原創(chuàng) 劉博團隊

深圳樓市，投下“重磅炸彈”。

深鐵前海時代尊府最新“樓王”單位獲批預(yù)售，引發(fā)市場高度關(guān)注。

此次加推76套建面約245㎡及285㎡的大平層，備案均價約11.55萬元/㎡。對比周邊市場，新房同類產(chǎn)品幾乎是斷層的、零供應(yīng)的；而二手房成交價普遍在12.5-15萬/㎡，因此前海時代尊府的新房價格還是極具吸引力的。

前海大平層二手房最新成交案例

該項目引發(fā)市場高度關(guān)注，同樣源于其此前在相對低迷的市場環(huán)境中，已兩次創(chuàng)下堪稱現(xiàn)象級的銷售紀(jì)錄：

2023年底首開：270套房源，最低總價1606萬起，吸引553批客戶認籌，開盤6小時內(nèi)，全部售罄。

2024年3月加推：344套房源，開盤去化超8成，成為當(dāng)年深圳樓市開年去化率的“領(lǐng)跑者”。

這一次，市場普遍預(yù)期，它極有可能成為深圳今年首個總價2000萬+的“日光盤”。

這不僅僅是一個樓盤的銷售事件，更是一個觀察深圳核心資產(chǎn)價值的風(fēng)向標(biāo)。

01

關(guān)稅博弈下買房邏輯變了

近期，中美貿(mào)易關(guān)系再起波瀾，關(guān)稅壁壘的提升給市場帶來了新的不確定性。

許多人思考：在這樣的背景下，尤其是在深圳這樣的外向型經(jīng)濟城市，還能買房嗎？核心區(qū)域的資產(chǎn)價值邏輯是否會因此改變？

我們的觀點是：短期波動不改長期趨勢，關(guān)稅博弈恰恰凸顯了科技創(chuàng)新的核心價值，而這正是深圳及其核心區(qū)域（如前海）價值的堅實支撐。

為什么這么說？

第一，此輪貿(mào)易摩擦與以往有所不同，盡管關(guān)稅已經(jīng)加到245%，中國資本市場（股市、匯率）仍表現(xiàn)出強大韌性，并未像上次貿(mào)易戰(zhàn)初期那樣劇烈波動。

反倒是美國市場近期經(jīng)歷股匯雙殺，這背后反映的一個重要變化是：中國的科技創(chuàng)新實力，在經(jīng)歷多年積累后，正在諸多關(guān)鍵領(lǐng)域獲得全球性的競爭優(yōu)勢和話語權(quán)。比如：

新能源汽車，以比亞迪為代表的中國車企，銷量已超越傳統(tǒng)汽車強國（日、德、美），登頂全球。

2010-2024年主要國家汽車出口走勢

無人機，全球市場上70%的無人機來自深圳的大疆，全球十大無人機制造商中有三家是中國公司。

即使在被“卡脖子”的高精尖領(lǐng)域，中國也在奮力追趕，如總部位于深圳的新凱來，其多款設(shè)備在芯片制造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上取得了重要突破，部分指標(biāo)接近國際先進水平。

中國經(jīng)濟，特別是以深圳為代表的創(chuàng)新型經(jīng)濟體，其競爭力已不再僅僅依賴于傳統(tǒng)的成本優(yōu)勢或單一市場（如美國）。

強大的科技創(chuàng)新能力，意味著我們的產(chǎn)品不僅可以“賣得到美國”，更能“賣到世界其他國家”，同時也能更好地服務(wù)于龐大的國內(nèi)市場。

關(guān)稅博弈帶來的短期出口壓力，對于高度依賴美國市場的部分低附加值產(chǎn)業(yè)或許有影響，但對于掌握核心技術(shù)、具有全球競爭力的深圳高科技產(chǎn)業(yè)而言，影響相對有限，甚至可能激發(fā)更強的創(chuàng)新動力和開拓新市場的能力。

其次，在應(yīng)對外部不確定性、強調(diào)“擴大內(nèi)需”、“做強國內(nèi)大循環(huán)”的宏觀背景下，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定器作用被再次強調(diào)。

正如近期高層在北京調(diào)研時所傳遞的信號：要更大力度促進消費、擴大內(nèi)需，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，并強調(diào)房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間。

這說明，在關(guān)稅博弈的背景下，國家對核心資產(chǎn)的“呵護”力度會加強。從資產(chǎn)配置的角度看，市場在短期波動或承壓時，反而是抄底核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的窗口期。

特別是那些具備長期價值、能夠穿越周期的“耐心資產(chǎn)”，其抵御風(fēng)險的能力和保值增值潛力，在不確定的環(huán)境中往往更為凸顯。

02

價值的高地，價格的洼地

正如前文所講，憑借強大的科技創(chuàng)新實力，深圳已成為中國乃至全球重要的創(chuàng)新中心。

在全國主要城市發(fā)明專利數(shù)量榜單中，深圳位居全國第二；而在全球科技集群排名中，深圳位居全球第二，僅次于東京。

然而，一個值得深思的現(xiàn)象是：在中國科技實力最強的城市里，其最核心、最具戰(zhàn)略意義的區(qū)域之一——前海，卻呈現(xiàn)“估值洼地”特征。

以本次備受矚目的深鐵前海時代尊府為例，其“樓王”單位的備案均價約為11.55萬/㎡。雖然相較于項目前兩期略有提升，但若將其置于全國一線城市核心資產(chǎn)的坐標(biāo)系中進行比較，其“性價比”便凸顯出來：

上海：今年3月底，靜安大寧地塊誕生新地王，可售樓面價約10.4萬/㎡，市場預(yù)測其保本售價需達16萬/㎡。

杭州：同樣是3月底，西湖區(qū)蔣村地塊刷新單價紀(jì)錄，成交樓面價超8.8萬/㎡。

北京：3月中旬，海淀地塊樓面價破10.23萬/㎡，成為首都新“地王”。

廣州：琶洲板塊樓面價早已突破7.5萬/㎡，頂豪項目鵬瑞1號，頂復(fù)單價達56萬/㎡，大平層均價也近28萬/㎡。

對比之下，前海作為國家級戰(zhàn)略高地、粵港澳大灣區(qū)的核心引擎，其核心地段的頂級住宅：11.55萬/㎡只不過是一些城市的“樓面價”水平，這是絕對的被低估、“撿漏”的存在。

隨著新一輪科技革命浪潮的到來，前海精準(zhǔn)地抓住了關(guān)鍵機遇，迅速找到了屬于自己的爆發(fā)點：

一方面，前海緊抓人工智能這個超級風(fēng)口，打造了深圳領(lǐng)先的AI產(chǎn)業(yè)集群。

這里不僅集聚了全市超過12%（截至2025年初達385家）的人工智能企業(yè)，形成了以創(chuàng)新為導(dǎo)向的企業(yè)集群，并且擁有珠三角區(qū)域內(nèi)算力最高、投資規(guī)模最大的前海深港人工智能算力中心作為關(guān)鍵支撐，為AI技術(shù)的研發(fā)與應(yīng)用提供了強大基石。

另一方面，前海同時搶抓了另一個萬億級的新賽道——低空經(jīng)濟。

作為深圳發(fā)展該產(chǎn)業(yè)的核心承載區(qū)之一，前海正積極推進相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與“低空+”多元融合應(yīng)用場景的探索（如金融、物流、交通等）。

通過構(gòu)建創(chuàng)新的“軌道+低空”立體交通網(wǎng)絡(luò)，目標(biāo)是未來實現(xiàn)半小時通勤圈覆蓋大灣區(qū)主要城市及港澳，這將極大提升前海的區(qū)域通達性和經(jīng)濟輻射力。

更值得期待的是，2025年第十五屆全國運動會閉幕式將在前海盛大舉行。

這一國家級盛事無疑將讓前海再次聚焦全球目光，強力印證其作為粵港澳大灣區(qū)核心引擎和深圳城市新中心的戰(zhàn)略地位。

從國家戰(zhàn)略層面的頂層設(shè)計與政策傾斜，到深珠通道等重大交通基建的率先落地與“軌道+低空”立體交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建；從人工智能、低空經(jīng)濟等前沿產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起，到TOD產(chǎn)城融合模式的不斷深化……

前海的發(fā)展已經(jīng)按下了“加速鍵”，當(dāng)前卻處在一個“價格洼地”狀態(tài)。這種發(fā)展加速度與當(dāng)前估值之間的劇烈反差，構(gòu)成了極其難得、稍縱即逝的戰(zhàn)略機遇窗口！

03

于戰(zhàn)略高地，筑塔尖人居

前面我們講了很多前海作為國家戰(zhàn)略高地的宏偉藍圖，但對個體而言，宏大敘事最終要落腳于可感可觸的生活。

在前海發(fā)展脈搏中，如何尋得一處理想居所，既能與時代同頻共振，又能安放內(nèi)心的寧靜與家庭的溫馨？前海時代尊府，或許正是這樣一種回應(yīng)。

一、中心坐標(biāo)之上：效率與靜謐的和諧

項目位于前海桂灣核心，這里是前海最早啟動建設(shè)、發(fā)展最為成熟的區(qū)域。

萬象前海、卓悅INTOWN近在咫尺，滿足的不止是便捷，更是一種身份的認同和圈層的無縫對接。而轉(zhuǎn)身之間，桂灣公園、前海石公園的綠意與開闊，又提供了一片難得的呼吸空間。

這并非簡單的“出則繁華，入則寧靜”，而是在城市能量場中心，依然能保有內(nèi)心的秩序與從容。

桂灣公園實拍圖

多條地鐵線交匯（地鐵1、5、9、11號線，以及規(guī)劃中的21號線），臨近的前海綜合交通樞紐（在建中），未來將快速連接穗莞深城際、港深西部鐵路（規(guī)劃中）、深珠通道（規(guī)劃中）等。

對于珍惜時間、追求效率的時代前行者而言，這意味著對生活半徑和事業(yè)版圖更游刃有余的掌控力。

值得注意的是，過去3年桂灣區(qū)域僅有3個新盤入市，絕大多數(shù)地塊已“名地有主”，住宅供應(yīng)即將告罄。這種稀缺性，使前海時代尊府的價值更加凸顯。

二、時間質(zhì)感：源自實力與匠心的沉淀

項目由深鐵置業(yè)——世界500強深鐵集團旗下、深圳領(lǐng)先的城市建設(shè)者打造。這不僅代表著資金實力和開發(fā)經(jīng)驗，更意味著一種長期的責(zé)任感和對品質(zhì)的堅守。

選擇深鐵，往往選擇的是一份穿越周期的安心和對未來價值的信心。

品質(zhì)的呈現(xiàn)，在于不易察覺的細節(jié)。

近期，項目對公共區(qū)域進行了升級，例如電梯廳的門套和墻面均升級為更具質(zhì)感的奢石材料，從歸家細節(jié)處營造匹配居者審美與身份的視覺享受，讓尊崇感于細微處自然流露。

升級后效果圖

三、由外到內(nèi)：是風(fēng)景，亦是心境

建筑，是城市的面孔，也是居住者審美的外化。項目采用現(xiàn)代簡約的立面風(fēng)格，香檳金與高級灰的搭配，在勾勒出優(yōu)雅城市封面的同時，也與前海開放、創(chuàng)新的國際化氣質(zhì)相得益彰。

效果圖

設(shè)計師以“云巔之上、熙照萬千”為理念，匠心打造“云谷、云峰、云海”三重遞進的“云境”主題園林，這不僅是歸家途中的風(fēng)景，更是心境轉(zhuǎn)換的序曲。

效果圖

從典雅的車馬廳，經(jīng)過約9米挑高的入戶大堂，步入私享電梯廳，每一步都經(jīng)過精心鋪陳，旨在營造一種流暢、私密且富有儀式感的過渡，讓歸家成為每日值得期待的時刻。

四、空間語言：盛放視野與生活格局

本次加推的樓王單位，僅76席純粹大平層（建面約245㎡與285㎡），在前海核心已是臻稀之選。

其價值不僅在于面積，更在于約270°環(huán)幕視野所帶來的體驗——當(dāng)窗外層次豐富的景觀映入眼簾：

遠處是大南山連綿的青翠輪廓作為背景，中景是前海國際會議中心等地標(biāo)建筑勾勒的現(xiàn)代都市天際線，近處則是桂灣公園的粼粼水波與盎然綠意。

這幅立體的城市畫卷在眼前鋪陳開來時，空間便擁有了與山、與城、與水、與綠意深度對話的可能。

效果圖

以建面約285㎡戶型為例，近20㎡的陽臺、約40㎡的主臥套房、LDKG一體化設(shè)計……這些數(shù)據(jù)背后，是對家庭生活場景的深刻理解：

既要有家人歡聚互動的開放流暢，也要有獨處思考的私密靜謐；既要有容納興趣愛好的空間，也要有匹配身份的尺度感。

前海時代尊府，它提供的或許不只是一處居所，而是在國家級戰(zhàn)略高地之上，一個融合了時代機遇、城市效率、生活品質(zhì)與圈層認同的解決方案。

對于那些既著眼未來、又珍視當(dāng)下，既追求事業(yè)高度、又向往生活溫度的家庭而言，這76席樓王單位，是前海核心區(qū)一次難得的、值得深度考量的置業(yè)契機。

抓住機遇！項目目前正火熱進行限時誠意登記，臻稀席位分秒遞減。

在當(dāng)前價值重估的背景下，這或許是入主前海核心、抓住這難得“價格洼地”的絕佳窗口期。