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很多企業(yè)為了節(jié)省成本，大部分都選擇通過租賃場地的方式經(jīng)營門店。然而，很多企業(yè)家簽訂了看似完備的租賃合同、滿懷信心籌備或經(jīng)營商鋪，花費了大量裝修費，沒過幾個月，卻在經(jīng)營過程中突然被房東要求收回。這究竟是為何？明明手握合同，為何合法權(quán)益卻難以保障？究竟是疏忽了哪一環(huán)節(jié)？應當如何保障自己權(quán)利？

經(jīng)典案例

2019年6月17日，出租人A公司與承租人B公司簽訂《商鋪租賃合同》，約定A公司將某商鋪租賃給B公司，租賃期限為15年，至2033年12月31日。合同簽訂后，B公司向A公司支付了押金，并支付4年租金。

2020年，B公司剛花費100多萬裝修費裝修門店，經(jīng)營還不到一年，A公司欲用該商鋪自己經(jīng)營餐館，就催要返還商鋪，B公司當然拒絕，然而多次交涉后仍不能達成和解。2023年10月25日，A公司向法院起訴要求B公司交還該商鋪。訴訟中經(jīng)查檔，未查詢到該商鋪辦理報建手續(xù)的記錄。

法院認為，該商鋪未辦理報建手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)法律規(guī)定，最終法院認定雙方簽訂的《商鋪租賃合同》無效，判決B公司應當向A公司返還該商鋪。

風險提示

不少老板在店鋪選址時，可能更加關注地理位置、客流量等市場要素，而忽略了前期的調(diào)查以及合同某些具體條款的約定，導致簽訂商鋪租賃合同后可能遭遇租期未到就被房東收回，面臨商鋪被迫停止使用，已付租金難追回、裝修損失難索賠，且需按法院判決向房東返還商鋪、正常經(jīng)營被迫中斷的風險。如本案中，最終法院認為商鋪缺少報建手續(xù)，是違規(guī)建筑，認定合同無效。但這實際上是可以避免的，完全因為企業(yè)忽略了核對房產(chǎn)證這一步。

公司治理建議

公司在租賃商鋪時，應當如何避免租賃合同被認定無效導致的損失呢？我們建議：

1、簽約前確定出租人有無房產(chǎn)證，以此確定該房屋具有完備的出租條件

在簽約前，企業(yè)務必全面核查房屋權(quán)屬合法性，主動要求出租人提供房產(chǎn)證原件并核驗真實性，將房產(chǎn)證作為合同附件，同時仔細核對證載地址、面積、用途等信息與實際商鋪是否一致，以排除 “證房不符” 的違章建筑風險；此外，需讓對方拉取產(chǎn)調(diào)文件，重點審查產(chǎn)調(diào)中記載的出租人信息是否與簽約主體一致、房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況，若發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬不清或存在權(quán)利瑕疵，應堅決拒絕簽約，從源頭杜絕因房屋合法性缺陷導致的合同效力及履行風險。

2、簽約時注意合同具體條款的約定方式

簽約時，企業(yè)需高度重視合同條款的精細化設計，在裝修費用條款中明確約定裝修方案的審批流程、費用承擔方式及合同提前解除時的裝修殘值補償標準，避免因約定不明導致?lián)p失難以追償；同時，在管轄條款中優(yōu)先選擇企業(yè)所在地法院或便于訴訟的仲裁委，降低維權(quán)成本；務必要求出租人在合同附件中提供完整產(chǎn)調(diào)清單，并在合同正文明確約定出租人需保證其為房屋合法產(chǎn)權(quán)人、房屋名下無未披露的抵押債權(quán)及權(quán)利糾紛，同步細化出租人提前解除合同的法定事由、通知程序及違約賠償標準（如按剩余租期租金總額的一定比例計算違約金），通過清晰的違約條款約束雙方行為，保障合同履行穩(wěn)定性。

3、若出租人提前解除合同，要及時針對損失提起反訴

若遭遇出租人擅自提前解除合同，企業(yè)應第一時間啟動法律救濟程序，針對實際損失提起反訴主張；委托專業(yè)律師全面梳理損失構(gòu)成及證據(jù)鏈，重點圍繞裝修損失（需提供裝修合同、費用票據(jù)、裝修現(xiàn)狀評估報告）、搬遷損失（搬運費憑證、設備拆裝費用清單）、另行租賃同地段商鋪的租金差額（新舊租賃合同對比、市場租金評估數(shù)據(jù)）等可量化損失進行舉證，并結(jié)合合同約定的違約責任條款，要求出租人承擔賠償責任；同時，注意保存出租人單方解除合同的書面通知、溝通記錄等證據(jù)，通過律師函催告或訴訟程序確保反訴請求的時效性與合法性，最大限度挽回因合同提前終止導致的經(jīng)濟損失。除此以外，房屋使用性質(zhì)也是承租人需要關注的問題，可參考我們之前發(fā)布的《》（點擊文章名即可查看）一文中詳細闡述了這個問題，可供參考。【合同法研95】

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作者介紹

李 慧

股權(quán)高級合伙人

北京盈科（上海）律師事務所

盈科管理委員會 委員

盈科業(yè)務指導委員會副主任

上市公司商學院《法律風險》主講導師

工信部中小企業(yè)志愿服務專家律師

上海律協(xié)海事海商專業(yè)委員會 委員

中級并購交易師、碳排放交易師、上市公司獨立董事資格、上市公司董事會秘書資格、證券從業(yè)資格、基金從業(yè)資格

業(yè)務領域：公司設立與投資、公司勞動人事合規(guī)體系建設、股權(quán)激勵、股權(quán)架構(gòu)設計、并購與重組、破產(chǎn)清算、商事訴訟等法律事務。

李慧律師，專注于企業(yè)法律顧問服務，長期致力于公司法與合規(guī)研究，熟悉公司治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部運營和HR管理事務。

擔任多家教育培訓業(yè)、口腔醫(yī)療業(yè)、物流業(yè)、制造業(yè)、傳媒業(yè)、租賃服務業(yè)、住宿餐飲業(yè)、軟件與信息技術業(yè)、珠寶首飾業(yè)……等行業(yè)企業(yè)常年法律顧問。

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