關(guān)鍵詞：

很多企業(yè)為了節(jié)省成本，大部分都選擇通過租賃場地的方式經(jīng)營門店。然而，很多企業(yè)家簽訂了看似完備的租賃合同、滿懷信心籌備或經(jīng)營商鋪，花費(fèi)了大量裝修費(fèi)，沒過幾個(gè)月，卻在經(jīng)營過程中突然被房東要求收回。這究竟是為何？明明手握合同，為何合法權(quán)益卻難以保障？究竟是疏忽了哪一環(huán)節(jié)？應(yīng)當(dāng)如何保障自己權(quán)利？

經(jīng)典案例

2019年6月17日，出租人A公司與承租人B公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定A公司將某商鋪?zhàn)赓U給B公司，租賃期限為15年，至2033年12月31日。合同簽訂后，B公司向A公司支付了押金，并支付4年租金。

2020年，B公司剛花費(fèi)100多萬裝修費(fèi)裝修門店，經(jīng)營還不到一年，A公司欲用該商鋪?zhàn)约航?jīng)營餐館，就催要返還商鋪，B公司當(dāng)然拒絕，然而多次交涉后仍不能達(dá)成和解。2023年10月25日，A公司向法院起訴要求B公司交還該商鋪。訴訟中經(jīng)查檔，未查詢到該商鋪辦理報(bào)建手續(xù)的記錄。

法院認(rèn)為，該商鋪未辦理報(bào)建手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)法律規(guī)定，最終法院認(rèn)定雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》無效，判決B公司應(yīng)當(dāng)向A公司返還該商鋪。

風(fēng)險(xiǎn)提示

不少老板在店鋪選址時(shí)，可能更加關(guān)注地理位置、客流量等市場要素，而忽略了前期的調(diào)查以及合同某些具體條款的約定，導(dǎo)致簽訂商鋪?zhàn)赓U合同后可能遭遇租期未到就被房東收回，面臨商鋪被迫停止使用，已付租金難追回、裝修損失難索賠，且需按法院判決向房東返還商鋪、正常經(jīng)營被迫中斷的風(fēng)險(xiǎn)。如本案中，最終法院認(rèn)為商鋪缺少報(bào)建手續(xù)，是違規(guī)建筑，認(rèn)定合同無效。但這實(shí)際上是可以避免的，完全因?yàn)槠髽I(yè)忽略了核對房產(chǎn)證這一步。

公司治理建議

公司在租賃商鋪時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何避免租賃合同被認(rèn)定無效導(dǎo)致的損失呢？我們建議：

1、簽約前確定出租人有無房產(chǎn)證，以此確定該房屋具有完備的出租條件

在簽約前，企業(yè)務(wù)必全面核查房屋權(quán)屬合法性，主動(dòng)要求出租人提供房產(chǎn)證原件并核驗(yàn)真實(shí)性，將房產(chǎn)證作為合同附件，同時(shí)仔細(xì)核對證載地址、面積、用途等信息與實(shí)際商鋪是否一致，以排除 “證房不符” 的違章建筑風(fēng)險(xiǎn)；此外，需讓對方拉取產(chǎn)調(diào)文件，重點(diǎn)審查產(chǎn)調(diào)中記載的出租人信息是否與簽約主體一致、房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況，若發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬不清或存在權(quán)利瑕疵，應(yīng)堅(jiān)決拒絕簽約，從源頭杜絕因房屋合法性缺陷導(dǎo)致的合同效力及履行風(fēng)險(xiǎn)。

2、簽約時(shí)注意合同具體條款的約定方式

簽約時(shí)，企業(yè)需高度重視合同條款的精細(xì)化設(shè)計(jì)，在裝修費(fèi)用條款中明確約定裝修方案的審批流程、費(fèi)用承擔(dān)方式及合同提前解除時(shí)的裝修殘值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免因約定不明導(dǎo)致?lián)p失難以追償；同時(shí)，在管轄條款中優(yōu)先選擇企業(yè)所在地法院或便于訴訟的仲裁委，降低維權(quán)成本；務(wù)必要求出租人在合同附件中提供完整產(chǎn)調(diào)清單，并在合同正文明確約定出租人需保證其為房屋合法產(chǎn)權(quán)人、房屋名下無未披露的抵押債權(quán)及權(quán)利糾紛，同步細(xì)化出租人提前解除合同的法定事由、通知程序及違約賠償標(biāo)準(zhǔn)（如按剩余租期租金總額的一定比例計(jì)算違約金），通過清晰的違約條款約束雙方行為，保障合同履行穩(wěn)定性。

3、若出租人提前解除合同，要及時(shí)針對損失提起反訴

若遭遇出租人擅自提前解除合同，企業(yè)應(yīng)第一時(shí)間啟動(dòng)法律救濟(jì)程序，針對實(shí)際損失提起反訴主張；委托專業(yè)律師全面梳理損失構(gòu)成及證據(jù)鏈，重點(diǎn)圍繞裝修損失（需提供裝修合同、費(fèi)用票據(jù)、裝修現(xiàn)狀評(píng)估報(bào)告）、搬遷損失（搬運(yùn)費(fèi)憑證、設(shè)備拆裝費(fèi)用清單）、另行租賃同地段商鋪的租金差額（新舊租賃合同對比、市場租金評(píng)估數(shù)據(jù)）等可量化損失進(jìn)行舉證，并結(jié)合合同約定的違約責(zé)任條款，要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任；同時(shí)，注意保存出租人單方解除合同的書面通知、溝通記錄等證據(jù)，通過律師函催告或訴訟程序確保反訴請求的時(shí)效性與合法性，最大限度挽回因合同提前終止導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。除此以外，房屋使用性質(zhì)也是承租人需要關(guān)注的問題，可參考我們之前發(fā)布的《》（點(diǎn)擊文章名即可查看）一文中詳細(xì)闡述了這個(gè)問題，可供參考。【合同法研95】

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作者介紹

李 慧

股權(quán)高級(jí)合伙人

北京盈科（上海）律師事務(wù)所

盈科管理委員會(huì) 委員

盈科業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會(huì)副主任

上市公司商學(xué)院《法律風(fēng)險(xiǎn)》主講導(dǎo)師

工信部中小企業(yè)志愿服務(wù)專家律師

上海律協(xié)海事海商專業(yè)委員會(huì) 委員

中級(jí)并購交易師、碳排放交易師、上市公司獨(dú)立董事資格、上市公司董事會(huì)秘書資格、證券從業(yè)資格、基金從業(yè)資格

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：公司設(shè)立與投資、公司勞動(dòng)人事合規(guī)體系建設(shè)、股權(quán)激勵(lì)、股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)、并購與重組、破產(chǎn)清算、商事訴訟等法律事務(wù)。

李慧律師，專注于企業(yè)法律顧問服務(wù)，長期致力于公司法與合規(guī)研究，熟悉公司治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部運(yùn)營和HR管理事務(wù)。

擔(dān)任多家教育培訓(xùn)業(yè)、口腔醫(yī)療業(yè)、物流業(yè)、制造業(yè)、傳媒業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)、軟件與信息技術(shù)業(yè)、珠寶首飾業(yè)……等行業(yè)企業(yè)常年法律顧問。

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