地成交樓面價(jià)9.5萬(wàn)/㎡新高，溢價(jià)率達(dá)到了25.04%，2個(gè)月多后，海淀樹(shù)村地塊突破北京宅地樓面價(jià)10萬(wàn)大關(guān)，刷新北京土拍天花板，溢價(jià)率高達(dá)27.93%。在這些高熱度“王炸”地塊的助力下，北京2025年1季度涉宅用地土拍溢價(jià)率回升至10.97%。同時(shí)，多家房企參與、超百輪競(jìng)價(jià)，也清晰折射出市場(chǎng)信心正逐步回暖。

但是，這種熱度并不是整體高熱，而是“點(diǎn)狀”回暖。雖然有高溢價(jià)率地塊，但是還有超半數(shù)的地塊是底價(jià)成交，地塊拍賣冷熱分化明顯。在2025年1季度成交的11幅涉宅用地中，有7幅是底價(jià)成交，底價(jià)成交地塊占比達(dá)63.6%，為近5年最高。優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)使得企業(yè)迎來(lái)加倉(cāng)補(bǔ)貨“窗口期”，不過(guò)房企拿地的態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。

雖然是“點(diǎn)狀”升溫，但高熱地塊對(duì)新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)是很明顯的，典型如和樾玉鳴、和樾望云，在相距不遠(yuǎn)的海淀樹(shù)村地塊拍出10萬(wàn)+的樓面價(jià)后，功德寺雙子開(kāi)盤迎來(lái)熱銷。土拍熱度正在反向強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期，并形成正向循環(huán)。

2 大體量、高總價(jià)地塊增加房企拿地門檻提高

從近5年以來(lái)北京土拍市場(chǎng)每年1季度涉宅用地的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2025年1季度，單幅總建面10萬(wàn)㎡以上的地塊明顯增多，共計(jì)成交7幅，占比達(dá)63.6%，無(wú)論是成交幅數(shù)還是占比情況，均達(dá)到近5年以來(lái)的最高水平。其中，體量最大的是朝陽(yáng)三間房打包地塊，總建面17.29萬(wàn)㎡，最終地塊由保利+金茂成功競(jìng)得，成交金額87.295億元，溢價(jià)率10.5%。

此外，在2025年1季度，不僅大體量地塊占比最高，同時(shí)高總價(jià)地塊占比也是最高。在成交的11幅地塊中，成交總價(jià)在50億元以上的地塊共有5幅，而其他年份最多僅有1幅。2025年1季度成交總價(jià)最高的是海淀朱房村0029地塊，成交總價(jià)91.52億元，由"中國(guó)中鐵+招商蛇口+華潤(rùn)置地"聯(lián)合體競(jìng)得。

這些數(shù)據(jù)表明，北京土地供應(yīng)端已經(jīng)由此前的“小體量、低總價(jià)”逐步轉(zhuǎn)向“大體量、高總價(jià)”，并且還出現(xiàn)了多幅土地打包出讓的形式?！按篌w量”地塊的增加無(wú)疑提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的參與門檻，更考驗(yàn)?zāi)玫胤科蟮膶?shí)力，所以在當(dāng)前的土拍市場(chǎng)中，實(shí)力更雄厚的國(guó)央企無(wú)疑是拿地主力。

在2季度，目前已經(jīng)掛牌的朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)組團(tuán)地塊，規(guī)劃建筑面積就已經(jīng)達(dá)28.27萬(wàn)㎡，交易起始價(jià)達(dá)126億元；待掛牌的昌平新城東區(qū)地塊規(guī)劃建筑面積21.86萬(wàn)㎡、石景山西黃村地塊規(guī)劃建筑面積16.46萬(wàn)㎡。這表明在土地供應(yīng)端，“大體量、高總價(jià)”這一趨勢(shì)還將持續(xù)。

3 核心城區(qū)地塊占比過(guò)半多集中于五-六環(huán)

從近5年1季度涉宅用地成交分布區(qū)域來(lái)看，整體近郊區(qū)成交數(shù)量最多，共計(jì)35幅，占比達(dá)63.6%。在2021年到2024年的1季度，近郊區(qū)成交數(shù)量占比均過(guò)半，而在2025年1季度，城六區(qū)共成交7幅宅地，占比超過(guò)近郊區(qū)達(dá)63.6%。此外，在成交的11幅宅地中，有9幅地塊是位于五-六環(huán)，五環(huán)內(nèi)和六環(huán)外各僅有1幅地塊成交。

這表明，北京土拍市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化，核心城區(qū)的稀缺地塊正在集中釋放。隨著優(yōu)質(zhì)宅地陸續(xù)入市，房企拿地意愿與購(gòu)房者入場(chǎng)節(jié)奏的共同提速，推動(dòng)市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。同時(shí)，在后續(xù)的供地中，城六區(qū)、五環(huán)內(nèi)供地還在增加，如在4月底拍出的朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)地塊和海淀半壁店地塊，還有出現(xiàn)在三批次供地名單中的海淀寶山村地塊，均位于五環(huán)內(nèi)的城區(qū)。

從2024年9月開(kāi)始，北京改為每月公布一次供地清單，并且增加了核心城區(qū)稀缺臨鐵宅地的供應(yīng)。至此以后，北京主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊占比增加，海淀、朝陽(yáng)頻頻出現(xiàn)“王炸“地塊。鄰近地鐵、規(guī)劃配套完善，貼合北京“職住平衡”的發(fā)展方向的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，土拍市場(chǎng)熱度攀升，市場(chǎng)信心得到極大增強(qiáng)，進(jìn)而反哺新房市場(chǎng)，推動(dòng)樓市整體升溫回暖。（來(lái)源：克而瑞房?jī)r(jià)北京，原標(biāo)題：同比上漲45%！優(yōu)質(zhì)地塊發(fā)力，2025年1季度北京土拍成交總額達(dá)569億）