正文

前幾天，我們寫了一篇駁斥“人口房價論”的文章，反響還不錯。

今天，從另外一個角度，再聊聊這件事。

先說結(jié)論：人口越少，房價非但不會越低，反而會越貴。

當然，這里的房價指的是核心城市。

先別著急開噴，讀完這篇文章，你就會明白我說的什么意思。

01

為什么我說人口越跌，核心城市的房價越貴呢？

原因就在于，人口下跌后，小城市的公共資源服務(wù)會出現(xiàn)“塌陷”，人口會被迫前往資源更集中的大城市，從而推升大城市房價上漲。

我會從國內(nèi)、國外和背后的經(jīng)濟原理三個維度來說明這一點。

放眼中國過去幾十年的城鎮(zhèn)化進程，本質(zhì)上就是人口、資源向大城市集聚的過程。

中國城市的資源集中度有多高呢？

看數(shù)據(jù)。

全中國14.1億人，293個地級市，4個直轄市，可是大家知道嗎？

僅20個超特大城市，就有2.9億的常住人口！創(chuàng)造了42萬億的GDP！蘊藏了133萬億的資金總量！

換句話說，中國前6%的城市，容納了全國20%的人口，創(chuàng)造了全國34%的GDP！蘊藏了全國44%的資金總量！

教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)的資源集中度更加不必多說，北京上海的這些資源幾乎超過全國其他城市的總和。

注：1、僅統(tǒng)計20個超特大城市，寧波、無錫、南通、福州、泉州等經(jīng)濟強市因城區(qū)人口不滿足特大城市標準未列入統(tǒng)計；2、資金總量數(shù)據(jù)來自于各城市統(tǒng)計局，不同城市的數(shù)據(jù)更新進度有差異。

這些被資源深度稟賦的城市，其不動產(chǎn)的價格理應(yīng)與其價值和稀缺性相匹配，說難聽點，貴有貴的道理。

中國如此，全世界也一樣，資源向超級城市集中，帶動超級城市房價上漲，是普遍適用的規(guī)律。

說起人口減少、老齡化，大家最熟悉的國家當屬日本。

日本的人口問題有多觸目驚心呢？

截至2024年9月，日本65歲及以上老年人口為3625萬人，占全國人口比例為29.3%！

只看這個數(shù)字大家可能沒有概念，這么說吧，大家不是經(jīng)常擔憂中國的老齡化問題嗎？

事實上，跟日本的老齡化相比，中國絕對是小巫見大巫。

根據(jù)人社部公布的最新數(shù)據(jù)，中國65歲及以上老年人口占比為15.4%，日本幾乎是中國的2倍！

在如此嚴峻的老齡化背景下，日本的人口總數(shù)已經(jīng)連續(xù)15年減少，今年更是創(chuàng)下了1968年有統(tǒng)計以來的最大跌幅！

可是，大家知道嗎？

即便是在全國人口持續(xù)減少的背景下，日本核心城市圈的人口卻是增加的！

整個2023年，日本首都圈“一都三縣”的人口凈流入達到了12.6萬人，同比增加了27%！

相比之下，其它40個都道府縣的人口都是凈流出的！

大家看下面這張圖，日本的人口密度已經(jīng)集中到了變態(tài)的程度！

盡管日本政府不斷鼓勵民眾離開大都市，并拿出各種補貼和獎勵刺激，但依然架不住小地方的人口在持續(xù)流失，而大城市的人口則越來越密集！

比較反常識的是，哪怕是老年人也更愿意在大城市生活，而不是我們想象中的歸隱山林，過與世無爭的生活。

一來，因為老齡化的背景下，法定退休年齡不斷延后，只有大城市才能提供更多的就業(yè)機會；

二來，因為大城市有更好的養(yǎng)老資源和圈層文化，對老年人的身心健康和認同感，都有巨大吸引力。

人口不斷涌入大的都市圈之后，自然也帶來了房價的上漲。

今年8月，東京都新建住宅的價格上漲了4.9%，漲幅刷新了自2014年4月以來調(diào)查開始以來的歷史最高紀錄。

東京23個核心區(qū)域中，漲幅更是達到了8.1%，連續(xù)四個月呈現(xiàn)出上漲趨勢。

所以，從來沒有什么“人口下跌，房價跌成白菜價”這種事，人口下跌，只會帶來城市的分化，資源和人口進一步向大城市集中，從而推升大城市的房價節(jié)節(jié)走高。

日本已經(jīng)深度老齡化，而中國正處于老齡化的中期。

日本這片土地上正在發(fā)生的事，可以給到我們很好的借鑒。

人口從來都不是決定房價的關(guān)鍵性因素。

拉長時間看，核心城市的房價不但不會因為總?cè)丝谙陆刀碌�，反而會因為資源和人口的集中化而上漲。

在城市分化加劇的今天，哪些城市可以買，哪些城市不能買？我們基于居民杠桿率和庫存等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，對20個超特大城市進行了梳理，具體可以看文章

02

為什么人口下跌會迫使人口和資源往大城市集中？

其實，這背后是有經(jīng)濟學(xué)原理的。

原因就在于——“規(guī)模效應(yīng)”。

什么是規(guī)模效應(yīng)？

簡單來說，就是成本不變的情況下，規(guī)模越大，服務(wù)的人越多，產(chǎn)生的效益越多，資源的利用效率越高。

規(guī)模效應(yīng)反映到人口與資源的關(guān)系，就是人口減少的大背景下，公共資源只有越集中才越經(jīng)濟。

舉個例子，如果一個村里只剩下兩三戶人家，那這個村還有必要修路、建學(xué)校、建醫(yī)院、建養(yǎng)老院嗎？

答案顯然是否定的。

因為這樣的投入是不經(jīng)濟的，不經(jīng)濟就是不長久的，不長久就是不成立的。

與其耗費財力、物力，在人少的地方建設(shè)公共資源，還不如拆遷補償，再將人員安置到城市享受城市的公共資源，這樣才更能最大程度上避免資源的浪費。

全球降息潮下，通脹正在醞釀，中產(chǎn)階層如何實現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，可以看文章《

再舉個例子。

假設(shè)一個縣城有一個知名的外科醫(yī)生，滿負荷狀態(tài)下，每個月可以做20次手術(shù)，他的經(jīng)營成本是固定的，來自于診所的租金、助理的工資。

考慮到這些固定成本，每個月需要至少做10次手術(shù)才能保證不虧錢。

但如果他每月只來了5個病人做手術(shù)，固定成本還是那么多，那就會面臨虧損。

在病人數(shù)量達到20人之前，他的病人越多越賺錢，這就是“規(guī)模效應(yīng)”。

現(xiàn)在，變化來了，伴隨著生育率的下降和老齡化的問題，醫(yī)生所在的縣城人口迅速下降。

醫(yī)生很快發(fā)現(xiàn)，每個月來的病人經(jīng)常不到10個人，診所開始虧損，入不敷出。

于是，他決定遷移到人多的大城市。

而隨著這位名醫(yī)的離開，這個縣城的其他人，覺得小縣城醫(yī)療服務(wù)水平下降，也會跟著遷移到大都市去。

同樣，其他各式各樣的人，醫(yī)生、教師、商人…都發(fā)覺去大都市會有更好的發(fā)展。

這個故事就是人口減少后，人流動線的一個縮影。

全國人口數(shù)量下滑，只會迫使人們更急切地逃離三四線城市，往大城市集中，導(dǎo)致大城市人口密集。

人口整體萎縮的情況下，只有人口越集中，資源的利用率才越高。人口越零散，公共資源就會慢慢消亡和塌陷，放眼全球任何國家，幾乎都是如此。

絕大部分人買房都會做按揭，如何正確使用按揭，可以看文章《》

03

最后，簡單說幾句。

雖然“房地產(chǎn)長期看人口”是業(yè)內(nèi)最廣為流傳的樓市分析框架，也經(jīng)常被普通大眾掛于嘴邊，但混知的老粉都知道，我們一直以來是反對這個觀點的。

我們認為，人口從來不是決定房價的主要因素，真正的決定因素只有兩個：貨幣和城市基本面。

貨幣決定了通貨膨脹速度，在通貨膨脹之下，物價、收入、房價都會上漲，這些東西和人口沒有半毛錢關(guān)系。

而城市基本面，也就是城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、政商環(huán)境、產(chǎn)業(yè)能級、地理氣候條件等等，決定了貨幣能否高效率的流通和聚集，創(chuàng)造更多價值，帶來城市和家庭財富的增長。

從這個角度上講，即使中國的人口再減少個30%、40%，來到10億、8億，甚至是更少，也絲毫不影響核心城市房價的上漲。

因為，放眼全球來講，趨勢都是想通的，那就是貨幣一定會持續(xù)投放，錢一定會流向聚集優(yōu)質(zhì)資源的核心城市。

而全國的核心城市，永遠是稀缺的。

此背景下，房子到底應(yīng)不應(yīng)該買？怎么買？我會在私域直播中給大家解讀，大家添加我的微信，我會在私域直播時告訴大家，我看好哪些城市的房產(chǎn)。

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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